나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11661 [2] 울산광역시 남구 삼산동 1403-3 태화강더뷰 12층1215호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.05.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 삼산동 소재 ""삼신초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어있으며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상20층 건물 내 11층 1101호 외 2개호(12층 1215호, 20층 2015호)로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 치장석 붙임 마감 등,
창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

본건 기호(1~3)은 아파트(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 전기설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지와 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 공동주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

본건 기호(1~3) : 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(삼산지구), 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상
2. 기타 : 본건 현장조사 시 이해관계인의 폐문부재 등으로 인하여 내부 확인이 곤란하여 관련 공부 및 외부 관찰 등에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로, 경매진행 및 응찰 시 내부구조, 관리상태, 리모델링 여부 등에 대한 재확인하신 후 업무진행에 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경11661 (2)

경매구분: 청산을위한형식적경매

채권자: 채OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 울산광역시 남구 삼산동 1403-3 태화강더뷰 12층1215호

용도: 도시형생활주택

건물명: 태화강 더뷰

건축년도: 2017년 (사용승인일 기준)

총 층수: 지하 3층, 지상 20층

본건 위치: 12층 1215호

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 98,000,000원

토지면적: 5.49㎡ (약 1.66 평)

토지지분: 5.4852㎡ (약 1.66 평)

건물면적: 24.43㎡ (약 7.39 평)

건물지분: 24.4252㎡ (약 7.39 평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 삼산동 소재 삼신초등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 주변 가로망 상태 역시 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전(2017-09-19, 매매) 이후 주택임차권(2023-06-23, 임대혁, 보증금 84,000,000원)이 등기되어 있으며, 본 경매개시결정(2025-04-17)이 말소기준권리보다 후순위입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

본건에는 임대혁(임 )이라는 임차인이 있으며, 보증금 84,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-06-17, 확정일자 2021-05-17입니다. 해당 임차인은 대항력(있음)을 보유하고 있으며, 등기부상 주택임차권(을3)으로 확인됩니다.

권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 물건명세서 상에는 '을구 3번 임차권등기[2023.6.23. 등기 제63217호, 임대차보증금: 84,000,000원, 전입일자: 2021.6.17., 확정일자: 2021.5.17.]가 있으며, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라고 명시되어 있습니다. 따라서 임차인의 보증금 84,000,000원 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 할 위험이 존재합니다.

3.3. 말소기준권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 임의경매(갑7)로, 2025년 04월 17일 접수된 내용입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 소재지는 울산 남구 삼산동으로, 주변에 다양한 근린생활시설, 상업시설, 관공서 등이 밀집해 있어 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 유사 물건 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적 및 연식의 다세대 주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

- 2026년 4월 11일 거래: 약 38.48㎡ (약 11.6 평) / 80,500,000원 (건축년도 2001년)

- 2026년 4월 2일 거래: 약 68.54㎡ (약 20.7 평) / 160,000,000원 (건축년도 2012년)

- 2026년 3월 26일 거래: 약 53.37㎡ (약 16.1 평) / 129,000,000원 (건축년도 2004년)

본건 건물(태화강 더뷰)은 2017년식으로 상대적으로 신축에 해당하며, 건물 면적은 24.43㎡ (약 7.39 평)입니다. 제공된 매매 정보의 면적이 본건보다 크고 건축년도가 오래되었음에도 불구하고, 평당 시세는 약 700만원에서 800만원 수준으로 파악됩니다. 본건 건물의 신축 연식(2017년)을 고려하면 평당 시세는 이보다 높게 형성될 수 있으나, 제공된 자료 기반으로는 약 700만원~800만원/평으로 보수적으로 추정 시, 본건의 시장 가치는 약 6,400만원 ~ 6,600만원 내외로 평가할 수 있습니다. 감정가 9,800만원과는 상당한 차이를 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

대형마트, 백화점, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 인근에 위치하고 있어 생활이 편리합니다.

5.2. 교육시설

삼신초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 그 외 다수의 교육기관이 소재하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 주변 환경 (혐오시설 유무)

주변을 종합적으로 분석한 결과, 본건의 직접적인 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 삼산동은 울산의 중심 상업 및 주거 지역으로, 일반적으로 주거 환경이 양호한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 위험

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 84,000,000원 중 배당받지 못한 금액을 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 이는 낙찰가의 상당 부분을 차지하거나, 예상치 못한 추가 부담으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 감정가와 시세 괴리

본건의 감정가는 98,000,000원이지만, 제공된 최근 매매 사례들을 기반으로 산정한 시장 가치는 약 6,400만원~6,600만원 수준으로 추정됩니다. 감정가와 시장 가치 간의 괴리가 존재하여 입찰 시 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 울산 남구 삼산동의 도심권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이한 장점이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 8,400만원을 인수해야 할 위험이 존재하며, 이는 본건의 매력도를 낮추는 주요 요인입니다. 또한, 감정가와 시장 시세 간의 차이가 크다는 점도 신중한 접근을 요구합니다. 이러한 위험 요인들을 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 도심권 내 위치 및 편리한 교통/생활 인프라

* 신축 건물(2017년식)로 비교적 양호한 건물 상태 기대

* 형식적 경매를 통한 채무 정리 과정

9. 예상 입찰가

제공된 정보를 바탕으로 '인수 보증금'을 제외하고 산정한 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

'인수 보증금 합계: 0원' 기재 및 형식적 경매의 특성을 감안하여, 보증금이 배당으로 모두 변제될 경우를 가정하여 감정가를 기준으로 보수적으로 접근합니다.

감정가: 98,000,000원

일반적인 경매 입찰률 (감정가의 70~80%) 적용: 98,000,000원 * 0.75 = 73,500,000원

예상 입찰가: 73,500,000원

주의: 위 예상 입찰가는 제공된 정보 및 일반적인 경매 분석에 따른 것이며, 임차인 인수 위험, 감정가와 시세 간의 괴리, 시장 상황 등 변동 가능성이 있는 요인들을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가는 달라질 수 있습니다. 실제 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 권리 관계 및 물건 상태를 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.