나이스옥션 법원경매 대구 2024타경124011 [3] 경상북도 영천시 금호읍 구암리 1120-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1),(2)는 경상북도 영천시 대창면 용전리에 소재하는 "본촌마을" 북서측 인근에 위치
하며, 주위는 산간농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.
기호(3)-기호(5)는 경상북도 영천시 금호읍 구암리에 소재하는 "구암마을" 인근에 위치하며,
농가주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 또는 본건 인근까지 차량 출입은 가능하며, 버스정류장이 인근 및 근거리에 각각 소재
하여 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 남측 등으로 완경사를 이루는 부정형 토지로서, "휴경지 및 유지" 상태임.
기호(2): 남측 등으로 완경사지대에 자체 일부 지반은 평탄한 부정형 토지로서, "전 및
도로" 로 이용중임.
기호(3): 북측 등으로 완경사를 이루는 부정형 토지로서, "자연림" 상태임.
기호(4): 서측 및 북측 등으로 완경사를 이루는 부정형 토지로서, "휴경지" 상태임.
기호(5): 서측 등으로 완경사지대에 자체 지반은 평탄한 부정형 토지로서, "전" 으로 이용
중임.

인접 도로상태

기호(1): 북측으로 약2m 포장도로가 형성되어 있음.
기호(2): 동측으로 약2-3m 포장도로가 형성되어 있으며, 자체 일부 도로 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2): 생산관리지역, 가축사육제한구역(전부제한300m(전 축종 사육제한))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>
기호(3): 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한400m(한육우
제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한300m(전
축종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>
기호(4): 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(전부제한300m(전 축종
사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호(5): 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(전부제
한300m(전 축종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

별첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"에서와 같이 기호(4) 지상에 제시외건물(ㄱ),(ㄴ)
이 소재하나, 토지에 미치는 영향이 미미한 것으로 조사되었음.

공부와의 차이

기호(1): 공부상 지목은 "답" 이나, 현황은 "휴경지 및 유지"임.
기호(2): 공부상 지목은 "전" 이나, 현황은 "전 및 도로"임.
기호(4): 공부상 지목은 "전" 이나, 현황은 "휴경지 및 일부 도로"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상임.
(2)기타: 기호(2)는 자체 일부 도로이나, 사유지로서 출입을 제한한다는 안내문이 있음.

물건 비고

일괄매각, 공유자 우선매수권행사에 대한 특별매각조건 있음, 목록4 및 5 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 매수보증금 미반환), 목록4 제시외건물 매각제외, 법정지상권 성립여지 있음, 일부 도로
26.4.6. 공유자 조연수로부터 공유자우선매수신고가 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

1.1. 1.사건번호

대구지방법원 2024타경124011 (3)

1.1. 2.소재지

경상북도 영천시 금호읍 구암리 1120-1

1.1. 3.지목

전

1.1. 4.감정가

51,338,500원

1.1. 5.면적

총 토지면적: 2893.00㎡ (약 875.13 평)

매각 대상 토지 지분: 723.25㎡ (약 218.78 평)

1.1. 6.건물 정보

건물 면적: 0.00㎡ (없음)

건물 지분: 0㎡ (없음)

1.1. 7.매각 대상

토지일부지분매각

1.1. 8.경매 구분

부동산강제경매

1.1. 9.채권자

주OOOOOOOOO

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영천시 금호읍 구암리에 소재하며, "구암마을" 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 농가주택, 농경지 및 임야 등이 형성된 지역입니다.

1.2. 2.교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 버스정류장이 인근 및 근거리에 소재하여 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

1.2. 3.도로상태

인접 도로 상태는 일부 포장도로가 접하고 있습니다. 감정평가서상 기호(2)의 경우 동측으로 약 2-3m 포장도로가 형성되어 있으며, 자체 일부 도로 상태인 것으로 조사되었습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.말소기준권리

2024년 10월 14일 접수된 주식회사 국민행복기금의 강제경매개시결정 등기입니다.

1.3. 2.매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (성립여지 있음)

1.3. 3.임차인 현황

인수할 임차 보증금은 0원입니다.

1.3. 4.공유자 우선매수

2026년 4월 6일 공유자 조연수로부터 공유자우선매수신고가 접수되었습니다.

1.3. 5.특이사항

본 건은 토지의 일부 지분만 매각되는 물건입니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.지역 특성

본 물건이 소재한 영천시 금호읍 구암리는 농경지와 임야가 혼재된 농촌 지역으로, 주거 및 농업 활동이 주를 이루는 입지입니다. 인근에 농가주택이 분포하며, 지역 주민을 위한 기본적인 생활 기반 시설을 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주변 편의시설

인근 "구암마을" 및 금호읍 소재지를 중심으로 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 영천시 전체적으로는 관광자원과 함께 다양한 생활 기반 시설을 갖추고 있습니다. 영천시는 그린환경센터를 운영하며 폐기물 처리 및 재활용을 관리하고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.농지취득자격증명

목록 4 및 5에 대하여 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않을 수 있습니다.

1.6. 2.법정지상권

매각으로 소멸되지 않는 권리로서 법정지상권 성립 여지가 있습니다. 이는 낙찰 후 추가적인 법률적 분쟁이나 부담이 발생할 수 있음을 의미합니다.

1.6. 3.공유자 우선매수권

공유자 조연수의 우선매수신고가 있어, 낙찰자가 결정되더라도 공유자가 동일한 조건으로 낙찰받을 수 있습니다.

1.6. 4.지분매각

토지 전체가 아닌 일부 지분(723.25㎡)만 매각되므로, 향후 토지의 이용 및 관리에 있어 다른 공유자와의 협의 또는 공유물 분할 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 5.공부상 지목과 현황 차이

기호(1)은 공부상 지목 '답'이나 현황 '휴경지 및 유지', 기호(2)는 공부상 '전'이나 현황 '전 및 도로', 기호(4)는 공부상 '전'이나 현황 '휴경지 및 일부 도로'로 조사되었습니다. 이는 실제 토지 이용에 있어 확인 및 추가 조사가 필요할 수 있습니다.

1.6. 6.제시외 건물

목록 4 지상에 제시외 건물(ㄱ), (ㄴ)이 소재하나, 매각 대상에서 제외되며 토지에 미치는 영향은 미미한 것으로 조사되었습니다.

1.6. 7.도로 이용 관련

기호(2)의 경우 자체 일부가 도로로 이용 중이나, 사유지로서 출입을 제한한다는 안내문이 있어 도로로서의 영구적인 이용 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 영천시 금호읍에 위치한 토지 일부 지분 매각 건으로, 농지로서의 가치와 함께 법정지상권 성립 가능성, 공유자 우선매수권 행사, 지분 매각 등 복합적인 권리 관계 및 이용상 제약이 존재합니다. 따라서 투자 시 관련 리스크 요인을 충분히 인지하고 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 농지 취득을 통한 농업 활동 또는 장기적인 토지 가치 상승 잠재력에 투자할 수 있습니다.

* 영천시의 지역 개발 계획 및 주변 시세 변화 추이를 고려한 투자 전략 수립이 가능합니다.

* 향후 공유물 분할을 통해 토지 활용도를 높일 수 있는 가능성이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금이 없어 예상 입찰가 산정 시 고려할 요소가 없습니다. 감정가는 51,338,500원이며, 매각 대상 토지 지분은 723.25㎡입니다.

일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 입찰가가 형성되나, 본 건은 법정지상권 성립 여지, 지분 매각, 공유자 우선매수 등 여러 리스크 요인을 안고 있으므로, 이러한 점을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 감정가의 70%에서 85% 수준인 약 36,000,000원에서 43,000,000원 사이에서 전략적으로 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.