나이스옥션 법원경매 대구 2024타경124011 [2] 경상북도 영천시 금호읍 구암리 산93 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1),(2)는 경상북도 영천시 대창면 용전리에 소재하는 "본촌마을" 북서측 인근에 위치
하며, 주위는 산간농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.
기호(3)-기호(5)는 경상북도 영천시 금호읍 구암리에 소재하는 "구암마을" 인근에 위치하며,
농가주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 또는 본건 인근까지 차량 출입은 가능하며, 버스정류장이 인근 및 근거리에 각각 소재
하여 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 남측 등으로 완경사를 이루는 부정형 토지로서, "휴경지 및 유지" 상태임.
기호(2): 남측 등으로 완경사지대에 자체 일부 지반은 평탄한 부정형 토지로서, "전 및
도로" 로 이용중임.
기호(3): 북측 등으로 완경사를 이루는 부정형 토지로서, "자연림" 상태임.
기호(4): 서측 및 북측 등으로 완경사를 이루는 부정형 토지로서, "휴경지" 상태임.
기호(5): 서측 등으로 완경사지대에 자체 지반은 평탄한 부정형 토지로서, "전" 으로 이용
중임.

인접 도로상태

기호(1): 북측으로 약2m 포장도로가 형성되어 있음.
기호(2): 동측으로 약2-3m 포장도로가 형성되어 있으며, 자체 일부 도로 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2): 생산관리지역, 가축사육제한구역(전부제한300m(전 축종 사육제한))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>
기호(3): 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한400m(한육우
제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한300m(전
축종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>
기호(4): 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(전부제한300m(전 축종
사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호(5): 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(전부제
한300m(전 축종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

별첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"에서와 같이 기호(4) 지상에 제시외건물(ㄱ),(ㄴ)
이 소재하나, 토지에 미치는 영향이 미미한 것으로 조사되었음.

공부와의 차이

기호(1): 공부상 지목은 "답" 이나, 현황은 "휴경지 및 유지"임.
기호(2): 공부상 지목은 "전" 이나, 현황은 "전 및 도로"임.
기호(4): 공부상 지목은 "전" 이나, 현황은 "휴경지 및 일부 도로"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상임.
(2)기타: 기호(2)는 자체 일부 도로이나, 사유지로서 출입을 제한한다는 안내문이 있음.

물건 비고

분묘소재하고 분묘기지권 성립여지 있음, 공유자 우선매수권행사에 대한 특별매각조건 있음
26.4.6. 공유자 조연수로부터 공유자우선매수신고가 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 대구지방법원 2024타경124011 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 영천시 금호읍 구암리 산93

용도: 임야

감정가: 13,489,500원

토지면적: 3174.00㎡ (약 960.47평)

토지지분: 793.5㎡ (약 239.97평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지일부지분매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영천시 금호읍 구암리에 소재하며, 주위는 농가주택, 농경지, 임야 및 산간농경지 등으로 형성된 지역입니다. 기호(1),(2)는 "본촌마을" 북서측 인근에, 기호(3)-(5)는 "구암마을" 인근에 위치합니다.

2.2. 교통상황

본건 또는 인근까지 차량 출입이 가능하며, 버스정류장이 인근 및 근거리에 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 및 규제

기호(1),(2): 생산관리지역, 가축사육제한구역(전부제한300m(전 축종 사육제한))

기호(3): 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(일부제한400m(한육우 제한), 전부제한300m(전 축종 사육제한)), 준보전산지

기호(4): 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(전부제한300m(전 축종 사육제한))

기호(5): 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(전부제한300m(전 축종 사육제한))

2.4. 인접 도로 상태

기호(1): 북측으로 약2m 포장도로가 형성되어 있습니다.

기호(2): 동측으로 약2-3m 포장도로가 형성되어 있으며, 자체 일부 도로 상태입니다.

기호(3)-(5)의 경우, 인접 도로에 대한 구체적인 언급은 없으나, 자체 일부 지반이 평탄하고 전, 답, 도로로 이용 중인 부분이 있어 차량 접근은 가능할 것으로 보입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2024-10-14 접수, 국민행복기금이 신청한 1번 조연민 지분강제경매 (채권금액: 157,780,739원) 입니다.

소유권 보존 등기일: 2023-01-16

총 채권 금액 (등기부 기준): 0원 (강제경매개시결정 등기부채권 총액 기준)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

본 건과 관련하여 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

분묘기지권 성립 여지 있음.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건은 농경지와 임야가 주를 이루는 농촌 지역에 위치하고 있어, 상업 시설이나 대규모 편의 시설은 인근 마을(본촌마을, 구암마을)에 국한될 것으로 예상됩니다. 금호읍 소재지나 영천시내로 이동해야 생활 편의 시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 일반적인 조사 결과, 본건에 직접적으로 영향을 미칠 만한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 밀집 지역 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 지역에 가축사육제한구역이 지정되어 있어 축산업 관련 활동이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

가까운 편의시설은 인근 구암마을 및 금호읍 소재지의 소규모 상점, 농협 등입니다. 광범위한 편의 시설 이용을 위해서는 영천시내 접근이 필요합니다.

5.2. 교통 연계

인근 버스정류장을 통해 영천시내 및 주변 지역으로 이동 가능합니다. 차량을 이용한 접근성은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

본 건은 토지의 일부 지분 매각으로, 공유자들과의 관계 설정 및 향후 토지 이용 시 협의가 필수적입니다.

6.2. 공유자 우선매수신고

공유자인 조연수로부터 공유자 우선매수신고가 있으며, 이는 낙찰 후 해당 공유자가 낙찰가로 우선 매수할 수 있는 권리가 있음을 의미합니다. 특별 매각 조건이 적용될 수 있습니다.

6.3. 분묘 소재 및 분묘기지권

본건 토지(기호(4) 지상)에 분묘가 소재하며, 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 중요한 요소입니다.

6.4. 제시 외 건물

기호(4) 지상에 제시외 건물(ㄱ), (ㄴ)이 소재하나 토지에 미치는 영향은 미미한 것으로 조사되었습니다.

6.5. 토지 이용 현황 차이

공부상 지목과 현황 이용 상태가 일부 다릅니다. (예: 공부상 '답'이나 현황 '휴경지 및 유지', 공부상 '전'이나 현황 '전 및 도로' 등)

6.6. 사유지 통행 제한 가능성

기호(2) 토지는 자체 일부 도로로 이용 중이나 사유지로서 출입을 제한한다는 안내문이 있어, 통행 시 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 영천시 금호읍의 임야 일부 지분으로, 농촌 지역의 특성을 가지고 있습니다. 지분 매각, 분묘기지권 성립 가능성, 공유자 우선매수신고 등 복합적인 권리 관계와 물리적 제약이 존재합니다. 교통 및 접근성은 보통 수준이나, 편의 시설은 제한적입니다. 잠재적인 리스크 요인이 다수 존재하므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 인수할 권리, 토지 이용 제한 사항, 분묘 문제 등을 명확히 파악하고 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 저가 매수 기회

감정가 대비 잠재적 리스크 요인으로 인해 경쟁이 치열하지 않을 경우, 시세보다 낮은 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

8.2. 토지 개발 가능성 (제한적)

계획관리지역, 성장관리구역 등으로 지정된 부분이 있어, 향후 토지 이용 계획에 따라 제한적인 개발 가능성을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 지분 매각 및 분묘기지권은 이러한 가능성을 크게 제약합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 13,489,500원입니다. 토지 전체 면적 960.47평 중 약 240평의 지분이며, 평당 약 5.6만원 수준입니다.

그러나 지분 매각, 분묘기지권 성립 여지, 공유자 우선매수신고 등의 중대한 리스크 요인을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다. 특히 분묘기지권은 토지 이용의 큰 제약이 될 수 있으며, 공유자 우선매수권 행사는 낙찰 결과를 불확실하게 만듭니다.

따라서, 본건에 대한 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 상기 리스크 요인들을 종합적으로 평가하여 낙찰 후 발생할 수 있는 추가 비용이나 제약을 감안하여 보수적으로 산정해야 합니다. 전문가와 상세한 현장 조사 및 법률 검토를 거친 후, 본인의 투자 성향과 위험 감수 능력에 맞춰 입찰가를 결정하는 것이 현명합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.