나이스옥션 법원경매 김천 2025타경10844 [2] 경상북도 김천시 감천면 용호리 403-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예경감정 · 평가일 2025.03.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 김천시 감천면 용호리 소재""용호2리 마을회관""북동측 인근에 위치하며,
주변 일대는 농경지, 단독주택등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 및 본건인근까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 남서측 하향 완경사지대내 부정형 유사토지로서, 현황 대부분 ""주거나지등""
상태임.
기호(2): 남서측 하향 완경사지대내 부정형 유사토지로서, 현황 대부분 ""전(휴경지등)""
상태임.
기호(3): 남서측 하향 완경사지대내 부정형 유사토지로서, 현황 대부분 ""전(휴경지등)""
상태임.

인접 도로상태

기호(1): 본건 동측으로 약1~2미터 내외 공부상 도로와 접함.
기호(2): 본건 동측으로 폭 약 25미터 내외의 공부상 도로와 접하며, 실제 동측으로 2차
로 진입로를 통해 진출입함.
기호(3): 본건 남동측으로 약 5~6미터 내외 포장도로 및 북동측으로 약 25미터내외 공부상
도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 계획관리지역 가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역(전.축종))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)
<수도법>임.
기호(2): 계획관리지역 가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역(전.축종))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(국도59호선)<도로법>, 공장설립승인지역
(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>임.
기호(3): 계획관리지역 가축사육제한구역(2022-02-24)(전부제한구역(전.축종))<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(국도59호선)<도로법>, 공장설립승인지역
(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 없 음.

물건 비고

일괄매각, 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경10844 (2)

소재지: 경상북도 김천시 감천면 용호리 403-2

용도: 농지 (전)

감정가: 148,435,000원

토지면적: 2,166.00㎡ (약 655.26평)

건물면적: 0.00㎡ (없음)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 새OOOOOOOO (새김천농업협동조합)

2. 입지조건

본건은 경상북도 김천시 감천면 용호리 소재 "용호2리 마을회관" 북동측 인근에 위치하고 있음.

주변 일대는 농경지, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준임.

인접 도로 상태는 각 필지별로 상이하나, 공부상 도로와 실제 도로가 접해 있어 차량 통행 및 진출입에 큰 불편은 없을 것으로 판단됨.

토지는 남서측 하향의 완경사지대 내 부정형 토지로서, 현황은 대부분 주거나지 또는 전(휴경지) 상태로 이용되고 있음.

3. 권리분석

등기부상 권리 관계는 다음과 같음.

소유권이전: 이정영 (1988-09-06), 김윤정 외 1명 (2005-12-02)

말소기준권리: 을5 근저당권 (새김천농업협동조합, 2016-01-18)

본 물건의 경매로 인해 을5 근저당권을 포함한 모든 권리(근저당권, 지상권, 공유자전원지분전부이전, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 소멸될 예정임.

등기부채권 총액은 136,000,000원임.

임차인 현황:

임차인은 없는 것으로 확인됨.

인수해야 할 임차인의 보증금은 0원임.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 주로 농경지와 단독주택이 분포하는 농촌 지역임.

인근에 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 제한적일 것으로 예상되며, 지역 주민을 위한 기본적인 생활 편의 시설 정도가 있을 것으로 판단됨.

상권 활성화나 유동인구 증가는 지역 개발 계획 및 농업 관련 정책 등에 영향을 받을 수 있음.

5. 생활정보

편의시설: 인근 마을에서 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보이나, 김천시 중심 상업지구까지의 접근성은 다소 떨어질 수 있음.

교통: 차량을 이용한 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 불편할 수 있음.

주변 환경: 조용하고 한적한 농촌 생활 환경을 제공함.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 의무: 본 물건은 농지이므로, 매각 결정기일까지 농지취득자격증명을 제출해야 함. 미제출 시 낙찰 불허가 사유가 되거나, 보증금을 반환받지 못하는 등의 불이익이 발생할 수 있으므로 사전에 철저히 준비해야 함.

토지이용계획 및 제한 사항: 본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역(전 축종), 공장설립승인지역, 접도구역(국도 59호선) 등으로 지정되어 있음. 이러한 규제 사항으로 인해 건축 및 개발 행위에 제약이 따를 수 있으므로, 관련 법규 및 인허가 가능 여부를 사전에 면밀히 검토해야 함.

현황 이용 상태: 토지가 주거나지 및 휴경지 상태로 이용되고 있어, 실제 이용 현황과 공부상 현황 간의 차이가 발생할 수 있음. (제시외 건물은 없음)

토지의 용도: 농지(전)으로서, 농업 목적 외의 다른 용도로의 이용 시 농지법 등 관련 법규에 따른 추가적인 절차 및 제한이 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경상북도 김천시 감천면의 농지(전)로서, 총 2,166㎡ 면적에 감정가 148,435,000원임.

등기부상 권리 관계는 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로 권리 분석상 특별한 문제는 없음.

그러나 농지라는 특성상 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 계획관리지역임에도 불구하고 가축사육제한, 공장설립승인, 접도구역 등 각종 법적 제한 사항이 존재하므로, 토지 이용 계획 수립 시 이를 반드시 고려해야 함.

주변 환경은 농경지 및 단독주택 위주로 형성되어 있어 조용하고 한적한 지역임.

건축물은 존재하지 않으며 토지만 매각 대상임.

8. 투자 포인트

농업 목적 투자: 농업 생산 활동을 위한 토지 취득 목적으로는 고려해볼 수 있음. 지역 농업 지원 정책 등을 활용할 수 있다면 투자 가치가 높아질 수 있음.

개발 잠재력: 계획관리지역이라는 점은 향후 개발 가능성을 시사하나, 현재 존재하는 각종 규제 사항들을 충족시키기 위한 구체적이고 실현 가능한 개발 계획 수립이 선행되어야 함.

안정적인 권리 관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수되는 권리 부담이 없으므로, 명확하고 안전한 권리 분석이 가능함.

합리적인 감정가: 제시된 감정가가 주변 유사 토지 시세 대비 경쟁력이 있다면, 향후 시세 차익을 기대해 볼 수 있음.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수할 권리 관계가 없으므로, 예상 입찰가 산정 시 감정가 148,435,000원을 기준점으로 삼되, 다음과 같은 요소들을 종합적으로 고려해야 함.

* 농지 취득 관련 법규 및 실제 경작 가능성

* 토지 이용계획상 제한 사항으로 인한 개발 가능성 및 투자 가치

* 현지 부동산 시장 동향 및 주변 유사 토지의 실거래가 및 낙찰가율

* 입찰 참여자들의 경쟁 정도 및 물건의 희소성

상기 고려사항들을 바탕으로 보수적인 관점에서 접근한다면, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있음.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사, 관련 법규 검토, 그리고 최근 경매 시장 데이터 분석이 필수적으로 요구됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.