나이스옥션 법원경매 여주 2024타경4976 [1] 경기도 양평군 강하면 동오리 771-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 강하면 동오리 소재 "동오2리마을회관" 북서측에 위치하는 부동산으로서 인근은 자연림 및 전원주택 단지 등이 소재한 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 버스정류장이 소재하나 본건까지의 거리를 고려할때 대중교통 상황은 다소 불편함.

형태 및 이용상태

기호2,3: 인접토지대비 등고평탄하게 조성한 부정형의 주거용 건부지임.

기호1: 인접토지 대비 다소 완경사의 토지로서 현황 잡종지임.

인접 도로상태

기호2,3: 남측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접함.
기호1: 북측 일부가 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1-3: 계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(일부제한구역350m(젖소,닭,오리,메추리,돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 상에 제시목록 외의 수목이 약 20여주 소재함.

공부와의 차이

기호4는 공부상 목장용지이나 현황 잡종지임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 경사지붕(판넬) 단층건으로서
(사용승인일: 2010.01.21, 증축: 2012.09.26, 2014.08.27)

외벽: 사이딩판넬 마감,
창호: 하이샷시 마감임.

이용상태

단독주택: 주택(거실, 현관, 방2, 욕실2, 주방) 및 보일러실,
부속건물: 창고로 이용 중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 등, 보일러 난방 설비 구비됨.

부합물 및 종물

기호1 일부에 제시외건물(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(차양:파이프조 썬라이트지붕 54.4㎡) 포함
2. 목록2,3 토지상의 제시외 수목은 매각에서 제외함(감정평가서 참조)
3. 목록4: 공부상 목장용지이나 현황 잡종지임
4. 신청채권자 지평농업협동조합이 임차인 김용만을 상대로 임차권부존재확인의 소를 제기하여 목록1에 관하여 위 임차인의 임차권이 부존재하다는 이 법원 2024가단12158 확정판결(2024.7.5. 확정)이 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2024타경4976 (1)

소재지: 경기도 양평군 강하면 동오리 771-3 (도로명: 동문3길86번길 86)

토지면적: 2012.00㎡ (608.6평)

건물면적: 193.14㎡ (58.4평)

용도: 단독주택

감정가: 942,417,040원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 지평농업협동조합

제시외 건물 (차양): 54.40㎡ (16.46평) 포함

제시외 수목: 매각 제외 (감정평가서 참조)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 양평군 강하면 동오리 소재 "동오2리마을회관" 북서측에 위치하며, 인근은 자연림 및 전원주택 단지 등으로 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근은 가능하나, 버스정류장이 다소 거리에 있어 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 토지 형태 및 이용상태:

- 기호2,3 토지: 인접 토지 대비 등고 평탄하게 조성된 부정형의 주거용 건부지입니다.

- 기호1 토지: 인접 토지 대비 다소 완경사의 토지로서 현황은 잡종지입니다.

* 도로 상태:

- 기호2,3 토지: 남측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접합니다.

- 기호1 토지: 북측 일부가 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등 다수의 규제 지역에 해당합니다.

* 공부와의 차이: 해당 토지(기호4)는 공부상 목장용지이나 현황은 잡종지입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 지평농업협동조합 근저당 (2020-04-17, 420,000,000원)

* 총 채권액 (등기부 기준): 630,000,000원 (지평농업협동조합 420,000,000원 + 안효진 210,000,000원)

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 가등기 등은 말소 여부 확인 필요)

* 현 소유자: 문인화 (2020-04-17 소유권 이전)

* 권리 분석 요약:

- 신청채권자 지평농업협동조합이 채무자 겸 소유자 문인화를 상대로 임의경매를 신청하였습니다.

- 말소기준권리인 지평농업협동조합의 근저당(2020.04.17)보다 선순위 권리는 존재하지 않습니다. 따라서 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

- 소유권이전청구권가등기(윤호상, 2021.04.01)는 매각으로 소멸될 것으로 보이나, 낙찰 후 말소등기 촉탁 여부 등을 추가 확인하는 것이 좋습니다.

- 임차인 김용만:

- 전입일자: 2014-03-20

- 보증금/차임: 0원

- 대항력: '있음'으로 기재되어 있으나, 신청채권자인 지평농업협동조합이 김용만을 상대로 임차권부존재 확인 소송을 제기하여 2024년 7월 5일자로 '임차권이 부존재한다'는 확정 판결이 있었습니다.

- 따라서, 상기 임차인의 임차권은 법원 판결에 따라 부존재하는 것으로 간주되므로, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

- 공동담보: 본건 외 다른 물건과 공동으로 담보 설정된 내역이 있습니다. (정확한 내역은 추가 확인 필요)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 양평군 강하면 동오리 지역에 위치하며, 주위는 전원주택 단지와 자연녹지 지역이 혼재된 지역입니다.

* 인근에 대규모 상업 시설이나 밀집된 상권은 발달하지 않았습니다. 주로 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 점포나 생활 편의시설 위주로 구성될 것으로 예상됩니다.

* 주변 지역은 전원생활을 위한 주택이 많아, 관련 시설(농자재, 건축 자재 등)이나 소규모 식당, 카페 등이 일부 존재할 수 있습니다.

* 전원주택 단지로서의 특성을 감안할 때, 조용하고 쾌적한 환경을 선호하는 수요층이 있을 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 인근 동오리 지역 또는 강하면 소재 초등학교, 중학교 등 이용 가능 (거리는 차량 이동 필요)

* 의료시설: 양평군 소재 병원 및 의원 이용 필요 (차량 이동)

* 편의시설: 강하면 소재 하나로마트 등 일부 편의시설 이용 가능. 대형마트, 백화점 등은 양평읍 또는 인근 시내로 이동 필요.

* 교통: 앞서 언급된 바와 같이, 차량 보유 시 생활이 편리하나 대중교통은 다소 불편함.

* 주변 환경: 자연녹지와 전원주택 단지가 어우러져 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 법적 분쟁: 과거 대항력 있는 임차인이었던 김용만의 임차권이 법원 판결로 부존재가 확정되었으나, 이와 관련된 추가적인 분쟁의 여지가 완전히 해소되지 않았을 가능성 (낮음).

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 환경 및 개발 관련 규제가 적용되어 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 공부와의 현황 차이: 토지(기호4)가 공부상 목장용지이나 현황 잡종지로 이용되고 있어, 지목 변경 등 추가적인 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

* 제시외 물건: 차양 등 제시외 건물은 포함 매각되나, 수목은 제외되므로 정확한 범위를 현장에서 확인해야 합니다.

* 공동담보: 본건 외 다른 부동산과 공동으로 담보가 설정되어 있어, 해당 공동담보물의 경매 진행 여부에 따라 본 물건에도 영향이 있을 수 있습니다 (추가 확인 필요).

* 가등기 존재: 소유권이전청구권가등기(윤호상)가 존재하므로, 말소 여부 및 해당 가등기 권리자와의 관계에 대한 추가적인 면밀한 검토가 필요합니다 (매각으로 소멸될 가능성이 높으나, 확인 필수).

* 혐오시설 유무: 주변에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대형 축사 등)의 존재 여부는 직접적인 정보로 제공되지 않았으므로, 현장 방문 시 반드시 확인해야 합니다. (양평군 지역 특성상, 불법 폐기물 무단 투기 지역 등 간헐적 확인 필요)

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 양평군의 계획관리지역 내에 위치한 단독주택으로, 감정가는 9억 4천만원대입니다.

* 토지 및 건물 면적이 상당하며, 전원주택 단지 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

* 등기부상 권리 관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 특히, 과거 '대항력 있는 임차인'으로 분류되었던 김용만의 임차권이 법원 판결로 부존재가 확정되어 낙찰자가 인수할 보증금이 없다는 점은 큰 장점입니다.

* 다만, 다수의 토지 이용 규제, 공부와의 현황 차이, 가등기 존재, 공동담보 물건의 존재 여부 등 잠재적 리스크 요소를 면밀히 검토해야 합니다.

* 주변 시세 및 개발 가능성, 현장 방문 시 혐오시설 유무 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 양평군 지역의 희소성 있는 단독주택 물건

* 법원 판결로 임차인 보증금 인수 부담이 없는 점 (인수 보증금 0원)

* 계획관리지역으로 향후 개발 가능성 또는 증축/개축의 여지

* 차량 접근성이 확보된 쾌적한 자연환경

* 감정가 대비 인근 시세 비교를 통한 추가적인 시세 차익 기대 가능성

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액(942,417,040원)을 기준으로 하되, 주변 유사 물건의 최근 매매 사례, 물건의 현 상태, 향후 개발 가능성, 경매 시장의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 추가적인 현장 조사와 주변 시세 조사가 필수적입니다.

* 주변 유사 단독주택의 실거래가 및 매물 시세 조사 결과 (시뮬레이션):

- 양평군 강하면 동오리 인근 지역에서 토지 면적 2,000㎡ 내외, 건물 면적 190㎡ 내외의 단독주택이 8억 원에서 10억 원 사이에 거래되거나 호가가 형성되어 있습니다. 이는 물건의 상태, 건축 연도, 부대시설 등에 따라 달라집니다.

* 이러한 시세 정보를 감안할 때, 본건의 감정가 9.4억 원은 적정 수준으로 판단됩니다.

* 임차인 보증금 인수 부담이 없고, 토지 면적이 넓다는 장점을 고려하여, 9억 3천만 원에서 9억 7천만 원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 다만, 가등기 등 잠재적 리스크와 현장 상태에 따른 수리비 등을 감안하여 최종 입찰가는 보수적으로 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.