나이스옥션 법원경매 여주 2024타경6507 [1] 경기도 양평군 개군면 자연리 24-13 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 양평군 개군면 자연리 소재 "개군저수지" 남서측 인근에 위치하는 토지 및 건물
로서 인근일대는 야산, 전원주택, 농경지, 농가촌락 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 근거리에 버스정류장이 소재하며, 차량으로 약15-17분정도
거리에 대신I.C(광주원주고속도로) 진출입로가 위치함.

형태 및 이용상태

기호(1,2):정방형, 기호(3,4):제형의 토지로서 동하향의 완경사지를 축대를 조성하여 평탄
화 하였으며, 주거용 건부지로 이용중임.
기호(5): 부정형의 토지로서 동하향의 완경사지 이며, 단지내부 포장도로로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,2) 남측, 기호(3) 북측 및 서측, 기호(4) 북측 및 동측으로 폭4미터 정도의 포장
도로에 접하며, 기호(5)토지는 단지 내부도로로서 동측 일부가 폭4미터 정도의 포장도로
와 연계되어 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리지역), 보전관리지역(기호(4,5)), 가축사육제한구역(일부제한구역
220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보
전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계
상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기
본법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

본건 토지의 의뢰목록상 지목은 공히 "종교용지"이나 현황 기호(1-4)토지는 "단독주택부지"
로 이용중이며, 기호(5)토지는 "도로"로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

<기호(6-9)공히>
철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건으로서
외벽 : 치장벽돌 쌓기.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 칼라샷시 및 하이샷시 등 창호임.

이용상태

기호(6-9)공히 단독주택으로서
1층 : 게스트룸1, 거실, 주방겸식당, 화장실1, 다용도실 등.
2층 : 방2, 화장실2.
3층 : 방1, 화장실1.

설비내역

보일러(LPG)설비에 의한 난방구조(기호(7,8))이며, 위생설비, 급.배수설비(지하수) 등
되어있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거
하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록6~9: 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물임(자세한 사항은 감정평가서 참조)
3. 목록5: 지목이 '종교용지'이나 현황은 '도로'임
4. 현황조사보고서에 의하면 유치권행사 현수막이 부착되어 있는 것으로 보고됨(자세한 사항은 현황조사보고서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

여주지원 2024타경6507 (1)

소재지

경기도 양평군 개군면 자연리 24-13

용도

단독주택

토지 면적

1700. 00㎡ (약 514.25평)

건물 면적

605. 20㎡ (약 183.08평)

매각 대상

토지/건물 일괄매각

경매 구분

부동산 임의경매

감정가

1,586,540,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

경기도 양평군 개군면 자연리 소재 "개군저수지" 남서측 인근에 위치하며, 인근 지역은 야산, 전원주택, 농경지, 농가촌락 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재합니다. 차량으로 약 15-17분 거리에 대신I.C(광주원주고속도로) 진출입로가 위치하여 광역 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 형태 및 이용상태

기호(1,2) 토지는 정방형, 기호(3,4) 토지는 제형의 토지로서 동하향의 완경사지를 축대를 조성하여 평탄화 하였으며, 주거용 건부지로 이용 중입니다. 기호(5) 토지는 부정형의 토지로 동하향의 완경사지이며, 단지 내부 포장도로로 이용 중입니다.

2.4. 도로상태

기호(1,2) 토지는 남측, 기호(3) 토지는 북측 및 서측, 기호(4) 토지는 북측 및 동측으로 폭 4미터 정도의 포장도로에 접하고 있습니다. 기호(5) 토지는 단지 내부 도로로서 동측 일부가 폭 4미터 정도의 포장도로와 연계되어 이용 중입니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 보전관리지역(기호(4,5)), 가축사육제한구역(일부제한구역 220m(모든 축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>에 해당합니다.

3. 주변 환경 및 생활정보

3.1. 주변 자연환경 및 주거 형태

본건은 양평군의 자연 친화적인 환경 속에 위치하며, 개군저수지와 인접하여 쾌적한 자연 경관을 누릴 수 있습니다. 주변에는 전원주택과 농경지가 많아 조용하고 한적한 생활이 가능합니다.

3.2. 교통 접근성

차량 이용 시 광주원주고속도로 진출입이 용이하여 서울 및 수도권 접근성이 비교적 좋습니다. 대중교통 이용은 근거리 버스정류장을 통해 가능하나, 지역 특성상 차량 보유 시 생활 편의성이 높을 것으로 판단됩니다.

3.3. 편의시설 및 기타

주변에 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 제한적일 수 있으며, 기본적인 생활 편의를 위해서는 차량을 이용하여 인근 읍면 소재지로 이동해야 할 가능성이 있습니다.

3.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본건 소재지 인근에 직접적으로 노출되는 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 토지 이용 계획상 배출시설설치제한지역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등이 있어 관련 규제 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

을2 근저당권(2022-06-29 접수, 근해안강망수산업협동조합)이 말소기준권리이며, 이보다 늦은 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"로 명시되어 있어, 지상권이 존재할 경우 인수될 수 있으므로 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

4.2. 채권 총액

토지 등기부채권 총액은 1,487,906,000원이며, 건물 등기부채권 총액 또한 1,487,906,000원입니다. 이는 근저당권, 압류, 가압류 등의 권리 내역을 포함합니다.

4.3. 임차인 현황

임차인 현황 자료상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 건물 및 토지 감정평가요항표에 "임대관계: 미상 임"으로 기재되어 있어, 실제 임차인이 존재하나 보증금 및 차임 등 상세 내역이 확인되지 않았을 가능성이 있습니다. 금액이 미상인 임차인이 있을 경우, 인수 여부와 관계없이 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 유치권

현황조사보고서에 따르면 유치권 행사 현수막이 부착되어 있는 것으로 보고되었습니다. 유치권은 법적으로 성립 요건을 갖추었을 경우 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 될 수 있으므로, 상세한 내용과 법적 검토가 반드시 필요합니다.

5.2. 건축법상 미사용승인 건물

목록 6~9번 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물입니다. 이는 건축물대장상의 현황과 다를 수 있으며, 추후 철거, 증축, 개축 등 건축 관련 행위에 제약이 따르거나 이행강제금이 부과될 수 있는 리스크가 있습니다. 자세한 사항은 감정평가서를 참조해야 합니다.

5.3. 지목과 현황 불일치

토지 공부상 지목은 '종교용지'이나, 현황은 기호(1-4) 토지는 '단독주택부지'로, 기호(5) 토지는 '도로'로 이용 중입니다. 이러한 지목과 현황의 차이는 향후 재산권 행사나 건축 등에서 문제가 될 수 있습니다.

5.4. 공동담보

본건은 공동담보 물건으로, 채무 총액이 상당하며 관련 채권자들의 권리 관계가 복잡할 수 있습니다.

5.5. 토지이용 규제

본건 토지는 계획관리지역, 보전관리지역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등 다수의 토지이용 규제를 받고 있습니다. 이는 향후 건축 및 토지 이용에 상당한 제약을 줄 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 양평군 개군면의 자연 친화적인 입지에 위치한 단독주택으로, 넓은 대지와 건물을 일괄 매각하는 물건입니다. 차량 접근성이 양호하고 주변 자연환경이 우수하여 전원생활을 희망하는 수요자에게 매력적일 수 있습니다.

그러나 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 유치권의 존재 여부 및 성립 여부, 사용승인을 받지 않은 건물, 지목과 현황 불일치, 그리고 까다로운 토지이용 규제 등은 물건의 가치를 크게 하락시키거나 명도 및 활용에 상당한 어려움을 초래할 수 있습니다. 또한, 임대 관계 미확인으로 인한 추가 부담 발생 가능성도 배제할 수 없습니다.

7. 투자 포인트

* 넓은 대지 면적과 단독주택으로서의 활용 가능성.

* 양평 지역의 우수한 자연환경 및 쾌적한 주거 여건.

* 주요 고속도로 접근성이 비교적 양호하여 수도권 접근성 확보.

8. 예상 입찰가

본 보고서 작성 시점에 제공된 정보만으로는 현 시세 분석 및 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 특히, 요청하신 JSON 형식의 시세 데이터가 제공되지 않았으며, 감정가 대비 시장 가치를 파악하기 위한 추가적인 비교 물건 조사, 현장 답사를 통한 물건 상태 정밀 진단, 그리고 유치권, 미사용승인 건물 등의 리스크에 대한 법적 검토 및 예상 비용 산출이 선행되어야 합니다.

따라서, 현재 제시된 감정가 1,586,540,000원을 기준으로 하되, 상기 언급된 여러 잠재적 리스크 요인들을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 전문가와 함께 심층적인 시세 분석 및 위험 요인별 비용 평가가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.