나이스옥션 법원경매 속초 2024타경11806 [2] 강원특별자치도 양양군 손양면 하양혈리 산38-5 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해뜨는

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1-4
본건은 강원특별자치도 양양군 손양면 하양혈리 소재 "하양혈리마을회관" 남측 근거리에 위
치하며, 주위는 자연림 등이 주를 이루는 순수 산림지대임.

기호5-10
본건은 강원특별자치도 양양군 현북면 명지리 소재 "명지리마을회관" 북서측 근거리에 위치
하며, 주위는 자연림 등이 주를 이루는 순수 산림지대임.

기호11
본건은 강원특별자치도 양양군 양양읍 청곡리 소재 "청곡1리마을회관" 서측 인근에 위치하
며, 주위는 농경지 및 단독주택, 임야 등이 소재하는 농촌지대임.

교통상황

본건 인근 및 본건 근거리까지 차량진입이 가능하며, 대체로 개별 운송수단을 이용하여 출
입함.

형태 및 이용상태

기호1-10: 대체로 사다리형의 토지로서, 자연림 상태임.
기호11: 부정형의 토지로서, 장기간 방치되어 임야화가 진행된 휴경지(일부 구거) 상태임.

인접 도로상태

임야도 및 지적도 상 공히 맹지로서, 인접필지를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1-4 : 공히 농림지역, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 사육제한지역(환경과
협의요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 보
전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>.
기호5-10: 공히 농림지역, 가축사육제한구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 사육제한지역(환
경과 협의요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>,
임업용산지<산지관리법>, 온천원보호지구(양양온천)<온천법>.
기호 11 : 계획관리지역, 도시지역(양양도시지역), 자연녹지지역 가축사육제한구역(말 사슴
양 염소 산양 소 젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 사육제한지역(환경과 협의요))<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법> 영농여건불리농
지.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

본건 기호11토지는 공부상 지목이 전이나, 현황 임야화가 진행된 휴경지(일부 구거) 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 공유자 우선매수권행사 1회로 제한
- 분묘소재여부는 별도 확인 필요(분묘소재시 분묘기지권 성립 여지 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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본건은 강원특별자치도 양양군에 소재한 임야로, 속초지원 2024타경11806 (2) 사건으로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다. 본 물건은 토지 일부 지분에 대한 매각 대상이며, 감정가는 3,833,800원입니다. 토지 면적은 총 15,868.00㎡(약 4,804.12평)이나, 매각 대상 지분은 661.6956㎡(약 199.97평)입니다. 건물은 없으며, 제시외 물건 또한 없습니다.

* 사건번호: 속초지원 2024타경11806 (2)

* 소재지: 강원특별자치도 양양군 손양면 하양혈리 산38-5

* 용도: 임야

* 감정가: 3,833,800원

* 토지면적: 15,868.00㎡ (약 4,804.12평)

* 토지 지분 매각 면적: 661.6956㎡ (약 199.97평)

* 건물 면적: 0.00㎡

* 매각 대상: 토지 일부 지분 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 특이사항: 공유자 우선매수 신고, 분묘기지권, 지분 매각

* 주의사항: 공유자 우선매수권 행사 1회 제한, 분묘 소재 여부는 별도 확인 필요

1.1. 토지 감정 요항표 요약

* 본건은 여러 기호로 나누어져 있으며, 각기 다른 위치에 소재합니다.

* 기호 1-4: 강원특별자치도 양양군 손양면 하양혈리 소재, '하양혈리마을회관' 남측 근거리에 위치하며, 자연림 중심의 순수 산림지대입니다.

* 기호 5-10: 강원특별자치도 양양군 현북면 명지리 소재, '명지리마을회관' 북서측 근거리에 위치하며, 자연림 중심의 순수 산림지대입니다.

* 기호 11: 강원특별자치도 양양군 양양읍 청곡리 소재, '청곡1리마을회관' 서측 인근에 위치하며, 농경지, 단독주택, 임야 등이 소재하는 농촌 지대입니다.

* 토지의 형태 및 이용 상태:

* 기호 1-10: 대체로 사다리형으로, 자연림 상태입니다.

* 기호 11: 부정형으로, 장기간 방치되어 임야화가 진행된 휴경지(일부 구거) 상태입니다. 공부상 지목은 '전'이나 현황은 임야화된 휴경지입니다.

* 인접 도로 상태: 임야도 및 지적도 상 공히 맹지이며, 인접 필지를 이용하여 출입이 가능합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 기호 1-4: 농림지역, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 보전산지, 임업용산지.

* 기호 5-10: 농림지역, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, 온천원보호지구(양양온천).

* 기호 11: 계획관리지역, 도시지역(양양도시지역), 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 원추표면구역.

1.2. 등기부 요약

* 본건은 다수의 소유권 이전, 지분 이전, 압류, 강제 경매 개시 결정 등 권리 변동 이력이 존재합니다.

* 말소기준권리는 2010년 8월 30일자 서광주세무서의 압류(갑32)입니다.

* 강제 경매 개시 결정은 2024년 9월 5일자 주식회사 웅비대부(갑47)에 의해 이루어졌습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 별도 확인이 필요합니다.

* 등기부 상 채권 총액은 0원입니다.

2. 입지조건

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* 본 물건은 강원특별자치도 양양군 내에 위치하고 있으며, 손양면, 현북면, 양양읍 등 여러 지역에 걸쳐 파편화된 지분으로 존재합니다. 이는 특정 지역의 개발 호재나 혐오 시설의 직접적인 영향을 받기보다는, 양양군 전체의 개발 방향 및 규제 정책에 영향을 받을 가능성이 높습니다.

* 주위 환경:

* 대부분 지역은 자연림이 주를 이루는 순수 산림 지대이며, 일부 지역은 농경지, 단독주택, 휴경지가 혼재된 농촌 지대입니다.

* 교통 상황:

* 본건 인근 및 근거리까지 차량 진입은 가능하나, 대체로 개별 운송 수단을 이용해야 합니다.

* 손양면 지역은 동해고속도로와 7번 국도가 관통하여 수도권 접근성이 양호한 편입니다.

* 도로 상태:

* 모든 필지는 임야도 및 지적도상 맹지로서, 인접 필지를 이용해야 하는 불편함이 있습니다.

* 주변 시설 및 개발 계획:

* 양양군은 역세권 개발을 추진하고 있으며, 농촌활력촉진지구 제도를 활용하여 농업진흥지역 해제를 통한 용도 변경 및 토지 이용 가치 증대를 계획하고 있습니다.

* 양양군 전반적으로 지역 이미지 훼손 관련 논란이 있었으나, 군은 이에 대해 강경 대응 방침을 밝히고 있습니다.

* 양양군은 하천 및 계곡의 불법 시설물에 대한 자진 철거 및 신고 기간을 운영하며 공공성 회복 및 쾌적한 환경 조성을 추진하고 있습니다.

* 송이밸리자연휴양림, 현산공원 등 자연 휴양 및 관광 시설이 양양군 내에 다수 존재합니다.

* 혐오시설 정보:

* 현재 제공된 정보와 공개된 자료에서는 본 물건지 주변에 명확한 혐오시설에 대한 언급은 없습니다. 다만, 일부 지역에서 논란이 있었던 사례가 있어 개발 및 이용 시 관련 정보를 추가적으로 확인하는 것이 좋습니다.

3. 권리분석

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* 본 건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

* 매각 대상은 토지의 일부 지분이며, 전체 토지 면적 15,868.00㎡ 중 661.6956㎡에 대한 매각입니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

3.1. 권리 분석 요약

* 등기부등본상 다수의 소유권 이전, 지분 이전, 압류, 근저당, 강제경매 개시 결정 등 다양한 권리 변동 내역이 확인됩니다.

* 말소기준 권리는 2010년 8월 30일자 서광주세무서의 압류(갑32)이며, 이를 기준으로 하여 매각으로 인해 소멸되는 권리와 소멸되지 않는 권리가 결정됩니다.

* 본 건의 강제 경매 개시 결정은 2024년 9월 5일자 주식회사 웅비대부(갑47)에 의해 이루어졌습니다.

* 물건 명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 기재되어 있으나, 실제 존부 및 내용은 별도의 확인이 필요합니다.

* 특이사항으로 '공유자 우선매수신고'가 있으며, 이는 공유자가 우선적으로 해당 지분을 매수할 수 있는 권리를 행사할 수 있음을 의미합니다. 해당 권리 행사는 1회로 제한됩니다.

4. 상권분석

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* 본 물건은 주로 산림지대 및 농촌지역에 속한 임야의 지분으로, 일반적인 상업 활동이 이루어지는 상권과는 거리가 있습니다.

* 지리적으로 양양군 내 여러 지역에 파편화되어 있어 특정 지역의 상권 특성을 논하기는 어렵습니다.

5. 생활정보

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* 본 물건지는 자연림이나 농촌 지역에 위치하여 주거 및 생활 편의 시설 접근성은 낮습니다.

* 가장 가까운 마을회관이 위치한 하양혈리, 명지리, 청곡리 등의 마을 인근에 주거 시설이 분포하고 있으나, 이는 본 물건의 직접적인 생활 정보와는 거리가 있습니다.

* 차량을 이용하면 양양읍 등 주요 시가지 및 편의 시설에 접근 가능하지만, 대중교통 이용은 불편할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

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* 맹지: 본 건은 모든 필지가 맹지로서, 인접 토지를 이용해야 하는 불편함과 함께 향후 이용에 있어 제약이 따를 수 있습니다.

* 분묘 기지권: '분묘기지권'이 특이사항으로 언급되어 있으며, 현장에서 분묘의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다. 만약 분묘가 존재하고 분묘기지권이 성립될 경우, 해당 토지의 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 지분 매각: 전체 토지의 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자들과의 관계 및 토지 이용 협의가 필수적입니다. 이는 소유권 행사 및 토지 활용에 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자가 해당 지분을 우선적으로 매수할 수 있는 권리를 행사할 수 있으며, 이는 본 경매 참여자가 낙찰받지 못할 가능성을 내포합니다. 이 권리는 1회로 제한됩니다.

* 토지 이용 규제: 본건 토지는 농림지역, 보전산지, 가축사육제한구역 등에 속해 있어 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다. 특히 농림지역에서의 개발행위허가 규모는 3만제곱미터 미만으로 제한됩니다.

* 향후 개발 가능성: 양양군은 역세권 개발 등을 추진하고 있으나, 본건 토지의 지리적 위치(산림지대, 맹지) 및 용도지역(농림지역, 보전산지)을 고려할 때 직접적인 수혜를 받기 어렵거나 개발 가능성이 매우 낮을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 강원특별자치도 양양군에 위치한 임야의 지분 매각 건으로, 감정가는 3,833,800원입니다. 다수의 필지로 구성되어 있으며, 대부분 산림지대 또는 농촌 지역에 속합니다. 맹지이며, 분묘기지권 성립 가능성, 지분 매각으로 인한 공유자 문제, 토지 이용 규제 등 여러 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 '분묘 소재 여부'와 '인접 필지를 이용한 출입' 문제는 반드시 현장 확인이 필요합니다. 공유자 우선매수권 행사 가능성도 염두에 두어야 합니다. 이러한 제약 조건들을 고려할 때, 본 물건의 투자 가치는 매우 제한적일 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

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* 해당 물건은 투자 목적보다는 장기적인 관점에서 특정 용도(예: 임업, 자연 보전 등)로 활용하려는 목적이 있을 경우 고려해볼 수 있습니다.

* 향후 양양 지역의 전반적인 개발 정책 변화 가능성을 염두에 둔다면, 매우 낮은 비용으로 지분 확보를 시도해볼 수는 있습니다. 다만, 이는 불확실성이 매우 높은 투자입니다.

9. 예상 입찰가

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본 건은 지분 매각, 맹지, 분묘기지권 성립 가능성, 다수의 공유자 존재 등 여러 리스크 요인을 가지고 있으며, 토지이용계획상 개발 가능성이 매우 낮습니다. 또한, 제시된 감정가 3,833,800원은 전체 토지 면적에 대한 추정치일 가능성이 높으며, 실제 매각 대상 지분(661.6956㎡)에 대한 적정 가치 산정이 필요합니다.

인수 보증금 합계가 0원이므로, 입찰가 산정 시 추가적인 보증금 인수 부담은 없습니다.

상기 리스크 요인과 현재까지 파악된 정보만을 바탕으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 투자를 결정하기 전에 반드시 현장 방문을 통해 분묘 소재 여부, 인접 토지와의 관계, 실제 접근성 등을 확인하고, 지분 매각 건에 대한 시장 가치 평가를 별도로 진행하는 것이 필수적입니다. 이러한 철저한 조사 후, 현지 시세 및 유사 물건의 거래 사례를 종합적으로 분석하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.