나이스옥션 법원경매 속초 2025타경10332 [3] 강원특별자치도 양양군 손양면 도화리 34 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.08.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 양양군 손양면 도화리에 소재하며, ""수산항"" 북서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주변은 마을주변 농경지대, 해안 자연림, 농경지대 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 또는 본건주변까지 차량 진출입 가능하며, 인근 노선버스정류장까지의 거리, 운행빈도 등으로 보아 대중교통여건은 다소 불편합니다.

형태 및 이용상태

일련번호 (1, 4, 6, 7, 9, 13, 14, 19, 21, 22) : 부정형 완경사의 전입니다.

일련번호 (2, 3, 5, 8) : 사다리 완경사의 전입니다.

일련번호 (10, 11, 17, 18) : 부정형 완경사의 휴경지(임야화)입니다.

일련번호 (12, 20) : 부정형 평지의 전입니다.

일련번호 (15, 16) : 사다리 완경사의 휴경지(임야화)입니다.

인접 도로상태

일련번호 (1 ~ 3, 6 ~ 11, 14 ~ 18) : 현황 맹지입니다.

일련번호 (4, 5, 12, 13, 21, 22) : 로폭 약 3내지 4미터의 세로에 접합니다.

일련번호 (19) : 남서측으로 왕복 4차로의 중로에 접합니다.

일련번호 (20) : 남서측으로 왕복 4차로의 중로, 동측으로 로폭 약4미터의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(말 사슴 양 염소 산양 소 젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 사육제한지역(환경과 협의요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역 <공항시설법>

일련번호(2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(말 사슴 양 염소 산양 소 젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 사육제한지역(환경과 협의요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역 <공항시설법>

일련번호(3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(말 사슴 양 염소 산양 소 젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 사육제한지역(환경과 협의요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역 <공항시설법>, 역사문화환경보존지역(양양오산리선사유적)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

일련번호(4) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(말 사슴 양 염소 산양 소 젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 사육제한지역(환경과 협의요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역 <공항시설법>

일련번호(5) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(말 사슴 양 염소 산양 소 젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 사육제한지역(환경과 협의요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역 <공항시설법>

일련번호(6) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(말 사슴 양 염소 산양 소 젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 사육제한지역(환경과 협의요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역 <공항시설법>

일련번호(7) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(말 사슴 양 염소 산양 소 젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 사육제한지역(환경과 협의요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역 <공항시설법>

일련번호(8) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(말 사슴 양 염소 산양 소 젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 사육제한지역(환경과 협의요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역 <공항시설법>

일련번호(9) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(말 사슴 양 염소 산양 소 젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 사육제한지역(환경과 협의요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역 <공항시설법>

일련번호(10) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(말 사슴 양 염소 산양 소 젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 사육제한지역(환경과 협의요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역 <공항시설법>, 역사문화환경보존지역(양양오산리선사유적)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

일련번호(11) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(말 사슴 양 염소 산양 소 젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 사육제한지역(환경과 협의요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역 <공항시설법>, 역사문화환경보존지역(양양오산리선사유적)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

일련번호(12) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(말 사슴 양 염소 산양 소 젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 사육제한지역(환경과 협의요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역 <공항시설법>, 역사문화환경보존지역(양양오산리선사유적)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

일련번호(13) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(말 사슴 양 염소 산양 소 젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 사육제한지역(환경과 협의요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역 <공항시설법>, 역사문화환경보존지역(양양오산리선사유적)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

일련번호(14) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(말 사슴 양 염소 산양 소 젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 사육제한지역(환경과 협의요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한 구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 사육제한지역(환경과 협의요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역(양양오산리선사유적)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

일련번호(15) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(말 사슴 양 염소 산양 소 젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 사육제한지역(환경과 협의요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역 <공항시설법>

일련번호(16) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(말 사슴 양 염소 산양 소 젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 사육제한지역(환경과 협의요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역 <공항시설법>


일련번호(17) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(말 사슴 양 염소 산양 소 젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 사육제한지역(환경과 협의요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역 <공항시설법>, 역사문화환경보존지역(양양오산리선사유적)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

일련번호(18) : 생산관리지역, 가축사육제한구

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 일괄매각하며 모든 목록 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수). - 목록12,19,20은 휴경지이며, 목록13,14는 일부 임야화 및 휴경지, 목록17,18은 임야화된 휴경지임(현황조사서 참조). - 목록19,20은 남서측으로 왕복 4차로의 중로에 접함(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

강원특별자치도 양양군 손양면 도화리 34

1.2. 토지 정보

용도: 답

토지면적: 12,867.00㎡ (약 3,894평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

1.3. 감정가

5,077,904,000원

1.4. 경매 정보

사건번호: 속초지원 2025타경10332 (3)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

채권자: 한OOOOOOO

1.5. 특이사항

* 농지취득자격증명 필요 (미제출 시 보증금 몰수)

* 공동담보 물건

* 일부 목록은 휴경지, 일부는 임야화되었거나 임야화된 휴경지임 (현황조사서 참조)

* 목록19, 20은 남서측으로 왕복 4차로 중로에 접함 (감정평가서 참조)

1.6. 주의사항

* 일괄매각하며 모든 목록은 농지취득자격증명이 필요함.

* 목록12, 19, 20은 휴경지이며, 목록13, 14는 일부 임야화 및 휴경지, 목록 17, 18은 임야화된 휴경지임.

* 목록 19, 20은 남서측으로 왕복 4차로 중로에 접함.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 강원특별자치도 양양군 손양면 도화리에 소재하며, 수산항 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 마을 주변 농경지대, 해안 자연림, 농경지대 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입은 가능하나, 인근 노선버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 여건은 다소 불편합니다.

2.3. 인접 도로 상태

* 일련번호 (1 ~ 3, 6 ~ 11, 14 ~ 18): 현황 맹지입니다.

* 일련번호 (4, 5, 12, 13, 21, 22): 로폭 약 3~4미터의 도로에 접합니다.

* 일련번호 (19): 남서측으로 왕복 4차로의 중로에 접합니다.

* 일련번호 (20): 남서측으로 왕복 4차로의 중로, 동측으로 로폭 약 4미터의 도로에 접합니다.

2.4. 주변 시설

본건 지역인 손양면은 양양국제공항, 양양오토캠핑장, 오산리선사유적박물관, 쏠비치 양양 등이 인근에 위치하여 관광 및 레저 시설 접근성이 있습니다. 또한, 양양군 농업기술센터가 위치해 있어 농업 관련 정보 및 지원을 얻을 수 있는 가능성이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권 이전: 농업회사법인주식회사가이아2 (2021-07-16)

* 근저당권 (말소기준권리): 한라신용협동조합 외 5명 (2021-07-16, 18,000,000,000원)

* 근저당권 공동담보: 부산은행 (2021-07-16, 42,000,000,000원)

* 소유권이전청구권가등기신탁가등기: (2021-07-16)

* 임의경매개시결정: 선정당사자)한라신용협동조합 외 5명 (2025-08-11, 4,068,489,401원)

* 압류: 양양군 (2025-08-20)

* 총 등기부채권액: 60,000,000,000원

3.2. 말소 기준 권리

을1 근저당권 (2021-07-16 접수)이 말소 기준 권리입니다. 본 경매 절차에서 을1 근저당권보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

제공된 정보 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 해당 권리에 대한 구체적인 내용은 제시되지 않았습니다.

3.4. 임차인 현황

임대관계는 미상이며, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

금액이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 현황 조사서 및 등기부등본을 추가 확인하여 인수 여부 및 대항력 유무를 면밀히 검토해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

본건은 농경지대, 해안 자연림 등으로 둘러싸여 있으며, 인근에 수산항이 위치합니다. 양양군은 동해고속도로와 7번 국도가 관통하며, 양양국제공항이 있어 교통 접근성이 개선되고 있습니다. 관광 시설로는 쏠비치 양양 등이 있습니다.

4.2. 농업 관련 시설

양양군 농업기술센터가 손양면에 위치하고 있어, 지역 농업 지원 정책 및 정보 접근이 용이할 수 있습니다. '양양에서 미리 살아보기' 프로그램 등 귀농·귀촌을 지원하는 정책이 운영되고 있어 농촌 이주에 대한 관심 및 지원이 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 소재지는 농경지대가 주를 이루므로, 상업 시설 및 편의시설은 인근 마을이나 양양읍내로 이동해야 할 수 있습니다. 다만, 쏠비치 양양과 같은 관광 휴양 시설이 인근에 있습니다.

5.2. 관광 및 여가

인근에 수산항이 있으며, 해안가 지역의 특성을 살린 다양한 관광 및 레저 활동이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필요

본건은 '답'으로 분류되어 있으며, 모든 목록에 대해 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수 보증금이 몰수될 수 있으므로, 취득 가능 여부를 사전에 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 토지 이용 제한

* 계획관리지역, 생산관리지역으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역 (환경과 협의 요)에 포함되어 있어 특정 가축 사육에 제한이 있습니다.

* 수평표면구역 (공항시설법)으로 지정되어 양양국제공항으로 인한 개발 제한이 있을 수 있습니다.

* 일부 목록(3, 10, 11, 12, 13, 14, 17)은 역사문화환경보존지역(양양오산리선사유적)으로 지정되어 있어 문화재 관련 규제를 받을 수 있습니다.

6.3. 맹지 및 도로 접근성

일부 목록은 현황 맹지이거나 로폭이 좁은 도로에 접해 있어, 토지 이용 및 개발에 제약이 될 수 있습니다. 다만, 일부 목록은 왕복 4차로의 중로에 접해 있어 접근성이 양호한 부분도 있습니다.

6.4. 토지 현황

다수의 목록이 휴경지이거나 임야화되었으며, 일부는 임야화된 휴경지 상태입니다. 이는 토지 활용을 위해 추가적인 정리 및 개발 비용이 발생할 수 있음을 의미합니다.

7. 종합 의견

본건은 강원도 양양군 손양면 도화리에 위치한 넓은 면적의 답(농지)입니다. 수산항 인근에 위치하며, 일부 필지는 4차로 도로에 접해 있어 잠재적인 개발 가능성을 내포하고 있습니다. 또한, 양양군의 농업 지원 정책 및 귀농·귀촌 프로그램 운영 등은 지역 농업 발전에 대한 기대를 갖게 합니다.

그러나, 농지취득자격증명 필수 제출, 맹지 및 임야화된 토지 상태, 각종 개발 제한 구역(가축사육제한, 공항 수평표면, 역사문화환경보존지역) 등은 투자 및 활용에 있어 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 특히 농지취득자격증명 미비 시 발생하는 리스크가 크므로, 사전에 자격 요건을 철저히 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적의 농지를 비교적 낮은 감정가에 취득할 수 있는 기회.

* 수산항 인근의 해안 지역 특성을 활용한 관광 및 레저 관련 개발 잠재력.

* 양양군 농업기술센터 인근 위치 및 지역 농업 지원 정책 활용 가능성.

* 일부 필지의 중로 접촉으로 인한 도로 접근성 확보.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 5,077,904,000원입니다. 예상 입찰가는 경매 시장의 경쟁 상황, 개별 필지의 구체적인 이용 가치, 향후 개발 가능성 및 관련 규제, 낙찰 후 필요한 추가 투자 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

별도로 인수해야 할 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 상황 및 본건의 투자 가치를 면밀히 분석하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 현장 조사 및 관련 법규 검토를 통해 면밀한 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.