나이스옥션 법원경매 속초 2025타경10332 [2] 강원특별자치도 양양군 손양면 도화리 10 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.08.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 양양군 손양면 도화리에 소재하며, ""수산항"" 북서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주변은 마을주변 농경지대, 해안 자연림, 농경지대 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 또는 본건주변까지 차량 진출입 가능하며, 인근 노선버스정류장까지의 거리, 운행빈도 등으로 보아 대중교통여건은 다소 불편합니다.

형태 및 이용상태

일련번호 (1, 4, 6, 7, 9, 13, 14, 19, 21, 22) : 부정형 완경사의 전입니다.

일련번호 (2, 3, 5, 8) : 사다리 완경사의 전입니다.

일련번호 (10, 11, 17, 18) : 부정형 완경사의 휴경지(임야화)입니다.

일련번호 (12, 20) : 부정형 평지의 전입니다.

일련번호 (15, 16) : 사다리 완경사의 휴경지(임야화)입니다.

인접 도로상태

일련번호 (1 ~ 3, 6 ~ 11, 14 ~ 18) : 현황 맹지입니다.

일련번호 (4, 5, 12, 13, 21, 22) : 로폭 약 3내지 4미터의 세로에 접합니다.

일련번호 (19) : 남서측으로 왕복 4차로의 중로에 접합니다.

일련번호 (20) : 남서측으로 왕복 4차로의 중로, 동측으로 로폭 약4미터의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(말 사슴 양 염소 산양 소 젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 사육제한지역(환경과 협의요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역 <공항시설법>

일련번호(2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(말 사슴 양 염소 산양 소 젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 사육제한지역(환경과 협의요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역 <공항시설법>

일련번호(3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(말 사슴 양 염소 산양 소 젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 사육제한지역(환경과 협의요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역 <공항시설법>, 역사문화환경보존지역(양양오산리선사유적)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

일련번호(4) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(말 사슴 양 염소 산양 소 젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 사육제한지역(환경과 협의요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역 <공항시설법>

일련번호(5) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(말 사슴 양 염소 산양 소 젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 사육제한지역(환경과 협의요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역 <공항시설법>

일련번호(6) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(말 사슴 양 염소 산양 소 젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 사육제한지역(환경과 협의요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역 <공항시설법>

일련번호(7) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(말 사슴 양 염소 산양 소 젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 사육제한지역(환경과 협의요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역 <공항시설법>

일련번호(8) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(말 사슴 양 염소 산양 소 젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 사육제한지역(환경과 협의요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역 <공항시설법>

일련번호(9) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(말 사슴 양 염소 산양 소 젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 사육제한지역(환경과 협의요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역 <공항시설법>

일련번호(10) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(말 사슴 양 염소 산양 소 젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 사육제한지역(환경과 협의요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역 <공항시설법>, 역사문화환경보존지역(양양오산리선사유적)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

일련번호(11) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(말 사슴 양 염소 산양 소 젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 사육제한지역(환경과 협의요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역 <공항시설법>, 역사문화환경보존지역(양양오산리선사유적)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

일련번호(12) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(말 사슴 양 염소 산양 소 젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 사육제한지역(환경과 협의요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역 <공항시설법>, 역사문화환경보존지역(양양오산리선사유적)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

일련번호(13) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(말 사슴 양 염소 산양 소 젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 사육제한지역(환경과 협의요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역 <공항시설법>, 역사문화환경보존지역(양양오산리선사유적)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

일련번호(14) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(말 사슴 양 염소 산양 소 젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 사육제한지역(환경과 협의요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한 구역(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 사육제한지역(환경과 협의요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역(양양오산리선사유적)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

일련번호(15) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(말 사슴 양 염소 산양 소 젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 사육제한지역(환경과 협의요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역 <공항시설법>

일련번호(16) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(말 사슴 양 염소 산양 소 젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 사육제한지역(환경과 협의요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역 <공항시설법>


일련번호(17) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(말 사슴 양 염소 산양 소 젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 사육제한지역(환경과 협의요))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역 <공항시설법>, 역사문화환경보존지역(양양오산리선사유적)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

일련번호(18) : 생산관리지역, 가축사육제한구

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

-일괄매각하며 모든 목록은 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수). - 목록4,7은 일부 임야화 및 휴경지임. - 목록5,6,8은 휴경지이며 목록8 일부 및 목록9에 소유자 미상의 농작물이 있음. - 목록16은 임야화된 휴경지임(현황조사서 참조). - 목록4,5는 로폭 약3~4미터의 세로에 접함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 속초지원 2025타경10332 (2)

* 소재지: 강원특별자치도 양양군 손양면 도화리 10

* 용도: 전 (밭)

* 토지면적: 5319.00㎡ (약 1609.04평)

* 건물면적: 0.00㎡

* 감정가: 3,352,570,000원

* 매각대상: 토지 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 강원특별자치도 양양군 손양면 도화리에 소재하며, "수산항" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 마을주변 농경지대, 해안 자연림, 농경지대 등으로 형성되어 있습니다.

* 양양군은 청년마을 조성 사업을 통해 손양면 일원의 거점 기능 강화 및 정주 여건 개선을 추진하고 있으며, 이는 지역 발전에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

2.2. 교통 접근성

* 본건 또는 본건 주변까지 차량 진출입이 가능합니다.

* 인근 노선버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때, 대중교통 여건은 다소 불편한 편입니다.

2.3. 도로 상태

* 일부 목록은 현황 맹지입니다.

* 일부 목록은 로폭 약 3~4미터의 세로에 접하며, 일부는 남서측 왕복 4차로의 중로 및 동측 로폭 약 4미터 도로에 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 및 등기사항 요약

* 현재 소유자는 현현숙이며, 2008년 10월 20일 매매를 통해 소유권을 이전받았습니다.

* 이후 다수의 근저당이 설정되었으며, 말소기준권리인 한라신용협동조합 외 5명 명의의 근저당(2021년 7월 16일, 180억원) 외 부산은행 명의의 근저당(2021년 7월 16일, 420억원)이 있습니다.

* 2021년 7월 16일 소유권이전청구권가등기신탁가등기가 설정되었습니다.

* 2025년 8월 11일, 한라신용협동조합 외 5명을 채권자로 하는 임의경매 개시결정이 내려졌습니다 (사건번호: 속초지원 2025타경10332).

* 등기부채권 총액은 60,000,000,000원입니다.

3.2. 말소기준권리

* 을10: 2021년 7월 16일 설정된 한라신용협동조합 외 5명 명의의 근저당권입니다.

3.3. 매각으로 소멸되는 권리

* 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (예: 을11, 갑4 등)

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권 (개요는 제공되지 않음).

3.5. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대차 관계는 미상입니다.

4. 이용현황 및 토지 특성

4.1. 토지 형태 및 이용 상태

* 본건은 총 22개 일련번호로 이루어져 있으며, 일련번호별로 부정형 또는 사다리형의 부정형, 완경사 또는 평지의 전(밭)으로 이용되고 있습니다.

* 일부 일련번호(10, 11, 15, 16, 17, 18)는 휴경지이거나 임야화된 상태입니다.

* 목록 4, 7은 일부 임야화 및 휴경지이며, 목록 5, 6, 8은 휴경지입니다.

* 목록 8 일부 및 목록 9에는 소유자 미상의 농작물이 있습니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한 상태

* 본건은 주로 계획관리지역 또는 생산관리지역에 속해 있습니다.

* 가축사육제한구역(말, 사슴, 양, 염소, 산양, 소, 젖소, 닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 사육제한지역)에 포함됩니다.

* 수평표면구역(공항시설법)으로 지정되어 있습니다.

* 일부 일련번호(3, 10, 11, 12, 13, 14)는 역사문화환경보존지역(양양오산리선사유적)으로 지정되어 있어 개발 행위 시 문화재 관련 법규의 적용을 받습니다.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 주변 지역 특성

* 본건 인근에 위치한 양양 오산리 유적지는 우리나라 신석기 문화 연구에 중요한 자료를 제공하는 사적으로, 주변에는 오산리선사유적박물관이 있어 역사문화관광지로 주목받고 있습니다.

* 수산항이 북서측 인근에 위치해 있으며, 이는 해양 관련 관광 및 레저 활동과 연계될 수 있는 잠재력을 시사합니다.

* 양양군은 손양면 일대에 청년마을 조성 등 지역 활성화 사업을 추진 중입니다.

5.2. 편의시설 및 생활 인프라

* 본건 소재지인 손양면은 농경지와 해안이 어우러진 지역으로, 양양군의 다른 지역(죽도, 인구, 하조대, 남애항 등)은 서핑, 해양 레저, 관광 명소로 알려져 있습니다.

* 송이밸리 자연휴양림과 같은 자연 친화적인 시설이 인근에 있습니다.

* 다만, 상세한 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 및 생활 인프라에 대한 정보는 추가적인 현장 조사 또는 지자체 자료 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 규제

* 본건은 지목이 '전'(밭)으로, 매각 대상 토지 전체에 대해 농지취득자격증명 제출이 필수입니다.

* 증명 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 토지 이용 현황 상 특이사항

* 일부 토지는 임야화되었거나 휴경지 상태이며, 소유자 미상의 농작물이 존재하는 등 현황과 공부상 일치가 이루어지지 않는 부분이 있을 수 있습니다.

* 현황 조사서 및 감정평가서 상의 세부 내용을 면밀히 파악하여 실제 이용 상태를 확인해야 합니다.

6.3. 도로 접근성 제한

* 일부 필지는 맹지이거나 좁은 세로에 접하여 차량 접근성이 제한될 수 있습니다.

* 이에 따라 토지 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

6.4. 복합적인 토지이용계획 및 제한

* 본건은 계획관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역, 공항 관련 구역, 역사문화환경보존지역 등 다양한 토지이용계획 및 규제 사항이 복합적으로 적용됩니다.

* 특히 양양오산리선사유적지와 인접하거나 포함된 구역은 문화재 관련 법규에 따른 건축 행위 제한이 있을 수 있습니다.

* 개발 시 해당 지역의 개별적인 토지이용계획 및 규제 사항을 반드시 확인하고 관련 부서와 협의해야 합니다.

6.5. 채무 규모

* 등기부 상 총 채무액이 600억원에 달하여 채무 규모가 상당히 큽니다.

* 이는 경매 절차 진행 및 낙찰 후 채권자들의 개입 가능성 등을 고려할 때 간접적인 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 강원특별자치도 양양군 손양면 도화리에 위치한 넓은 면적의 농지(전) 경매 물건입니다. 감정가는 약 33.5억원이며, 토지만 매각 대상으로 합니다.

주변 환경은 농경지와 해안 자연림이 혼합된 지역이며, 역사 유적지(양양오산리선사유적) 및 수산항과 인접해 있어 향후 지역 개발 및 관광 활성화 가능성이 있습니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되므로 특별한 인수 부담은 없어 보입니다. 다만, 임대차 관계는 미상이며 인수 보증금은 0원입니다.

하지만 본건의 주요 리스크로는 농지취득자격증명 필수 제출, 일부 임야화 및 휴경지, 소유자 미상 농작물 존재 등의 현황 파악이 중요하며, 맹지 및 협소한 도로 접면으로 인한 접근성 제한, 그리고 계획관리지역/생산관리지역 내에서 가축사육제한, 공항 관련 구역, 역사문화환경보존지역 등 복합적인 토지이용규제가 존재한다는 점입니다.

따라서 투자자는 본 물건의 현재 이용 상태, 향후 개발 가능성, 그리고 각종 규제 사항을 면밀히 분석하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 넓은 토지 면적

* 총 5319.00㎡ (약 1609평)에 달하는 넓은 면적의 토지로, 다양한 개발 또는 활용 방안 모색이 가능합니다.

8.2. 역사 및 관광 연계 가능성

* 사적 양양 오산리 유적 및 박물관, 수산항 등 주변 관광 자원과 연계하여 관광, 체험 시설 등으로 개발할 잠재력이 있습니다.

8.3. 지목상 농지

* 지목이 '전'으로, 향후 농업 관련 사업, 전원생활, 혹은 농지 활용 가치가 있는 투자처가 될 수 있습니다. (단, 농지취득자격증명 취득 필수)

8.4. 경매 특성 고려

* 경매 절차를 통해 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 발생할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 시장 동향, 유사 물건 시세, 권리 분석 결과, 현장 조사 내용을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 물건의 경우 인수해야 할 보증금은 없으나, 농지취득자격증명 관련 이슈, 토지 이용 규제, 일부 현황상의 문제점 등을 감안하여 신중하게 접근해야 합니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않으며, 투자자 자체적인 시장 분석 및 현장 조사를 통해 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.