나이스옥션 법원경매 제주 2026타경10294 [1] 제주특별자치도 제주시 오라이동 1863 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2026.04.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 오라이동 소재 '오라초등학교' 남서측 인근에 위치하며 부근 은 단독주택, 공동주택, 농경지 등이 혼재함.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며 인근에 정기버스노선이 소재하는 등 제반교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 평지로서, 휴원상태임.

인접 도로상태

남측으로 기준시점 현재 개설중인 폭 약 20m 도시계획시설도로[사업명: 중앙중~오남로간(중 로1-1-31호선)도시계획도로 개설사업]에 접하며 서측으로 타지상에 개설된 소폭의 콘크리트 포장도로로 진출입가능함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 공장설립제한지 역<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제 자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>

제시목록 외의 물건

'지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.임대관계 미상임. -.기타 본건은 농지취득자격증명을 필요로 하는 농지로 판단되나, 해당 관청의 확인을 요함.

물건 비고

-지분매각임. 공유자우선매수신고 제한 있음(공유자 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에는 우선매수신청을 행사 할 수 없음)
-특별매각조건, 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함)
-본 건 지상에 매각에서 제외하는 제시외 건물이 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2026타경10294 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 오라이동 1863

* 용도: 과수원

* 감정가: 1,300,118,700원

* 토지면적: 4937.00㎡ (약 1493.84평)

* 토지지분: 1097.0014㎡ (약 331.84평)

* 건물면적: 0.00㎡ (0평)

* 매각대상: 토지지분매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 양OO

* 감정평가 요약: 본 건은 제주특별자치도 제주시 오라이동 소재 '오라초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 공동주택, 농경지가 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 가능하며 인근에 정기 버스 노선이 소재하여 교통사정은 보통입니다. 토지는 부정형 평지로 현재 휴원 상태입니다. 남측으로 개설 중인 도시계획시설도로, 서측으로 소폭의 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 제주특별자치도 제주시 오라이동 소재 '오라초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 공동주택, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 정기 버스 노선이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 남측으로 기준 시점 현재 개설 중인 폭 약 20m의 도시계획시설도로에 접해 있으며, 서측으로는 타지상에 개설된 소폭의 콘크리트 포장도로를 통해 진출입이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구, 중로1류(폭 20m~25m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한상태가 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 등기부상 말소기준권리는 2020년 6월 5일 접수된 양정아 씨의 '3번 이임연 지분 가압류'입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(을2 근저당, 갑7, 갑9, 갑10, 갑12, 갑13 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 인수되는 권리: 등기부상 본 건과 관련하여 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

* 토지 등기부 요약:

* 소유권 이전 (1985-01-30, 고광수)

* 소유권 이전 (2020-05-08, 고흥조외 3명, 상속)

* 2번 고영종 지분 전부 이전 (2020-05-08, 이임연, 매매)

* 3번 이임연 지분 가압류 (2020-06-05, 양정아, 금200,000,000원) - 말소기준권리

* 을2 근저당 (2020-08-31, 양문석, 금390,000,000원) - 말소

* 3번 이임연 지분 가처분 (2020-10-07, 김윤숙) - 말소

* 3번 이임연 지분 가처분 (2021-01-29, 고태진) - 말소

* 3번 이임연 지분 가처분 (2021-08-10, 변수현) - 말소

* 3번 이임연 지분 가처분 (2023-10-19, 이중숙) - 말소

* 3번 이임연 지분 강제경매 (2026-03-06, 양정아, 225,840,683원) - 말소 (본 경매사건의 근거)

* 등기부채권 총액: 590,000,000원 (등기부상 채무 총액, 실제 경매 진행 채권은 양OO)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인 정보는 제공되지 않았습니다. 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 농경지가 혼재된 지역으로, 주변에 주거 시설과 농지가 섞여 있는 특징을 보입니다.

* 오라초등학교와 인접하여 교육 시설 접근성이 있습니다.

* 제주 시가지와 어느 정도 거리가 있으나, 교통망 접근성은 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 가장 가까운 교육 시설은 오라초등학교이며, 차량 접근이 용이합니다.

* 주변이 농경지 및 주거지로 이루어져 있어 상대적으로 조용한 환경일 것으로 예상됩니다.

* 도시계획도로 개설이 예정되어 있어 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 본건은 농지로서, 낙찰 후 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수신청보증금이 반환되지 않습니다.

* 지분매각: 토지의 일부 지분만 매각 대상이므로, 전체 소유권을 취득하는 것이 아니라 지분으로 소유하게 됩니다.

* 공유자 우선매수신고 제한: 지분 매각의 특성상 공유자의 우선매수권 행사가 가능하나, 매수보증금 미납 시 다음 매각기일에 우선매수신청이 제한될 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 법정지상권: 감정평가서에 명시된 바와 같이, 본 건 지상에는 매각에서 제외되는 제시외 관리사, 창고, 냉동냉장시설, 이동식 창고 등이 소재하고 있습니다. 이에 따라 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 인수 또는 별도 협의가 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 계획 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역 등 다수의 개발 및 이용 제한 사항이 존재하여 건축 및 토지 이용에 제약이 따릅니다.

* 물건 상태: 현재 휴원 상태이며, 일부 토지는 진입로로 이용 중이고 철구조물이 소재하고 있어 현황 파악 및 정리가 필요합니다. 지상의 조경수도 감정가에 포함되어 평가되었습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 건은 제주 제주시 오라이동에 위치한 과수원 용도의 토지 지분 경매 물건입니다.

* 오라초등학교 인근에 위치하며, 주변은 주거 및 농경지가 혼재된 지역입니다.

* 차량 접근 및 대중교통 이용이 가능하며, 향후 도시계획도로 개설 예정이라는 긍정적인 요소가 있습니다.

* 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 농지 취득 자격 증명 발급, 지분 매각으로 인한 공유자 우선매수권, 그리고 제시외 건물로 인한 법정지상권 성립 가능성 등은 반드시 사전 확인 및 신중한 검토가 필요합니다.

* 다양한 토지 이용 제한 사항 또한 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 제주도 내에서 희소성 있는 토지 지분 투자 기회입니다.

* 향후 도시계획도로 개설 예정 부지에 인접하여 잠재적인 가치 상승이 기대됩니다.

* 교육 시설(오라초등학교)과의 근접성으로 실거주 또는 투자용으로 고려해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 경매 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 상세한 현장 조사, 유사 물건 시세 분석, 법률 전문가와의 상담, 그리고 본건 토지의 지리적 이점 및 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 제시된 감정가는 1,300,118,700원이며, 본 건은 토지 지분 매각이므로 실제 낙찰가는 지분 비율, 시장 상황, 경쟁 입찰자 등을 고려하여 결정됩니다.

* 어떠한 경우에도 '인수 보증금'은 입찰가 산정 시 고려되지 않아야 합니다. (본건에서는 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.)

* 정확한 입찰가 산정은 추가적인 심층 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.