나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50395 [1] 전라남도 순천시 조례동 766 시대아파트 102동 13층1309호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 고운감정 · 평가일 2026.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 조례동 소재 시대아파트로서 부근은 대단위 아파트 단지임.

교통상황

단지내 차량출입 용이하고, 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근 콘크리트조 슬래브지붕 19층 중 13층으로, 외벽 : 몰탈위페인트, 내벽 : 벽지 등 마감, 창호 : 샷시창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

급배수, 위생설비, 난방설비, 승강기, 소방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지의 아파트부지임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 외

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 마상임.

물건 비고

특별매각조건 있음(전세사기피해자 우선매수권 행사는 1회로 제한)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 전라남도 순천시 조례동에 위치한 시대아파트 102동 13층 1309호 경매 물건에 대한 정보를 담고 있습니다.

1.1. 물건 현황

사건번호: 순천지원 2026타경50395 (1)

소재지: 전라남도 순천시 조례동 766 시대아파트 102동 13층 1309호

용도: 아파트

감정가: 65,000,000원

토지 면적: 13.44㎡ (약 4.07평)

건물 면적: 36.37㎡ (약 11.00평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 최OO

1.2. 아파트 기본 정보

아파트명: 시대아파트

사용승인일: 1992년 11월 25일

총 동수: 9개동

총 세대수: 2,794세대

본건 층수: 19층 중 13층

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등

1.3. 입지조건

1.3. 1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전라남도 순천시 조례동에 소재한 시대아파트 내에 위치하며, 주변은 대규모 아파트 단지가 형성되어 있습니다.

1.3. 2. 교통상황

단지 내로 차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

1.3. 3. 인접 도로 상태

단지 내 포장 도로가 잘 정비되어 있습니다.

1.3. 4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 제2종 일반주거지역 등에 해당됩니다.

1.4. 건물 구조 및 이용 상태

건물 구조는 철근 콘크리트조 슬래브 지붕으로, 19층 건물 중 13층에 위치합니다.

외벽은 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시창으로 되어 있습니다.

본 물건의 이용 상태는 아파트입니다.

1.5. 설비 내역

급배수, 위생, 난방 설비 및 승강기, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 권리 분석

1.6. 1. 등기부 요약

말소기준권리: 2023년 4월 25일자 근저당권 (권리자: 고세정, 권리금액: 19,900,000원) 입니다.

경매개시결정 등기: 2026년 3월 23일자 강제경매 (채권자: 최서영, 권리금액: 43,916,000원)가 등기되어 있습니다.

매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 을7 근저당권, 갑7 가압류 (권리자: 하나은행, 권리금액: 101,644,642원), 갑8 강제경매는 말소될 예정입니다.

등기부 채권 총액: 121,544,642원 입니다.

1.6. 2. 임차인 현황

임차인: 최서영

보증금: 43,916,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 7월 7일

확정일자: 2022년 6월 24일

배당신고일자: 2026년 3월 23일

대항력: 있음

종합 분석: 임차인 최서영은 본건의 대항력 있는 임차인으로서, 해당 임차인이 경매를 신청한 채권자입니다. 전입일자(2020.07.07)가 말소기준권리(2023.04.25)보다 선순위에 해당하여 대항력을 갖추고 있습니다. 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 남은 금액은 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다. (권리분석 상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 배당 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

1.6. 3. 물건명세서 참고사항

특별매각조건: 전세사기 피해 임차인의 우선매수권 행사가 실효될 경우, 해당 임차인은 다음 매각기일에 우선매수청구권을 행사할 수 없습니다.

임대관계: 마상임 (임대 관계 미상)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (현재 등기부상 해당 권리는 확인되지 않습니다.)

1.7. 상권 분석

1.7. 1. 최근 매매 사례

최근 2026년 6월 23일, 36.368㎡ (약 11.00평) 면적의 9층 물건이 40,000,000원에 중개거래되었습니다.

또한, 2026년 6월 8일에는 37.388㎡ (약 11.31평) 면적의 15층 및 16층 물건이 각각 50,000,000원에 직거래되었습니다.

1.7. 2. 시세 분석

본건 아파트(36.37㎡)의 최근 실거래가는 4천만원에서 5천만원 수준으로 형성되어 있습니다. 면적과 층수, 거래 방식에 따라 가격 차이가 나타나고 있습니다. 본건은 13층에 해당하며, 최근 거래된 9층(4000만원)보다 높은 층수임을 감안할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 접근할 여지가 있습니다.

1.8. 생활 정보

1.8. 1. 주변 편의시설

본건이 속한 시대아파트는 2,794세대의 대단지로, 단지 내 및 주변에 기본적인 편의시설이 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

1.8. 2. 교통 및 교육

단지 내 차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용도 보통 수준입니다. (주변 교육 시설 정보는 별도 확인 필요)

1.9. 잠재적 리스크

1.9. 1. 대항력 있는 임차인

최서영 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 43,916,000원을 가지고 있습니다. 이 보증금이 경매 배당 절차에서 전액 회수되지 못할 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 할 위험이 있습니다.

1.9. 2. 공유자 우선매수 신고

공유자가 우선매수 신고를 하였으므로, 최고가 매수 신고인이 있더라도 공유자가 최고가 매수 신고액과 동일한 가격으로 해당 물건을 매수할 수 있습니다.

1.9. 3. 특별매각조건

전세사기 피해 임차인의 우선매수권 행사가 제한될 수 있는 조건이 존재하므로, 입찰 전 해당 내용을 정확히 숙지해야 합니다.

1.9. 4. 건물 노후도

1992년 사용 승인된 아파트로, 약 34년 경과하였습니다. 향후 건물 유지보수 및 리모델링 등에 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

1.9. 5. 혐오시설 유무

현장 조사 및 주변 환경 분석 결과, 본건 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (※ 주변 시설에 대한 추가적인 상세 조사가 필요할 수 있습니다.)

1.10. 종합 의견

본 물건은 순천시 조례동에 위치한 시대아파트 102동 13층 1309호로, 대규모 아파트 단지 내에 속해 주거 환경이 비교적 안정적인 편입니다. 감정가 65,000,000원 대비 최근 실거래가는 4천만원에서 5천만원 사이로 나타나, 시세 대비 저평가 가능성을 시사합니다.

그러나 대항력 있는 임차인 최서영의 보증금 43,916,000원 인수 가능성, 공유자 우선매수 신고, 그리고 특별매각조건 등이 주요 고려사항으로 존재합니다. 이러한 권리 관계 및 특이사항을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

1.11. 투자 포인트

* 시세 대비 경쟁력 있는 감정가: 최근 실거래가와 비교 시, 감정가가 높아 보이나 최저매각가격을 고려하면 투자 기회가 있습니다.

* 대단지 아파트의 가치 안정성: 2,794세대의 대단지 아파트로, 기본적인 수요와 가치 유지 측면에서 유리합니다.

* 입지 조건: 조례동 일대는 주거 지역으로, 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

1.12. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 시세, 감정가, 그리고 인수 가능한 권리 및 임차인 보증금 등을 종합적으로 고려하여 산정됩니다.

* 감정가: 65,000,000원

* 최근 실거래가 범위: 40,000,000원 ~ 50,000,000원 (36.368~37.388㎡ 기준)

* 대항력 있는 임차인 보증금 (인수 가능성): 43,916,000원

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산하되, 임차인 보증금의 인수 가능성은 큰 위험 요소이므로 총 매수 금액 산정 시 반드시 고려해야 합니다.

최근 거래 사례와 감정가를 고려할 때, 70% 수준의 최저매각가격을 시작으로 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

제안 입찰가 범위: 48,000,000원 ~ 53,000,000원

본 가격대는 최근 실거래가 범위 내에서 약간의 상승 여력을 감안한 금액입니다. 하지만 임차인 보증금(43,916,000원) 전액을 인수하게 되는 경우, 총 매수 비용은 입찰가 + 인수 보증금이 되므로, 본 제안 가격을 기준으로 하더라도 총 지출액이 9천만원 이상이 될 수 있음을 유의해야 합니다. 입찰 전 법원의 최저매각가격 및 임차인 보증금의 배당 가능성 여부를 면밀히 확인하고 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.