나이스옥션 법원경매 전주 2026타경111 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동1가 740-1 금호청솔아파트 104동 1층104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동1가 소재 '삼천초등학교' 북동측 근거리에 위치하며 주위는 아파트단지 및 주상용건물, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

대상물건 단지로의 차량 진·출입이 자유로우며, 간선도로와의 연계성 및 대중교통수단과의 접근성·빈도수 등으로 보아 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 13층 중 1층 104호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 동측으로 개설된 포장도로를 통하여 진·출입함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 1 2m~15m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, <추가기재>산 림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : --.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 전주지방법원 2026타경111 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동1가 740-1 금호청솔아파트 104동 1층104호

용도: 아파트

감정가: 170,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 임OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 49.44㎡

토지지분: 49.437㎡

건물면적: 84.64㎡ (약 25.6평)

건물지분: 84.643㎡ (약 25.6평)

1.3. 건물 정보

아파트명: 청솔 금호타운

건축년도: 1995년 (사용승인일 1995년 5월 26일)

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

건물 층수: 지하 1층, 지상 13층 (전체 동 기준)

본건 층수: 1층

총 주차대수 (단지): 263대 (지상 4대, 지하 14대 - 단지 총 주차대수 403대로 표기된 부분도 있음)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상물건은 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동1가 소재 '삼천초등학교' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 주상용건물, 공원 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

대상물건 단지로의 차량 진·출입이 자유로우며, 간선도로와의 연계성 및 대중교통수단과의 접근성·빈도수 등으로 보아 제반 교통상황은 보통인 편입니다.

2.3. 도로 상태

대상물건의 동측으로 개설된 포장도로를 통하여 진·출입합니다.

2.4. 토지 이용 계획

해당 토지는 제3종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로3류(폭 12m~15m) 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(주거밀집지역), 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다. 산림, 하천, 전원개발 관련 사항은 관련 부서 확인 협의가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을17 근저당권, 전주중앙신용협동조합, 2016년 6월 21일 접수, 채권액 145,600,000원

3.2. 등기부 현황

* 소유권 이전: 박문신 (2005-10-31), 박훈 (2010-02-26)

* 근저당권: 전주중앙신용협동조합 (2016-06-21, 145,600,000원 - 말소기준), 임희권 (2024-11-04, 25,000,000원 - 말소), 박광순 (2026-02-02, 20,000,000원 - 말소)

* 소유권이전청구권가등기: 박광순 (2026-02-04, 매매예약 - 말소 예정 없음)

* 가압류: 삼성카드 (2026-02-02, 10,018,288원 - 말소), 농협은행 (2026-03-24, 8,115,335원 - 말소), 신한카드 (2026-04-07, 13,238,812원 - 말소), 주식회사케이비국민카드 (2026-04-13, 11,993,699원 - 말소), 주식회사우리카드 (2026-04-17, 10,141,473원 - 말소)

* 임의경매: 임희권 (2026-03-20, 25,000,000원 - 본 경매로 인해 말소 예정)

3.3. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 244,107,607원입니다.

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 편의시설

본건은 아파트 단지와 주상용 건물, 공원이 혼재된 지역으로, 삼천초등학교가 인근에 위치하고 있습니다. 주변에 마트, 병원, 금융기관 등 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 환경 조사 결과, 본건으로부터 직접적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(산업단지, 폐기물 처리 시설 등)은 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 삼천동 금호청솔아파트

* 주소: 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동1가 740-1

* 사용승인일: 1995년 5월 26일

* 총 동수: 6개동

* 총 세대수: 349세대

* 최고층/최저층: 13층 / 1층

* 주차: 총 263대 (단지 정보 기준)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

5.2. 편의 시설 접근성

삼천초등학교를 비롯한 교육시설과 단지 내 편의시설, 그리고 주변의 주상복합 및 상가 등을 통해 일상생활에 필요한 각종 편의시설 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크 (가등기)

박광순 명의의 소유권이전청구권가등기(2026-02-04, 매매예약)가 말소되지 않고 남아있습니다. 이는 매수인(박광순)이 본계약 이행을 청구할 수 있는 권리가 있음을 의미하며, 추후 본 경매 낙찰 후에도 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 경매 절차 및 낙찰 후 처리에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.2. 임대차 리스크

임차인 현황은 '인수 보증금 합계 0원'으로 파악되었으나, '임대 관계 미상'으로 표기되어 있어 실제 점유자나 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 등기부상 오류 가능성

집합건물 등기부의 전유부 정보상 '104동'에 해당하는 유닛의 '호수'가 '1104호'로, '층'이 '11층'으로 표기된 부분이 있습니다. 본건은 '1층 104호'로 명시되어 있어, 등기부상의 정보와 실제 현황 간의 불일치 가능성을 확인해야 합니다. 이러한 등기부상 오류는 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

6.4. 기타 제한 사항

토지이용계획상 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전주 완산구 삼천동에 위치한 아파트로, 입지 및 주변 환경은 양호한 편입니다. 다만, 등기부등본상 확인되는 박광순 명의의 소유권이전청구권가등기가 말소되지 않고 남아있어, 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 또한, 등기부상의 층수 표기 오류 가능성도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 감정가는 1억 7천만원이나, 최근 유사 면적 아파트 실거래가는 1억 8천만원대임을 감안할 때, 감정가가 다소 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다. 그러나 가등기 리스크를 감안하면 입찰가 산정에 신중해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 아파트 물건

* 삼천초등학교 등 교육 시설 인접으로 학군 수요 기대

* 현재 시세 대비 낮은 감정가 (단, 리스크 요인 감안 필요)

9. 예상 입찰가

감정가 170,000,000원을 기준으로, 최근 유사 면적 실거래가(약 180,000,000원 ~ 188,000,000원)를 참고하였습니다. 그러나 등기부상 소유권이전청구권가등기(박광순)라는 중대한 권리상 리스크가 존재하며, 이는 낙찰 후 법적 분쟁으로 이어질 수 있는 잠재적 위험이므로 입찰가 산정에 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 임차인 보증금 인수분은 없는 것으로 파악되었습니다.

이에 따라, 본건의 잠재적 리스크와 최근 거래 동향을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 175,000,000원으로 제시합니다. (본 입찰가는 권리상의 리스크가 해소되지 않는다는 가정 하에 산정된 보수적인 금액이며, 투자자 본인의 판단 및 추가적인 권리관계 조사 후 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.