나이스옥션 법원경매 목포 2026타경65 [1] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2250 도휘에드가8차오피스텔 16층1606호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인산 · 평가일 2026.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전남 무안군 삼향읍 남악리 전라남도청 남측 인근에 위치하며, 주위는 상업용, 오피스텔 등으로 이루어짐.

교통상황

인근에 버스승강장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층 지상 16층 (사용승인일: 2019.1.31) 외 벽: 석재붙임 및 몰탈위페인팅마감 등 창 호: 강화유리 등

이용상태

오피스텔

설비내역

기본 급배수, 위생 및 난방설비, 승강기, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지, 오피스텔 부지

인접 도로상태등

동측 왕복 2차선 도로를 통하여 차량 등 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

15.8평형 오피스텔

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2026타경65 (1)

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2250 도휘에드가8차오피스텔 16층1606호

토지면적: 4.57㎡ (약 1.38평)

건물면적: 29.73㎡ (약 8.99평)

용도: 오피스텔

감정가: 83,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

사용승인일: 2019.01.31

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 전라남도청 남측 인근에 위치하며, 주변은 상업용 시설 및 오피스텔 등이 밀집한 지역입니다.

* 교통상황: 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 동측으로 왕복 2차선 도로를 통해 차량 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획: 중심상업지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 채권자: 박OO (박지은)

* 임차인 현황:

* 박 (박지은)

* 보증금: 84,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2021-03-15

* 배당신고일자: 2026-04-30

* 대항력: 있음

* 비고: 본 경매 사건의 채권자이면서 대항력 있는 임차인입니다. 보증금 84,000,000원에 대해 경매 절차에서 우선 배당받지 못한 금액은 매수인에게 인수될 수 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 본 경매를 신청한 임차인 외 다른 임차인에 대한 내용으로 추정됩니다. 따라서 박지은 임차인의 보증금 인수 부담은 반드시 확인 및 고려해야 합니다.

* 말소기준권리: 소상공인시장진흥공단 가압류 (2023.05.30)

* 말소 예정 권리: 본 경매 개시결정 채권자(박지은)의 강제경매 개시결정 등기를 포함한 대부분의 등기된 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

* 등기부채권 총액: 49,057,599원 (단, 본 경매를 신청한 채권자 박지은의 신청 채권액 84,654,300원은 별도로 고려해야 합니다.)

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 전라남도청 및 관련 행정기관, 다수의 상업시설, 오피스텔 등이 밀집한 남악신도시 중심부에 위치하고 있습니다.

* 잠재적 가치: 행정 및 상업 기능이 집중된 지역으로, 지속적인 개발 및 수요 증가가 예상되어 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 대형마트, 병원, 다양한 식당 및 편의시설을 이용하기 편리합니다.

* 주거환경: 오피스텔 밀집 지역으로, 1인 가구 및 소규모 가구에게 적합한 주거 환경을 제공합니다.

* 교통: 버스승강장이 인접해 있으며, 주요 도로 접근성이 우수하여 이동이 편리합니다.

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 해당 물건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 박지은은 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 84,000,000원에 대한 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 해당 임차인이 본 경매의 신청 채권자이기도 하므로, 경매 절차상 배당 여부와 관계없이 인수 금액 발생 가능성을 철저히 검토해야 합니다.

* 부동산 시장 변동성: 부동산 시장의 주기적 변동에 따른 가격 하락 리스크가 존재합니다.

* 관리비 및 유지보수: 신축 건물이나 시간이 지남에 따라 관리비 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도청 인근의 중심 상업지역에 위치한 비교적 신축 오피스텔로, 우수한 입지와 교통 여건을 갖추고 있습니다. 이는 장기적인 시세 상승 및 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 요인입니다. 그러나 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인이자 경매 신청 채권자인 박지은 씨의 보증금 84,000,000원에 대한 인수 가능성입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 있으나, 이는 다른 임차인에 국한된 것으로 해석되며, 해당 임차인과의 법률적 관계 및 인수 금액을 반드시 명확히 확인해야 합니다. 이러한 리스크 요인을 충분히 인지하고 철저한 권리 분석을 거친다면 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 최적의 입지: 남악신도시 중심 상업지역, 전라남도청 인근에 위치하여 행정 및 상업적 가치가 높습니다.

* 신축 오피스텔: 2019년 사용승인으로 비교적 최신 건물이며, 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 편리한 교통: 대중교통 및 차량 접근성이 우수하여 생활 및 업무 편의성이 뛰어납니다.

* 높은 잠재력: 남악신도시의 지속적인 개발과 함께 행정/상업 중심지로서의 가치 상승이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 83,000,000원이며, 유사 면적(29.7304㎡)의 최근 실거래가는 2024년 8월 88,000,000원에 거래되었습니다. 또한, 본 경매의 채권자이자 대항력 있는 임차인인 박지은 씨의 보증금은 84,000,000원이며, 경매 신청 채권액은 84,654,300원입니다.

'인수 보증금 합계: 0원'으로 표시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금은 낙찰자에게 인수될 가능성이 있으므로, 해당 금액을 반드시 고려해야 합니다. 경매 절차에서 채권자의 채권액(84,654,300원) 이상으로 입찰해야 경매가 유효하게 진행될 수 있습니다.

시장 가치, 감정가, 채권자 및 임차인의 보증금 인수 부담 가능성 등을 종합적으로 고려했을 때, 본 물건의 예상 입찰가는 88,000,000원 으로 제안합니다. 이 가격은 유사 실거래가 수준을 반영하며, 채권자의 채권액을 충족하고, 대항력 있는 임차인 관련 부담 가능성을 고려한 보수적인 접근입니다. 실제 입찰가 결정 시에는 임차인 관련 권리 관계를 최종 확인하고, 희망하는 투자 수익률을 감안하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.