나이스옥션 법원경매 진주 2026타경10149 [1] 경상남도 남해군 서면 서상리 1684-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 남해군 서면 서상리 소재 "서상마을" 내에 소재하며 부근은 면소재지내 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

인접필지와 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서,"단독주택"건부지임.

인접 도로상태

남측으로 폭 약3미터 내외의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 자연취락지구, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례>, 하수처리구역(서상)<하수도법>, 중점경관관리구역(집중개발형).

제시목록 외의 물건

후첨"지적 및 건물개황도"참조바람.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기 타:없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2) 목조 스레트지붕 단층건으로서, 외벽 : 몰탈페인팅 마감. 내벽 : 벽지 등 마감. 창호 : 샷시 창호임. 일련번호(2-1) 목조 스레트지붕 단층건으로서, 외벽: 몰탈페인팅 마감. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

일련번호(2):단독주택, 일련번호(2-1):창고등으로 이용중임.

설비내역

기본위생설비 및 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨"지적 및 건물개황도"참조바람.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기 타:없 음.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㅁ)매각 포함.
-제시외 건물(감정서상 기호 ㄹ(냉장창고)) 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 건은 경상남도 남해군 서면 서상리 1684-4 소재 단독주택입니다.

사건번호는 진주지원 2026타경10149(1)이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

감정가는 41,913,095원입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 유한회사입니다.

1.2. 토지 정보

소재지: 경상남도 남해군 서면 서상리 1684-4

용도: 단독주택

토지 면적: 140.00㎡ (약 42.35평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물 면적: 55.87㎡ (약 16.90평)

건물 제시외 면적: 29.80㎡ (약 9.02평)

건물 구조: 목조 스레트지붕 단층 건물 (사용승인일: 1945년 3월 1일)

건물 용도: 단독주택 및 창고 등

1.4. 매각 포함/제외 대상

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

매각 포함: 제시외 건물 (ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㅁ)

매각 제외: 제시외 건물 (감정서상 기호 ㄹ(냉장창고))

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본 건은 경상남도 남해군 서면 서상리에 소재하며, 부근은 면소재지 내 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통입니다 [cite:content].

서상리는 서면의 면소재지로서 행정복지센터, 경찰서 치안센터, 우체국, 보건지소 등 기본적인 생활 편의시설이 집약되어 있어 생활이 편리한 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 진입이 가능하며, 인접 도로에는 폭 약 3미터 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다. 전반적인 교통 사정은 보통입니다 [cite:content].

향후 남해-여수 해저터널 완공 시 교통 접근성이 향상될 것으로 기대됩니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 계획

토지는 인접 필지와 대체로 평탄한 사다리형이며, 단독주택 건부지로 이용 중입니다 [cite:content].

관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 해안경관관리구역, 하수처리구역, 중점경관관리구역에 해당합니다 [cite:content].

2.4. 주변 시설

남해스포츠파크가 인근에 위치하여 다양한 체육 시설 및 레저 활동이 가능합니다.

마을 내에는 하나로마트, 농협 등이 있어 생활 편의성이 좋습니다.

작은 책방 등 아늑한 공간도 있습니다.

다만, 과거 남해-여수 해저터널 건설 과정에서 조망권 관련 갈등 사례가 있어, 대규모 개발 사업 진행 시 지역 주민과의 마찰 가능성을 염두에 두어야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2026년 3월 12일 접수된 유한회사의 강제경매 (갑5, 토지/건물)입니다.

본 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 곽기호

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2004년 3월 29일

대항력: 있음

임차인 곽기호는 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 실질적인 금전적 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인이므로 상세한 권리 관계 확인이 필요합니다.

3.3. 권리 인수 여부

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

다만, 제시외 건물(냉장창고) 매각 제외로 인한 법정지상권 성립 여부가 불분명하므로 주의가 필요합니다 [cite:content].

4. 상권분석

본 물건은 주택 밀집 지역에 위치하며, 서면의 면소재지로서 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있어 주거 목적의 상권으로 볼 수 있습니다.

대규모 상업 시설보다는 면 단위의 편의 시설(하나로마트, 농협 등)이 주를 이룹니다.

주변에 남해스포츠파크가 있어 관련 시설이나 배후 수요를 고려할 수 있습니다.

서상항은 과거 여객선이 운항하던 항구였으나 현재는 소규모 어항으로 이용되는 것으로 보이며, 주변에 물회 맛집 등이 있는 것으로 언급됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 면사무소, 우체국, 하나로마트, 농협, 보건지소 등 기본적인 공공 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 차량 진입이 가능하며, 포장도로 접근성이 좋습니다. 향후 남해-여수 해저터널 개통 시 교통 편의성이 증대될 것으로 예상됩니다.

* 의료: 서면보건지소가 인근에 위치합니다.

* 여가: 남해스포츠파크, 서상숲, 바다 등 자연 및 체육 시설을 이용할 수 있습니다.

* 주변 환경: 조용한 주택가이며, 바다와 자연을 가까이 접할 수 있는 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후: 건물이 1945년에 사용 승인되어 매우 노후된 상태이므로, 대규모 수리 또는 재건축이 필요할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원인 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 명도 과정이나 임차인의 향후 권리 주장 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 법정지상권 불분명: 매각 제외된 제시외 건물(냉장창고)로 인해 법정지상권 성립 가능성이 불분명하며, 이는 향후 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 개발 관련 갈등 가능성: 주변 개발 사업(해저터널 건설 등)으로 인해 주민 민원이나 갈등이 발생했던 사례가 있어, 지역 개발 이슈에 따른 잠재적 위험이 존재할 수 있습니다.

* 낮은 감정가: 감정가가 41,913,095원으로 매우 낮게 책정되어 있어, 건물의 현 상태가 매우 열악하거나 법적 하자 등을 반영한 것으로 추정됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 남해군 서면의 면소재지에 위치한 단독주택입니다. 서상리는 기본적인 생활 편의시설과 남해스포츠파크를 갖추고 있어 주거지로서의 편의성이 있습니다. 또한, 자연환경이 우수하며 향후 교통망 개선(해저터널)에 따른 발전 가능성도 있습니다.

다만, 건물이 매우 노후되었고(1945년 준공), 대항력 있는 임차인이 존재하며, 법정지상권 성립 여부가 불분명한 점 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 이러한 리스크들을 종합적으로 고려했을 때, 본 물건은 시세 대비 매우 저렴한 감정가로 인해 재건축이나 대규모 수리를 통해 가치 상승을 노리는 투자자에게 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 면소재지 내 입지로 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 남해-여수 해저터널 건설 예정으로 향후 교통망 개선 및 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 매우 낮은 감정가는 노후 건물 상태 및 잠재적 리스크를 반영한 것으로, 리스크 해소 시 시세차익 기대가 가능합니다.

* 재건축 또는 리모델링을 통한 신축 주택 신축 시 사업성이 기대될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 41,913,095원입니다. 건물의 노후도, 대항력 있는 임차인, 법정지상권 불분명 등 여러 리스크 요인을 고려할 때, 일반적인 시장 가격보다는 낮은 수준에서 입찰이 이루어질 것으로 예상됩니다. 채권자 채무액(91,525,796원)이 감정가보다 높으나, 감정가가 매우 낮게 책정된 점을 감안하면, 위험 감수 의향이 있는 투자자의 경우 감정가를 상회하는 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

예상 입찰가 범위: 45,000,000원 ~ 60,000,000원

(본 예상 입찰가는 외부 시세 정보 부족 및 물건의 특수성을 고려한 일반적인 추정치이며, 실제 입찰가는 현장 조사를 통한 정확한 상태 파악 및 부동산 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.