나이스옥션 법원경매 울산 2026타경174 [1] 울산광역시 울주군 청량읍 삼정리 755 쌍용하나빌리지 상가24동 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2026.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 청량읍 삼정리 소재 '삼정초등학교' 북동측에 위치하며, 본건 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 현황 및 집합건출물대장상 지상2층 건물로서 외벽 : 타일 붙임 등 내벽 : 내부인테리어마감 등 창호 : 샷시 창호등임.

이용상태

- 기호(1) : 생활편익시설(상호 : 카페가뿐)임. - 기호(2) : 생활편익시설(상호 : 오징어의 하루)임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 부정형의 건부지임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

본건 기호(1, 2) 등기사항전부증명서상 “15층, 공동주택(아파트)”로 등재되어 있으나 집합건축물대장 및 현황은 “지상2층, 생활편익시설”이므로 업무진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

본 건 건물은 등기사항증명서상 '15층 공동주택(아파트)'로 기재되어 있으나, 현황 및 건축물대장상 '지상2층 생활편익시설'이므로 응찰시 별도 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2물건 기본정보

2.1. 사건번호: 울산지방법원 2026타경174 (1)

2.2. 소재지: 울산광역시 울주군 청량읍 삼정리 755 쌍용하나빌리지 상가24동 1층105호

2.3. 용도: 근린상가 (현황 및 건축물대장상 '지상2층 생활편익시설'로 이용중)

2.4. 감정가: 48,000,000원

2.5. 면적

* 토지면적: 41.12㎡ (약 12.44평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 38.64㎡ (약 11.69평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

2.6. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.7. 경매구분: 부동산 임의경매

2.8. 채권자: 온OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 울산광역시 울주군 청량읍 삼정리 소재 '삼정초등학교' 북동측에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있습니다. [cite: inferred from provided text]

* 교통상황: 본 건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통입니다. [cite: inferred from provided text]

* 인접 도로상태: 주변 가로망 상태가 보통으로 평가됩니다. [cite: inferred from provided text]

* 토지이용계획 및 제한상태: 제공된 정보 없음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 1999년 9월 11일 접수된 온산농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

* 인수되는 권리: 본 경매물건은 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 예정이므로, 낙찰 후 인수되는 권리는 없습니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 등기부요약:

* 소유권이전 (최원석, 1999-09-03)

* 근저당 (온산농업협동조합, 270,000,000원, 1999-09-11) - 말소기준권리

* 가압류 (인천신용보증재단, 275,880,000원, 2026-02-04) - 말소

* 임의경매 (온산농업협동조합, 186,499,345원, 2026-03-19) - 말소

* 등기부채권 총액: 545,880,000원

1.3. 상권분석

* 본 건은 근린상가로서, 현재 '생활편익시설'로 이용 중이며, '카페가뿐'과 '오징어의 하루' 상호가 확인됩니다. [cite: inferred from provided text]

* 주변에 공동주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어, 지역 주민을 대상으로 하는 업종의 경우 안정적인 수요를 기대해볼 수 있습니다. [cite: inferred from provided text]

* 쌍용하나빌리지 단지 내 상가로, 단지 거주민을 주요 고객으로 삼을 수 있습니다. [cite: inferred from provided text]

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 본 건 인근에 삼정초등학교가 위치하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다. [cite: inferred from provided text]

* 또한, 주변 지역에 공동주택과 기타 근린생활시설이 분포하고 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다. [cite: inferred from provided text]

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 공부와의 차이: 등기사항증명서상 '15층 공동주택(아파트)'로 기재되어 있으나, 현황 및 건축물대장상 '지상2층 생활편익시설'로 다르게 기재되어 있는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. [cite: inferred from provided text] 응찰 시 반드시 현장을 방문하여 건물의 실제 상태와 용도를 별도로 확인해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 강

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자(사업일자): 2023-07-28

* 대항력: 없음

* 비고: 배당신고일자 2026-05-26

* 해당 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 보증금을 인수할 필요는 없습니다.

* '기타참고사항(임대관례 및 기타)'란에 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 임대 현황 및 조건에 대한 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다. [cite: inferred from provided text]

* 지역적 리스크: 울주군 청량읍 지역은 과거부터 공단 조성 및 일부 혐오시설 관련 민원이 제기된 이력이 있습니다. 직접적으로 본 물건지 인근에 특정 혐오시설이 명시되어 있지는 않으나, 지역 전체의 개발 계획이나 환경 관련 이슈 등을 간접적으로 고려할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 울산광역시 울주군 청량읍에 위치한 소형 근린상가로, 감정가는 48,000,000원입니다.

* 건축물 공부와 현황 간의 큰 차이(등기부상 15층 아파트 vs. 현황 2층 상가)가 있어, 입찰 전 반드시 현장 조사 및 관련 서류 재확인을 통해 정확한 상태를 파악해야 하는 점이 가장 중요합니다.

* 권리분석상 인수되는 권리는 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 관련 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

* 소액으로 투자를 고려해 볼 수 있으나, 공부와의 불일치로 인한 잠재적 문제점들을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 낮은 감정가로 인해 소액 투자 접근이 용이합니다.

* 권리 관계가 말소기준권리 이하로 정리되어 낙찰 후 법적 권리 승계 부담이 없습니다.

* 주변에 공동주택 단지가 있어 지역 기반 수요를 확보할 수 있는 상가입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 48,000,000원입니다.

* 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 시장 상황, 물건의 실제 가치, 권리 분석 상의 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 특히 공부와의 차이로 인한 현황 파악 및 이에 따른 복구 가능성, 실제 임대 가능성 등을 면밀히 검토하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 일반적으로 경매에서는 감정가를 기준으로 70~90% 범위에서 입찰가를 산정하는 경우가 많으나, 본 건의 경우 공부와의 큰 차이로 인해 추가적인 확인 및 리스크 반영이 필요합니다. 따라서, 입찰 전 철저한 현장 조사를 통해 실제 가치를 판단하고, 본인이 감당 가능한 리스크 수준을 고려하여 전략적으로 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.