나이스옥션 법원경매 울산 2026타경10424 [1] 경상남도 양산시 주진동 710 양산천년가더힐 108동 12층1201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대륙감정 · 평가일 2026.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 주진동 소재 "신명초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 인근지역은 아파트단지,학교,임야 등으로 형성된 지역으로,제반 환경조건은 보통시 됩니다.

교통상황

차량접근 가능하며, 일반적인 교통사정은 대체로 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 중 12층 1201호로서 외벽 : 세멘트몰탈위 페인팅,스톤코트 등 창호 : 샷시창호등입니다.

이용상태

공동주택(아파트)입니다.

설비내역

기본적인 위생설비,급.배수설비,승강기설비,난방설비,소화전설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 아파트부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지내 및 주변 가로망 상태등은 보통시됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m)(접함),중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2026타경10424 (1)

* 소재지: 경상남도 양산시 주진동 710 양산천년가더힐 108동 12층1201호

* 용도: 아파트

* 건물 면적: 85.00㎡ (약 25.7평)

* 토지 면적: 60.66㎡ (약 18.3평)

* 감정가: 285,000,000원

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 신OOOOOOO

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 사용승인일: 2024년 01월 31일

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 양산시 주진동 소재 "신명초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 인근 지역은 아파트 단지, 학교, 임야 등으로 형성되어 있으며, 제반 환경 조건은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 사정은 대체로 보통입니다. 단지 내 및 주변 가로망 상태 역시 보통 수준입니다.

* 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 광로3류(폭 40m~50m) 및 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한 지역)으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설 검색 결과:

* 신명초등학교, 양산고등학교 등 교육 시설이 인근에 위치합니다.

* 대형마트, 병원, 관공서 등 주요 편의 시설은 차량으로 이동해야 하는 거리에 있습니다.

* 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았으며, 북동측에 임야가 있어 일부 자연 친화적인 환경을 기대할 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (접수일자: 2024-02-05) 입니다.

* 권리 내역:

* 주식회사아라마루 소유권보존 (2024-02-05)

* 우리은행 근저당권 (2024-02-05, 금120,000,000원) - 말소기준권리

* 신괴정새마을금고 근저당권 (2024-07-01, 금183,744,000원) - 말소

* 주택도시보증공사 가압류 (2025-05-29, 금1,000,000,000원) - 말소

* 신괴정새마을금고 임의경매 (2026-03-19, 금166,119,320원) - 말소 (본건 경매 사건)

* 총 등기부 채권액: 1,303,744,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요는 명세서에 기재되지 않았습니다. 상세 내용은 현장 조사 또는 별도 확인이 필요합니다.)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 대항력이 있는 임차인이 존재할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 해당 물건은 공동주택(아파트)으로, 주거지로서의 기능을 주로 합니다.

* 인근에 초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 대규모 아파트 단지로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 상업 시설이나 업무 시설이 밀집된 중심 상권과는 거리가 있으나, 단지 자체의 편의시설 및 주변 지역의 근린생활시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 단지 정보: 양산천년가더힐 아파트는 총 9개동, 625세대로 구성되어 있습니다.

* 사용승인일: 2024년 01월 31일 (신축 아파트)

* 총 면적: 58,209.41㎡

* 주차: 총 463대 (지상 18대, 지하 445대 추정)

* 최고층: 20층, 최저층: 1층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거보관소 등을 갖추고 있습니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물 중 12층 1201호입니다.

* 내부 설비: 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 난방, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 미상 임대 관계: 임대 관계가 미상이므로, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 이 경우 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

* 말소되지 않는 권리: "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다. 만약 현존하는 지상권이 있다면 이는 인수 부담이 됩니다.

* 높은 총 채무액: 총 등기부 채권액이 13억 원이 넘는 점은 채무가 많았음을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2024년 1월에 사용 승인된 신축 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 12층에 위치하여 조망 및 채광이 좋을 것으로 예상됩니다. 다만, 임대 관계가 미상이고, 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)에 대한 정보가 불충분하여 이에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다. 신축 아파트임에도 불구하고 채권 총액이 높은 점은 주의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2024년 준공된 새 아파트로, 하자 보수나 시설 노후화에 대한 부담이 적습니다.

* 양호한 입지: 학교 인근에 위치하여 주거 편의성이 있으며, 단지 내 편의시설 이용이 가능합니다.

* 시세 상승 잠재력: 신축 아파트의 경우, 시간이 지남에 따라 시세 상승 가능성이 있습니다.

* 감정가 대비 시세 분석: 감정가(2.85억) 대비 최근 실거래가(2.07억 for 73㎡)를 고려할 때, 적정 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 정보 분석:

* 2026년 4월, 73.1686㎡ (전용면적 추정)이 20,700만원 (2억 700만원)에 거래되었습니다.

* 이 거래를 기준으로 1㎡당 약 2,829,250원의 시세가 형성된 것으로 파악됩니다.

* 본 물건의 건물 면적은 85.00㎡ (약 25.7평)입니다.

* 시세 추정: 73.1686㎡의 거래가를 기준으로 볼 때, 85.00㎡의 경우 약 239,000,000원의 가치로 추정할 수 있습니다. (계산: (85.00 / 73.1686) * 207,000,000원)

* 감정가: 285,000,000원

* 종합 고려 사항:

* 최신 실거래가(2.07억)가 감정가(2.85억)보다 현저히 낮습니다.

* 건물은 신축이나, 권리 관계(미상 임대차, 미확인 지상권)에 대한 불확실성이 있습니다.

* 신축 아파트의 시장 가치와 입주 후 시세 변동 추이를 고려해야 합니다.

* 예상 입찰가:

* 최근 거래가와 유사한 수준에서, 감정가의 80~85% 수준을 고려합니다.

* 약 230,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다.

* 최종 입찰가는 약 240,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.