나이스옥션 법원경매 마산 2026타경20135 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 호계리 768-11 경상오피스텔 2층 207호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2026.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 용담리 소재 '마산대학교' 동측 인근에 위치하며 부근은 오피스텔, 공동주택 및 단독주택, 근린상가 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 대중교통상황 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 2층 207호로서, 외 벽 : 드라이비트 마감, 화강석 붙임, 내 벽 : 벽지 마감 등, 창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

오피스텔 용도로서, 현장조사시 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란하여 외부관찰 등 에 따른 통상적인 이용상황 등을 고려하여 평가하였으니 경매 진행시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 완경사지의 사다리형에 유사한 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>. 일련번호(2): 제1종일반주거지역, 제1종일반주거지역(2010-01-21), 가축사육제한구역(그외 지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상. 2) 기 타: 없 음.

물건 비고

- 대항력 있는 임차인 있을 수 있음
- 현장조사시 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란하였으므로 입찰시 확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 마산지원 2026타경20135 (1)

소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 호계리 768-11, 경상오피스텔 2층 207호

용도: 오피스텔

감정가: 67,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 46.58㎡ (약 14.12평)

토지지분: 46.5796㎡

건물면적: 58.37㎡ (약 17.66평)

건물지분: 58.37㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 건물 정보

건물명: 경상오피스텔

층수: 4층 건물 중 2층 207호

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

준공일: 2015년 3월 17일

총 호수: 39호

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 호계리에 위치하며, '마산대학교' 동측 인근 지역에 속합니다. 주변은 오피스텔, 공동주택, 단독주택 및 근린상가 등이 혼재되어 형성된 주거 및 상업 복합지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 역시 편리한 편으로 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 북측 및 남측으로 소로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 제1종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김유경

- 보증금: 75,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2017년 12월 20일

- 확정일자: 2019년 5월 22일

- 대항력: 있음

- 비고: 을구 2번 주택임차권으로 등기되어 있으며, 말소기준권리(2020년 4월 29일 압류)보다 선순위입니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 임차인: 김해진

- 보증금: 0원

- 차임: 200,000원

- 전입일자: 2025년 5월 30일

- 대항력: 없음

- 비고: 후순위 임차인으로 보입니다.

3.2. 말소기준권리 및 채권 총액

말소기준권리: 압류 (수영세무서장, 2020-04-29)

등기부채권 총액: 131,295,146원

3.3. 인수 대상 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 2번 주택임차권 (김유경, 임대차보증금 7,500만 원). 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당받지 못한 보증금이 있을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 지역은 마산대학교 인근으로, 오피스텔, 공동주택, 근린상가 등이 밀집해 있어 기본적인 상업 기능이 갖추어져 있습니다. 대학가 주변의 특성상 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (참고: 창원시 마산회원구 내서읍 호계리 일대는 제1종 일반주거지역으로, 생활 편의 시설 위주로 형성되어 있습니다.)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

마산대학교 인근에 위치하며, 오피스텔, 공동주택, 근린상가 등이 분포하여 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

마산대학교가 인근에 위치하고 있어 학생 수요와 관련한 잠재력이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인 김유경의 존재: 보증금 7,500만 원 중 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 낙찰가의 상당 부분을 차지할 수 있는 잠재적 인수 비용입니다.

* 내부 확인 곤란: 현장 조사 당시 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 어려웠으므로, 입찰 전 반드시 현장 재조사를 통해 내부 상태 및 이용 현황을 상세히 확인해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 일부 토지가 상대보호구역으로 지정되어 있어 건축 또는 개발 시 교육환경 관련 규제를 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 호계리 경상오피스텔 2층 207호로, 감정가는 67,000,000원입니다. 건물의 용도는 오피스텔이며, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하고 보증금(7,500만 원) 인수 가능성이 주요 리스크 요인입니다. 또한, 현장 조사 당시 내부 확인이 어려웠던 점은 입찰 전 반드시 확인이 필요한 사항입니다. 대학가 인근이라는 입지적 장점이 있으나, 임차인 인수 문제와 내부 확인의 어려움을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 마산대학교 인근의 오피스텔: 학생 및 교직원 등 고정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 최근 실거래가 대비 시세 분석: 유사 층의 최근 실거래가(2024년 1월, 7,800만 원)가 감정가(6,700만 원)보다 높게 형성되어 있어 시세 차익의 가능성을 볼 수 있습니다. 다만, 이는 인수해야 할 임차 보증금 위험을 제외한 가격입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 다음과 같은 분석을 바탕으로 산정되었습니다.

최근 2층 오피스텔 매매가는 7,800만 원으로 확인되었으며, 감정가는 6,700만 원입니다.

제공된 정보에 따르면 '인수 보증금 합계'는 0원입니다.

예상 입찰가 산정 시 '인수 보증금'을 제외하도록 규정되어 있으므로, 여기서는 0원을 제외한 금액을 기준으로 합니다.

그러나 대항력 있는 임차인 김유경의 보증금 7,500만 원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 큰 위험이 존재합니다. 따라서 이러한 잠재적 인수 비용을 충분히 고려하여 신중한 금액 산정이 필요합니다.

현 시세 및 감정가를 고려하고, 인수 보증금의 잠재적 위험을 감안하여 보수적인 관점에서 다음과 같이 예상 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가: 60,000,000원

이 예상 입찰가는 감정가 및 최근 시세 대비 할인된 가격이며, 실제 입찰 시에는 해당 물건의 현장 확인 결과, 법원 진행 상황, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.