나이스옥션 법원경매 울산 2026타경10342 [1] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2715-29 다인로얄팰리스물금3차 1층116호 근린상가 경매

경상남도 양산시 물금읍 메기로 377 다인 로얄팰리스 물금3차, 1층116호 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2026타경10342(울산지방법원 경매1계). 감정가 773,000,000원, 최저가 541,100,000원. 매각기일은 2026-10-27입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2026 타경 10342 [1]
소재지	경상남도 양산시 물금읍 범어리 2715-29 다인로얄팰리스물금3차 1층116호
도로명주소	경상남도 양산시 물금읍 메기로 377 다인 로얄팰리스 물금3차, 1층116호
용도	집합건물
매각기일	2026.10.27
관할법원	울산지방법원 경매1계 (216-8261(구내:8261))
이용제한	제1종지구단위계획구역, 일반상업지역, (접함)대로3류(폭 25m~30m), (접함)중로1류(폭 20m~25m), (접함)소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역

경상남도 양산시 물금읍 범어리 2715-29 다인로얄팰리스물금3차 1층116호 근린상가 경매 물건 이미지

면적

토지면적	4.09㎡ (1.24평)
건물면적	36.00㎡ (10.89평)

금액

감정가	773,000,000원
최저가	541,100,000원 (감정가 대비 70%)
입찰보증금	54,110,000원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.09.22	773,000,000원	유찰
2차	2026.10.27	541,100,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 세광 · 평가일 2026.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 &quot;지하철2호선 남양산역 &quot;서측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설 및 업무시설, 대규모아파트단지 등이 혼재한 상가지대입니다.
교통상황: 본건까지 제반차량 접근 가능하며 대중교통 등 일반교통사정은 보통시 됩니다.
건물의 구조: 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 중 1층 116호로서 외벽: 치장석마감. 내벽: 인테리어마감. 창호: 강화유리마감.
이용상태: 근린생활시설(세탁소)로 이용 중입니다
설비내역: 공동위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 스프링쿨러설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.
토지의 형상 및 이용상태: 평지에 위치한 가장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.
인접 도로상태등: 본건 건물 동측으로 약 30미터, 남측으로 약 20미터, 서측으로 약 8미터 포장도로에 접합니다.
토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
공부와의 차이: 건축물표제부의 지하2층 면적이 등기부면적의 표시가 3,202.0833㎡이나 건축물대장 표제부 기재는 3,202.0883㎡으로 상이합니다(등기부면적의 기재착오로 추정됩니다)
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계: 임대 중이나 임대내역은 미상입니다. 기타: 없습니다

물건 비고

본 건 부동산 건축물표제부의 지하2층 면적이 등기부면적의 표시(3,202.0833㎡)와 건축물대장 표제부 표시(3,202.0883㎡)가 상이함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2026타경10342 (1)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2715-29 다인로얄팰리스물금3차 1층116호

용도: 근린상가

감정가: 773,000,000원

토지면적: 4.09㎡ (약 1.24평)

토지지분: 4.0882㎡ (약 1.24평)

건물면적: 36.00㎡ (약 10.89평)

건물지분: 35.9988㎡ (약 10.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행 (수색 결과 확인)

건물 구조: 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 중 1층 116호

이용 상태: 근린생활시설(세탁소)

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 양산시 물금읍 범어리에 위치하며, 지하철 2호선 남양산역 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 근린생활시설, 업무시설, 대규모 아파트 단지 등이 혼재된 상가지대입니다. 제반 차량 접근이 가능하며, 일반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 남양산역까지 도보 약 2~10분 거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 역세권 입지를 갖추고 있습니다. 주변에는 다이소, 노브랜드 등 편의시설이 인접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 5월 22일 접수된 중소기업은행 근저당권 (을1)

* 등기부채권 총액: 558,000,000원

* 중소기업은행 근저당: 468,000,000원

* 기술보증기금 가압류: 90,000,000원

* 인수되는 권리: 없음. 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 엄소이 (엄 )

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 250,000원

* 전입일자(사업일자): 2025년 3월 28일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

물금읍은 경상남도 내 최대 매출 및 유동인구를 기록하는 주요 상권으로 분석됩니다. 본건이 위치한 지역은 근린생활시설 및 업무시설, 대규모 아파트 단지가 혼재된 상업지역으로, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 남양산역 인근은 상가 임대 물건이 다수 존재하며, 다양한 면적과 가격대의 상가 거래가 이루어지고 있습니다. 인근 '다인로얄팰리스물금3차'와 같은 복합건물 내 상가들은 배후 아파트 단지 및 유동인구를 기반으로 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건은 지하철 2호선 남양산역과 매우 가까워 부산 및 울산 등 인근 도시로의 접근성이 우수합니다. 주변으로는 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식, 문화생활 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 인근 아파트 단지들은 단지 내 상가 및 주변 상업 시설 이용객을 형성하는 주요 배후 수요입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 표제부 상 지하 2층 면적이 등기부 면적과 건축물대장 표제부 기재 간 약간의 차이가 있습니다 (등기부: 3,202.0833㎡, 건축물대장: 3,202.0883㎡). 이는 등기부상의 기재 착오로 추정되나, 차후 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임차인이 있으나 대항력이 없고, 전입/사업자 등록일이 2025년 3월 28일입니다. 보증금 500만원, 월세 25만원으로 인수되는 보증금은 없으나, 임대차 관련 명도 진행 시 시간 소요 가능성이 있습니다.

* "건물 중 1층 116호로서 외벽: 치장석마감. 내벽: 인테리어마감. 창호: 강화유리마감."으로 명시되어 있으나, 현재 '세탁소'로 이용 중인 점을 감안할 때 내부 인테리어 상태 및 원상복구 가능성 등을 사전에 확인해야 합니다.

* 물금신도시 상권의 공실률 증가 및 상권 침체 우려에 대한 기사들이 일부 존재합니다. 본 물건이 속한 지역의 구체적인 상권 활성화 추세 및 향후 전망에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 남양산역 초역세권에 위치한 근린상가로서, 우수한 교통 접근성과 풍부한 배후 수요를 갖춘 입지 조건을 지니고 있습니다. 물금읍 자체가 경남 최대 상권으로 성장하고 있어 잠재력이 높다고 볼 수 있습니다. 다만, 경매 물건으로서 권리 관계는 명확하게 소멸되나, 임차인 명도 및 건물 상태 확인, 그리고 지역 상권 전반의 침체 가능성에 대한 잠재적 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 남양산역 초역세권의 뛰어난 입지

* 18층 건물 중 1층의 가시성 및 접근성 우수

* 36.00㎡ (약 10.89평)의 적절한 면적으로 다양한 업종으로의 활용 가능성

* 매각으로 인한 권리 소멸로 낙찰 후 명도가 깔끔하게 진행될 가능성 (대항력 없는 임차인)

* 경상남도 최대 상권 중 하나인 물금 지역의 성장 잠재력

1.8. 예상 입찰가

감정가는 773,000,000원입니다. 현재 주변 유사 물건의 시세를 고려할 때, 낙찰가율은 70~80% 수준으로 형성될 것으로 예상됩니다. 인수되는 보증금이 없고, 권리 관계가 명확한 점을 감안하면, 감정가를 기준으로 540,000,000원 ~ 618,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 이는 현재 시점에서의 예상이며, 실제 현장 조사 및 상권 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.1. 물건 기본정보