나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600516 [1] 대전광역시 유성구 덕명동 524 운암네오미아아파트 105동 14층 1402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 터전감정 · 평가일 2026.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 덕명동 소재‘유성CC’동측 인근에 위치하고 있는 운암네오미아 아파트 제105동 1402호로 주위는 아파트단지, 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재 하고 있는 지역으로 남측 인근에 '한밭대학교 유성덕명캠퍼스'가 위치하고 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 소재하고 있습니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 경사지붕 23층건물중 제14층 제1402호로 ( 세대수 : 총8개동 544세대 ) 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감. 창호 : 섀시창호.

이용상태

아파트(건축물현황도상 침실4, 거실, 주방및식당, 파우더룸, 드레스룸, 욕실2 등)로 이용중 입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 열병합발전에의한 지역난방설비 등이 되어 있 습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로 아파트건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남동측으로 대로에 접하며 북동측 및 서측으로 중로 및 소로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(덕명지구 도시개발사업), 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역, 도시개발구역.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대전지방법원 2026타경600516 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 덕명동 524 운암네오미아아파트 105동 14층 1402호

용도: 아파트

감정가: 559,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 면적

토지면적: 81.90㎡ (약 24.77평)

토지지분: 81.9049㎡ (약 24.77평)

건물면적 (전용면적): 134.42㎡ (약 40.66평)

건물지분: 134.42㎡ (약 40.66평)

1.3. 아파트 정보

아파트명: 운암네오미아아파트

주소: 대전광역시 유성구 덕명동 524

사용승인일: 2010년 5월 28일

총 동수: 8동

총 세대수: 544세대

최고층: 23층

본건 층수: 14층

주차: 총 961대 (지하 기계식 863대, 옥외 기계식 98대)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 덕명동에 소재한 운암네오미아 아파트 105동 1402호입니다.

단지 동측으로는 '유성CC'가 있으며, 주위는 아파트 단지, 단독 및 다세대 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

남측 인근에는 '한밭대학교 유성덕명캠퍼스'가 위치하고 있어 교육 및 생활 인프라 접근성이 양호합니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

남동측으로는 대로에 접하고 있으며, 북동측 및 서측으로는 중로 및 소로와 접하고 있어 도로망이 잘 갖추어져 있습니다.

2.3. 토지 이용계획

본건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(덕명지구 도시개발사업)으로 지정되어 있습니다.

또한, 소로2류, 중로1류에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시개발구역에 해당합니다.

2.4. 주변 시설 (혐오시설 검토)

주변에는 '유성CC'와 '한밭대학교 유성덕명캠퍼스'가 위치해 있어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

인근 지역에 대한 혐오시설의 직접적인 영향은 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리는 2010년 7월 2일 접수된 농업협동조합중앙회의 근저당권(을1)입니다.

이하 모든 을구 및 병구 권리는 말소기준권리에 의해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 인수되는 별도의 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 말소되는 권리

* 소유권이전 (이혜영, 2010-07-02)

* 근저당권 (농업협동조합중앙회, 2010-07-02) - 말소기준권리

* 가압류 (신한카드, 2025-07-01)

* 압류 (북대전세무서장, 2026-02-11)

* 강제경매 (신한카드주식회사, 2026-03-23)

3.4. 등기부채권 총액

총 312,288,269원 (약 3억 1천 2백만원)

3.5. 임차인 현황

본건에 대한 임대관계는 현재 파악되지 않았습니다. (임대관계 미상)

금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주거 환경

주변에 대규모 아파트 단지 및 주택가가 형성되어 있어 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 편리합니다.

4.2. 교육 및 문화 환경

'한밭대학교 유성덕명캠퍼스'가 인접해 있어 학군 수요 및 관련 인프라를 활용할 수 있습니다.

'유성CC' 인근으로 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

4.3. 교통 접근성

대로, 중로, 소로 등 다양한 도로망에 접하고 있어 차량을 이용한 이동이 용이합니다.

인근 시내버스 승강장 위치로 대중교통 이용 또한 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 및 주거 편의시설

운암네오미아아파트는 총 8개동, 544세대로 이루어진 중대형 단지입니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설 등 다양한 편의시설이 마련되어 있습니다.

5.2. 주차 시설

총 961대의 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있으며, 지하 기계식 주차 863대, 옥외 기계식 주차 98대를 갖추고 있습니다.

지하에는 전기차 충전기 20대가 설치되어 있습니다.

5.3. 건축 연도 및 구조

2010년 5월 28일에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 건물입니다.

본건은 23층 건물 중 14층에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련

임대관계가 파악되지 않아 명도 과정에서 임차인과의 예상치 못한 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

법적 절차에 따른 명도 진행 시 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다.

6.2. 시설 노후화 및 유지보수

2010년 건축된 아파트로, 향후 시설물 노후화에 따른 수선 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

지하 기계식 주차장의 경우, 유지보수 및 이용 시 불편함이 발생할 수 있습니다.

6.3. 권리 변동 이력

본 경매 개시 이전 다수의 가압류, 압류 등 권리 변동이 있었던 점을 감안하여, 향후 발생 가능한 추가적인 법적 절차에 대한 가능성을 염두에 두어야 합니다. (단, 본건 매각으로 모두 소멸 예정)

7. 종합 의견

대전광역시 유성구 덕명동 운암네오미아 아파트 14층 1402호는 안정적인 주거 환경과 편리한 교통, 그리고 우수한 입지 조건을 갖춘 물건입니다.

한밭대학교와 연구단지, 주거 단지가 인접해 있어 배후 수요가 풍부하며, 향후 지역 개발 가능성도 잠재하고 있습니다.

권리 분석상 인수할 권리가 없어 비교적 안전하게 접근 가능한 경매 물건으로 판단됩니다.

다만, 임대차 관계가 불명확하여 명도 과정에서의 잠재적 리스크는 철저히 대비해야 합니다.

적절한 투자 전략을 통해 시세차익 및 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대전 유성구의 주요 생활권 및 교육 시설 인접.

* 안정적인 수요: 대학가 및 대규모 아파트 단지 인근으로 공실 위험이 낮음.

* 권리상의 안전성: 말소되는 권리만 존재하여 추가적인 부담이 없음.

* 미래 가치 상승 잠재력: 도시개발구역 지정 등으로 향후 지역 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 559,000,000원입니다.

최근 동일 단지 내 유사 면적(약 127.7㎡)의 매매 사례가 2026년 3월 490,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(134.42㎡)의 시장 가치는 약 516,000,000원 내외로 추정됩니다.

본건은 인수되는 임차 보증금이 없어 권리 분석상의 큰 부담은 없습니다.

따라서, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

본건의 예상 입찰가는 500,000,000원 내외로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.