나이스옥션 법원경매 대구 2026타경1140 [1] 대구광역시 남구 봉덕동 1270-60 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청율 · 평가일 2026.03.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 봉덕동에 소재하는 "효성타운 2차 아파트" 남서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 부근 일대는 기존 단독주택, 주상용건물 등으로 형성된 기존 주택지대로서 주거지로서의 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 간선도로와 거리 및 접근성 등 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

- 본건은 동측 도로와 남서측 도로와 고저차가 상당한 경사지대입니다 - 본건은 완경사지대내 세장형의 토지로서, 단독주택지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

- 본건 동측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하며, 1,2층은 동측 도로를 통하여 출입 가능합니다. - 본건 남서측으로 폭 약 3.5미터 내외의 포장도로와 접하며, 2~4층은 남서측 도로를 통하여 출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2025-04-21)(접합), 가축사육제한구역(녹색환경과 문의바람)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역(대구효명초등학교, 세부사항은 남부교육청 별도확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(세부사항은 문화체육과 별도확인)<대구광역시문화재보호조례>.

제시목록 외의 물건

본건(기호2-가) 건물은 공부면적과 실제면적이 상이한 주택용도의 건물이 소재하여 토지의 사용.수익에 영향을 미치고 있습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대중인 것으로 탐문조사되나 상태내역은 미상입니다. 2) 본건(기호2-가) 건물의 증축부분은 향후 불법건축물에 대한 적법성유무, 이행강제금 부과여부 및 원상회복의무 발생여부 등 관련사항은 해당 기관에 확인이 필요한 사항으로 경매참여시 관계기관에 확인하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호(2-가): 세멘벽돌조 슬래브지붕 4층건으로서 [사용승인일:1983.08.16] - 외벽: 적벽돌, 세멘몰탈위 강판잇기(2층), 인테리어 블럭마감(1층), 판넬마감(4층) 및 세멘몰탈위 페인트 마감 - 내벽: 벽지 및 내장타일 마감 등 - 바닥: 강화마루, 장판지 및 내장타일 등 마감 - 창호: 하이새시창호, 페어글라스 창호 및 알루미늄새시창호입니다.

이용상태

- 기호(2-가) 1층: 창고 2층~4층: 단독주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비(2~4층) 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도"에 도시 한 바와 같이 종물 및 부합물로 판단되는 제시외건물(기호 ㄱ~ㄷ)이 소재하고 있습니다.

공부와의 차이

- 기호(2-가)의 공부상 면적은 144.38㎡이나, 실제 면적은 267.71㎡ 입니다. - 기호(2-가)의 1층부분의 공부상 용도는 청소년전자유기장이나, 실제 공실상태입니다. - 기호(2-나) 건물은 멸실되었습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대중인 것으로 판단되나 상세임대내역 등은 미상입니다.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 매각 포함, 목록 2는 공부상 면적은 144.38㎡이나, 실제 면적은 267.71㎡임, 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층창고 및 변소 1.5㎡는 멸실됨, 건물의 증축부분은 향후 불법건축물에 대한 적법성유무, 이행강제금 부과여부 및 원상회복의무 발생여부 등 관련사항은 해당 기관에 확인 필요(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경1140 (1) 사건의 경매 물건에 대한 보고서입니다.

1.1. 기본 현황

* 사건번호: 대구지방법원 2026타경1140 (1)

* 소재지: 대구광역시 남구 봉덕동 1270-60

* 용도: 단독주택 (건축물 현황상 주택, 근린생활시설)

* 감정가: 348,758,440 원

* 토지면적: 152.00㎡ (약 46.00평)

* 토지지분: 152㎡ (약 46.00평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적 (공부상): 144.38㎡ (약 43.70평)

* 건물면적 (실제): 267.71㎡ (약 81.00평)

* 건물 제시외면적: 21.24㎡ (약 6.43평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 김OO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 대구광역시 남구 봉덕동에 소재하며, "효성타운 2차 아파트" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 기존 단독주택, 주상용 건물 등으로 형성된 주택지대입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 거리 및 접근성 등 전반적인 교통 상황은 보통입니다. 본건 동측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로, 남서측으로 폭 약 3.5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 절대보호구역(대구효명초등학교), 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

* 지형 및 형태: 동측 및 남서측 도로와 상당한 고저차가 있는 경사지대에 위치하며, 세장형의 토지로 이용 중입니다.

* 주변 시설: 대구효명초등학교, 효성타운 2차 아파트 등 주거 및 교육 시설과 인접하여 생활 환경이 양호한 편입니다. 주변에 혐오시설 등 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

2. 권리분석

2.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2017년 11월 13일 우리은행 근저당권 (24,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음. 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소기준권리에 의해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 총 등기부 채권액: 토지 24,000,000원, 건물 90,000,000원 (말소기준 권리 및 후순위 권리 포함)

2.2. 임차인 현황

* 임차인: 김정란

* 보증금: 66,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-02-16

* 확정일자: 2023-05-17

* 배당신고일자: 2025-06-10

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 전액 인수 대상이 아닙니다.

* 임차인: 서혜식

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-12-04

* 확정일자: 2023-12-04

* 배당신고일자: 2026-03-25

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 전액 인수 대상이 아닙니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

2.3. 권리분석 종합의견

말소기준권리보다 후순위의 근저당권 및 강제경매개시결정이 설정되어 있어, 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정입니다. 임차인 역시 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

3. 상권분석

본 물건이 소재한 봉덕동은 기존 주택 및 상가 건물이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 인근에 아파트 단지가 있어 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 상가 및 주택이 밀집되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 다만, 본 물건의 경우 주택으로 이용 중이며, 주변 상권과의 직접적인 연관성보다는 주거지로서의 가치가 중요하게 작용할 것으로 보입니다.

4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용은 인근 간선도로의 버스 노선 등을 통해 가능합니다.

* 편의시설: 인근 아파트 단지 및 주거지역 내 상업 시설 이용이 편리합니다. 대구효명초등학교가 인접하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주거환경: 조용한 주택가에 위치하며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 잠재적 리스크

* 건물 면적 불일치 및 불법 건축물 가능성: 공부상 건물 면적(144.38㎡)과 실제 면적(267.71㎡) 간의 큰 차이가 있습니다. 이는 미등기 증축 또는 불법 건축물이 존재할 가능성을 시사합니다. 감정평가서에 따르면, 건물의 증축 부분에 대해 향후 불법 건축물 적법성 여부, 이행강제금 부과, 원상회복 의무 발생 등 관련 기관 확인이 필요합니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생의 위험이 있습니다.

* 토지 경사 및 고저차: 토지가 상당한 경사지대에 위치하고 고저차가 있어, 토지 이용 및 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 임대차 관련 불확실성: 임차인들이 있으나, 상세 임대 내역은 파악되지 않았습니다. 대항력은 없으나, 점유 관계 등에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 멸실 건물: 시멘트 벽돌조 단층 창고 및 변소 1.5㎡는 멸실되었습니다.

6. 종합 의견

본 건은 대구광역시 남구 봉덕동에 위치한 단독주택으로, 감정가는 348,758,440원입니다. 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정이며, 임차인의 보증금 인수 부담도 없습니다. 입지 조건은 주택지로 양호한 편이나, 공부상 면적과 실제 면적 간 큰 차이가 있어 불법 건축물에 대한 면밀한 확인 및 관련 법규 검토가 반드시 필요합니다. 잠재적 리스크인 불법 건축물 관련 비용 및 법적 문제는 낙찰 후 주요 관리 대상이 될 것입니다.

7. 투자 포인트

* 인수 부담 없음: 모든 권리 및 임차 보증금이 소멸되어 낙찰 후 법률적 제약이 적습니다.

* 실사용 면적 활용 가능성: 공부상 면적보다 훨씬 넓은 실제 면적을 보유하고 있어, 만약 불법 건축물 문제가 해결된다면 그 가치가 크게 상승할 수 있습니다.

* 주거지로서의 가치: 주변 주거 환경이 안정적이며, 학군 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 348,758,440원입니다. 주변의 유사한 다세대 주택 매매 사례들을 분석해 볼 때, 평당 가격이 약 46만원에서 68만원 수준으로 나타납니다. 그러나 본 건은 단독주택으로서 실제 사용 면적이 약 81평에 달하며, 근린생활시설 용도 포함 가능성 등 다세대 주택과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

특히, 공부와 실제 면적의 큰 차이로 인한 불법 건축물 관련 위험성을 감안할 때, 신중한 접근이 필요합니다. 해당 위험에 대한 추가 비용(이행강제금, 원상복구 등)을 보수적으로 산정하여 입찰가를 결정해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 85% 수준인 약 244,000,000원에서 296,000,000원 사이로 판단됩니다. 최종 입찰가 결정은 현장 방문을 통한 정밀한 물건 상태 확인 및 불법 건축물 관련 비용 추산 후 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.