나이스옥션 법원경매 홍성 2026타경15145 [1] 충청남도 서천군 서천읍 군사리 302-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2026.04.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서천군 서천읍 군사리 "서천군청" 북서측 인근에 위치하고, 주위는 관공서 및 각종 근린생활시설, 단독주택 등이 주로 소재하고, 자연림 및 농경지가 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하고, 지방도(#611)가 통과하고 있는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 완만하게 하향경사진 부정형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임. 기호(3,4,5,6) : 공히 완만하게 하향경사진 부정형의 토지로서 현황 '휴경지 등' 상태임. 기호(7) : 완만하게 하향경사진 부정형의 토지로서 현황 '도로 등' 상태임. 기호(8) : 완만하게 하향경사진 부정형의 토지로서 현황 '토지임야 등' 상태임. 기호(9~11) : 공히 하향경사진 부정형의 토지로서 현황 '자연림' 상태임.

인접 도로상태

기호(1,3~6,9~11): 지적도상 맹지이나, 인접 토지를 경유하여 접근가능함. 기호(7): 진입로로 이용중임. 기호(8): 본건 남서측 및 남측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2025-11-11)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임. 기호(3): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2025-11-11)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 영농여건불리농지임. 기호(4): 자연녹지지역, 도시자연공원구역(군사) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2025-11-11)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 영농여건불리농지임. 기호(5): 자연녹지지역, 도시자연공원구역(군사) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2025-11-11)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 영농여건불리농지임. 기호(6): 자연녹지지역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2025-11-11)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 영농여건불리농지임. 기호(7): 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2025-11-11)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 임. 기호(8): 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 도시자연공원구역(군사) 가축사육제한구역 (전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (학교경계선으로부터200미터이내의지역(한국미래문화고등학교))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2025-11-11)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공익용산지(2024-09-04)<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>임. 기호(9): 자연녹지지역, 도시자연공원구역(군사) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교경계선으로부터200미터이내의 지역(한국미래문화고등학교))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역 (2025-11-11)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>임. 기호(10): 자연녹지지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교경계선으로부터200미터이내의지역 (한국미래문화고등학교))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역 (2025-11-11)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임. 기호(11): 자연녹지지역, 도시자연공원구역(군사) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2025-11-11)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공익용산지(2024-09-04)<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

별첨 "지적 및 건물개황도 " 참조바람.

공부와의 차이

가) 기호(4,7)의 공부상 지목은 "전"이나 기호(4)는 현황 임야화된 상태이고, 기호(7)은 도로로 이용중임. 나) 기호(8)의 공부상 지목은 "임야"이나, 현황 일부 전 등의 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서 외 벽: 비닐사이딩 판넬 마감, 내 벽: 벽지 마감 등, 창 호: 샷시창호 마감임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 창고(다락)등을 갖춤.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 참조바람.

공부와의 차이

기호(2)의 공부상 면적은 82.96㎡이나, 실측면적은 약 75.76㎡로서 공부상 면적과 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각.
-목록2 는 단독주택으로 이용중이며, 건물에 부합된 창고,현관, 차양등 매각 포함하고, 실측면적은 약 75.76㎡로 공부상 면적과 상이하며, 지상소재 파이프조 보온덮개지붕차양, 비닐하우스 및 파이프조 천막지붕은 매각 제외.
-목록3~6은 현황'휴경지', 목록7은 '도로', 목록8은 일부'전'으로 이용중임.
-목록3~6은 농지취득자격증명서 제출 요(미제출시 보증금 몰수)
-목록9,11은 '자연림'이며, 분묘소재 가능성 있고, 자생하는 활잡목등 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 충청남도 서천군 서천읍 군사리 302-1에 소재한 단독주택 및 토지 일괄 매각 물건입니다.

사건번호는 홍성지원 2026타경15145 (1)이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

감정평가액은 2,222,013,160원 (22억 2,201만 3,160원)입니다.

토지 면적은 총 12,392.00㎡ (약 3,750평)이며, 토지 제시외 면적은 없습니다.

건물 면적은 공부상 82.96㎡ (약 25평)이며, 건물 제시외 면적은 61.80㎡입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 엠MMGJ21차유동화전문유한회사입니다.

건축물표제부 요약 정보에 따르면, 건물은 2004년 9월 15일 사용승인된 경량철골조 샌드위치판넬지붕 단층 단독주택으로, 건축 면적 및 연면적은 82.96㎡ (약 25평)입니다. 건축물대장상 토지 면적은 489㎡ (약 148평)으로 기재되어 있으나, 본 경매 물건의 토지 면적은 12,392.00㎡ (약 3,750평)이므로, 이 점을 유의해야 합니다.

2. 입지조건

본건은 충청남도 서천군 서천읍 군사리 "서천군청" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 관공서, 각종 근린생활시설, 단독주택 등이 주로 소재하며, 자연림 및 농경지가 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 지방도(#611)가 통과하는 등 교통 상황은 보통입니다.

토지(기호 1, 3~6, 9~11)는 지적도상 맹지이나 인접 토지를 경유하여 접근이 가능하며, 기호 7 토지는 진입로로 이용 중입니다. 기호 8 토지는 남서측 및 남측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 옥천새마을금고의 근저당으로, 2022년 10월 21일에 접수되었으며 채권액은 1,937,000,000원입니다.

본 경매는 부동산 임의경매이며, 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 지상권, 임의경매 개시결정 등기 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

토지 등기부 채권 총액 및 건물 등기부 채권 총액은 모두 1,937,000,000원입니다.

임차인 현황으로는 김 씨가 등재되어 있으나, 보증금 및 차임이 0원이며 전입일자가 2024년 11월 1일임에도 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다. 따라서 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 물건명세서상 분묘기지권 성립 여부가 불분명하다고 기재되어 있어, 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 2026년 2월~3월 거래된 사례들은 4,800만원에서 4,900만원 사이에 거래되었습니다. 이는 전용면적 59.79㎡~78.84㎡ 규모의 주택들입니다.

본 물건은 단독주택이며, 특히 12,392㎡(약 3,750평)에 달하는 매우 넓은 토지를 포함하고 있어, 제시된 주변 주택 시세와는 직접적인 비교가 어렵습니다. 본건의 가치는 넓은 대지 면적과 그 활용 가능성에 더 큰 영향을 받을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

본건은 "서천군청" 북서측 인근에 위치하여 각종 관공서 및 근린생활시설 이용에 편리함이 있습니다.

토지의 일부(기호 8, 9, 10)가 한국미래문화고등학교로부터 200m 이내의 상대보호구역에 포함되어 있어 교육 환경과 관련된 일부 제한이 있을 수 있습니다.

주변에 자연림 및 농경지가 혼재되어 있어 쾌적한 환경을 제공할 수 있습니다.

외부 검색 결과, 본건 소재지 주변에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 목록 3~6 토지는 현황 '휴경지'로 이용 중이며, 농지법에 따라 농지취득자격증명서 제출이 필수입니다. 미제출 시 입찰 보증금 몰수의 위험이 있습니다.

* 분묘기지권: 목록 9, 11 토지는 '자연림'으로, 분묘가 소재할 가능성이 있습니다. 또한, 물건명세서상 분묘기지권 성립 여부가 불분명하게 기재되어 있어, 실제 현황을 확인하고 이에 따른 인수 여부 및 추가 비용 발생 가능성을 검토해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 다수의 토지 필지가 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한), 역사문화환경보존지역(2025-11-11) 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 영농여건불리농지, 도시자연공원구역, 공익용산지, 준보전산지, 상대보호구역 등 다양한 토지 이용 관련 법규의 적용을 받을 수 있어, 향후 개발 및 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 건물(목록2)의 실측 면적(약 75.76㎡)이 공부상 면적(82.96㎡)과 상이합니다. 토지(기호 4, 7, 8)의 경우, 지목과 현황 간에 차이가 존재합니다. (예: 기호4는 공부상 '전'이나 현황 임야화, 기호7은 공부상 '전'이나 현황 '도로'로 이용 중).

* 매각 제외 물건: 현황 지상에 소재하는 파이프조 보온덮개지붕차양, 비닐하우스 및 파이프조 천막지붕은 매각에서 제외됩니다.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 서천군 서천읍 군사리에 소재한, 단독주택과 총 12,392㎡(약 3,750평)에 달하는 넓은 토지가 일괄 매각되는 부동산 임의경매 물건입니다.

주변 환경은 관공서, 상업 시설, 주거 시설이 혼재하며 자연림과 농경지가 어우러져 보통 수준의 입지 조건을 갖추고 있습니다.

권리 분석상, 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 대항력 있는 임차인은 없어 인수 부담은 없습니다.

다만, 농지취득자격증명 발급 의무, 분묘기지권의 불분명한 성립 여부, 다수의 토지 이용 제한 사항 등은 추가적인 확인 및 검토가 반드시 필요합니다.

감정가는 2,222,013,160원이며, 본 물건의 핵심 가치는 광대한 토지 면적과 그 활용 잠재력에 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 토지 활용 가치: 12,392㎡(약 3,750평)의 넓은 토지는 주택 건설, 전원주택 단지 조성, 농업 관련 시설, 또는 기타 개발 사업 등 다방면에 걸쳐 높은 활용 잠재력을 제공합니다.

* 양호한 생활 편의시설 접근성: "서천군청" 인근에 위치하여 행정 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 개발 잠재력: 주변 시세가 주로 소형 다세대/연립 주택 위주로 형성되어 있으나, 본건의 넓은 대지는 장기적인 관점에서 개발을 통해 큰 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정은 12,392㎡(약 3,750평)에 달하는 광대한 토지의 가치가 가장 중요하게 고려되어야 합니다. 감정가 2,222,013,160원 (평당 약 59만 원)은 토지 면적 대비 합리적인 수준으로 보입니다.

주변 지역의 연립/다세대 주택 매매 시세(4,800만원~4,900만원)는 본건의 단독주택 및 대규모 토지와는 직접 비교하기 어렵습니다. 따라서 입찰가 산정 시에는 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 토지의 실제 개발 가능성 및 관련 법규 검토 (건폐율, 용적률, 토지 이용 계획 등)

* 농지취득자격증명 발급의 확실성 및 소요 기간

* 분묘기지권의 존재 여부 및 인수 시 명도 비용, 토지 이용 제약

* 현장 방문을 통한 토지 형상, 맹지 여부, 접근성 등 실질적인 가치 평가

* 본건이 속한 자연녹지지역의 개발 제한 범위 및 가능성

현재 제공된 정보만으로는 정확한 최적 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

그러나 일반적으로 감정가를 기준으로 하되, 잠재적 리스크 요인들을 충분히 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

추가적인 현장 조사, 법률 전문가와의 상담, 그리고 본 물건의 개발 가능성에 대한 면밀한 분석을 거쳐, 감정가 대비 일정 비율(예: 10~30% 감액)을 적용한 금액 범위 내에서 전략적인 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.