나이스옥션 법원경매 대전 2026타경171 [1] 대전광역시 서구 정림동 610 목욕시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창성 · 평가일 2026.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 정림동 소재 "대전정림초등학교" 북측 인근에 위치하는 세칭 무지개종합시장 건물 내 제3층(단일호)으로서 주위는 아파트, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층, 지상3층 중 제3층(단일호)으로서 외벽 : 외장석재, 외장타일붙임 등 마감. 내벽 : 벽지붙임 등 마감. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

본건 3층은 일단의 일반목욕장(상호:무지개헬스사우나)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 상업용으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주위로 소로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 시장, 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역), 상대보호구역, 상대보호구역(2016-12-20)임.

공부와의 차이

본건 부동산은 귀 제시목록 및 공부상 토지·건물의 공유지분으로 등재되어 있으나 관리사무실, 관계인 등에 의한 탐문조사 결과 본건 전체 건물 내에서 지분비율에 따라 개별적으로 구분되어 본건 김신중 지분의 위치는 특정 호수(3층(단일호))로 구분되어 분양, 소유, 이용중인 것으로 확인되었는 바 이를 기준으로 평가하였으니 추후 경매 진행시 이해관계인은 본건 위치에 대한 재확인 등 주의가 요망되오니 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상이며 이해관계인은 본건의 호수, 위치 등에 대한 재확인 등 주의가 요망됨. 2) 별지 "사진용지"와 같이 지하층 공용부분에 소재하는 급탕·난방용 보일러설비는 본건 (3층 목욕탕)에서 전용 사용하며 그에 따른 사용료(관리비)를 부담하는 등 실질적으로 본건 부동산의 전용 부대설비로 이용되는 것으로 관리사무실, 관계인 등으로터 탐문 조사 되었는 바 본건 부동산 평가에 지하층 공용부분에 소재하는 급탕·난방용 보일러 설비를 포함하여 평가하였음.

물건 비고

-일괄매각
-공부상 토지·건물의 공유지분으로 등재되어 있으나 전체 건물 내에서 지분비율에 따라 개별적으로 구분됨. 본건에 해당하는 지분의 위치는 특정 호수(3층(단일호))로 구분되어 분양,소유, 이용중이며 일반목욕장(상호:무지개헬스사우나)로 이용중임
-지하층 공용부분에 소재하는 급탕·난방용 보일러설비 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대전지방법원 2026타경171 (1)

소재지: 대전광역시 서구 정림동 610

용도: 목욕시설 (일반목욕장 '무지개헬스사우나'로 이용중)

감정가: 1,420,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 하OOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 1765.10㎡ (약 534.00평)

토지 지분면적: 416.38709㎡ (약 125.96평)

건물면적: 6153.52㎡ (약 1861.33평)

건물 지분면적: 1451.62㎡ (약 439.17평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

유동화 물건, 지분 매각, 일괄 매각. 공부상 토지·건물의 공유지분으로 등재되어 있으나, 전체 건물 내에서 지분 비율에 따라 개별적으로 구분되어 특정 호수(3층 단일호)로 분양, 소유, 이용 중인 상태입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대전광역시 서구 정림동 소재 '대전정림초등학교' 북측 인근에 위치한 세칭 '무지개종합시장' 건물 내 제3층(단일호)입니다. 주위는 아파트, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합)에 접해 있으며, 시장, 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역), 상대보호구역에 해당합니다.

2.4. 건물 구조 및 상태

건축구조는 철근콘크리트조 슬래브 지붕의 지하 1층, 지상 3층 건물 중 제3층(단일호)입니다. 외벽은 외장석재, 외장타일 붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 붙임, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다. 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

별도의 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)에 대한 구체적인 내용은 명시되어 있지 않으나, 물건명세서상 '지상권개요'로 표기되어 있습니다.

3.2. 등기부상 권리 요약

말소기준권리는 하나은행의 근저당권 (접수일자: 2002-11-06, 채권최고액: 741,000,000원 (토지), 741,000,000원 (건물))입니다. 경매개시결정은 하나은행에 의해 2026년 3월 17일에 접수되었으며, 등기부채권 총액은 1,860,926,760원입니다. 이 외 다수의 권리가 등기되었으나, 말소기준권리보다 후순위이거나 경매 절차에 의해 말소될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김인중

보증금: 0원, 차임: 0원, 사업자등록일: 2019-04-05, 대항력: 없음.

* 임차인: 김현숙

보증금: 0원, 차임: 0원, 사업자등록일: 2020-11-27, 대항력: 없음.

인수 보증금 합계: 0원

임차인 중 대항력이 없으나, 보증금 및 차임이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다. 본건 임차인들은 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 대항력이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 시장 내 위치 및 이용

본건은 '무지개종합시장' 건물 내 3층에 위치하며, '무지개헬스사우나'라는 상호로 일반목욕장으로 운영되고 있습니다. 시장 내 상업 시설 중 하나로 기능하고 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설

본건 소재지 인근에는 다양한 아파트 단지, 단독주택, 그리고 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 주민들의 이용이 가능합니다. 인근 지역에서는 CU 편의점 등 소규모 상점들이 확인됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

도보 거리에 '대전정림초등학교'가 위치하고 있어 자녀 교육에 편리한 환경을 제공합니다.

5.2. 주거 환경

주변에 다수의 아파트와 단독주택이 밀집해 있어 배후 주거 수요가 형성되어 있습니다.

5.3. 편의 시설

다양한 근린생활시설이 주변에 분포하고 있어 일상생활에 필요한 편의를 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

본 물건은 토지 및 건물 지분으로 매각되므로, 단독 소유주와의 협상이나 공동 이용에 대한 고려가 필요합니다.

6.2. 공부와의 차이 (실이용 현황)

건축물대장상 주요 용도는 판매시설, 근린생활시설 등으로 등재되어 있으나, 현황은 일반목욕장으로 이용 중입니다. 이는 향후 용도 변경이나 건축물 관련 문제 발생 시 잠재적 리스크가 될 수 있습니다.

6.3. 유동화 물건

본건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 다른 특수한 관리 또는 처분 절차가 있을 수 있습니다.

6.4. 임대 관계 미상

본건과 관련된 임대 관계는 조사되지 않아, 인수 후 공실 위험이나 점유자 문제 발생 가능성에 대한 사전 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구 정림동 소재 '무지개종합시장' 내 3층에 위치한 목욕시설(무지개헬스사우나)입니다. 지분 매각으로 인한 복잡성이 존재하지만, 현황 운영 중인 상가 시설이라는 점에서 안정적인 수익 창출 가능성을 엿볼 수 있습니다. 교육 및 주거 시설과 인접하여 배후 수요가 확보될 수 있는 입지입니다. 다만, 공부상 용도와 현황 이용 용도의 불일치, 유동화 물건이라는 특수성, 그리고 지분 매각으로 인한 소유 관계의 복잡성은 입찰 시 반드시 고려해야 할 위험 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 현황 운영: 현재 '무지개헬스사우나'로 정상 운영 중이므로, 현 상태 유지 시 즉시 수익 발생이 가능합니다.

* 지역 내 입지: 주변 아파트 단지와 주택가에 둘러싸여 있어 꾸준한 수요가 기대됩니다.

* 시장 내 상업 시설: '무지개종합시장'이라는 상가 건물 내 위치하여 접근성이 좋습니다.

* 감정가 대비 잠재 가치: 지분 매각 및 유동화 물건이라는 특수성을 감안할 때, 시장 조사를 통해 저평가된 가치를 발굴할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,420,000,000원입니다. 인수해야 할 보증금은 0원으로 파악됩니다. 최종 입찰가는 해당 물건의 권리 관계, 현재 운영 상태, 시장 경쟁 상황, 향후 예상 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 따라서 감정가를 기준으로 하되, 철저한 시장 조사와 현장 답사를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.