나이스옥션 법원경매 홍성 2026타경72 [1] 충청남도 예산군 예산읍 주교리 213-15 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아시아 · 평가일 2026.03.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 예산읍 주교리 소재 ‘예산여자고등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 관공서, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

인근에 예산역, 노선버스정류장이 소재하며, 운행횟수 등으로 보아 교통사정은 양호함.

형태 및 이용상태

인접필지 대비 평지 사다리형의 토지로서, 단독주택으로 이용중임.

인접 도로상태

지적상 맹지이나, 북동측 현황도로(본건 일부)를 통하여 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 토지 기호(1) 지상 제시외물건(㉠~㉧)이 소재하므로, 경매진행시 참고바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임. 기타사항으로, -. 본건 토지상 제시외수목은 토지에 포함하여 감정평가하였으니, 경매진행시 참고바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트벽돌조 기와지붕 2층 주택 건으로서, 외 벽 : 벽돌쌓기 및 모르타르 위 페인팅 마감, 내 벽 : 모르타르 위 페인팅 등 마감, 창 호 : 하이새시 등 마감으로, 관리상태는 보통임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기, 위생설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

제시외물건(㉠~㉧)이 소재하므로, 경매진행시 참고바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임. 기타사항으로, -. 본건의 내부구조는 이해관계인의 부재 등으로 평가전례 및 인근 주민의 탐문 등에 의하여 확인하였으므로, 경매진행시 참고바람.

물건 비고

-일괄매각.
-지상 소재 수목 매각 포함
-목록 2 건물 1,2층에 부합된 제시외 물건 각 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

충청남도 예산군 예산읍 주교리 213-15

1.2. 사건번호

홍성지원 2026타경72 (1)

1.3. 경매구분

부동산강제경매

1.4. 채권자

이재신

1.5. 감정가

209,571,400원

1.6. 매각대상

토지/건물일괄매각

1.7. 토지 면적

324. 60㎡ (약 98.2평)

1.8. 건물 면적

143. 73㎡ (약 43.5평)

1.9. 건물 제시외 면적

26. 30㎡ (매각 포함)

1.10. 용도

단독주택

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 예산읍 주교리 소재 ‘예산여자고등학교’ 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 관공서, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대로서, 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

인근에 예산역 및 노선버스정류장이 소재하며, 운행 횟수 등을 고려할 때 교통사정은 양호한 편입니다.

2.3. 도로상태

지적상 맹지이나, 북동측 현황도로를 통하여 본건으로의 진출입이 가능한 상태입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2026년 3월 19일 접수된 이재신(채권자)의 강제경매(2026타경72) 개시결정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 등기부상 권리 대부분이 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

조사된 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 파악되지 않았으나, 보증금이 없는 것으로 보아 대항력 있는 임차인은 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

주변은 단독주택이 밀집한 주거지역과 관공서, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

4.2. 최근 시세 동향 (주변 연립/다세대/빌라 기준)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일 지역 내 연립/다세대 주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

드림빌리지 (2016년 건축, 전용면적 약 84㎡): 2026년 4월 9,000만원 (1층), 2026년 7월 8,200만원 (3층)에 거래되었습니다.

충일백조주택 (1988년 건축, 전용면적 약 76㎡): 2026년 5월 7,000만원에 거래되었습니다.

본건은 단독주택으로, 위 사례들과 직접적인 비교는 어렵습니다. 단독주택의 경우 토지 가치와 건물 노후도, 건축 구조 등에 따라 시세 편차가 클 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 인근에 예산여자고등학교가 소재하고 있습니다.

5.2. 편의시설

주거지역 내 위치하여 기본적인 근린생활시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교통

예산역 및 버스정류장 이용이 편리하여 대중교통 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 여부

지적상 맹지인 점은 건축, 증축, 리모델링 등 토지 이용에 있어 잠재적인 제약 요인이 될 수 있습니다. 현황도로 이용 가능 여부에 대한 확인이 필요합니다.

6.2. 제시외 물건

토지 지상 수목 및 건물에 부합된 제시외 물건들이 매각에 포함되어 있어, 이에 대한 추가적인 처리 비용 또는 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

6.3. 건물 노후도 및 상태

건물감정평가서상 '관리상태는 보통'으로 기재되어 있으나, 내부구조는 이해관계인 부재 등으로 간접 확인되었으므로, 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다. 정밀 점검이 필요합니다.

참고로, 건축물 표제부 정보상 건축/사용 승인일자가 1944년으로 표기되어 있으나, 현재 건물의 구조(시멘트벽돌조, 기와지붕 2층 주택)와는 상이할 수 있어 실제 건축 연도는 재확인이 필요합니다.

6.4. 임대차 관계 미확인

현재 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 예산군 주거 밀집 지역에 위치한 단독주택으로, 교통 접근성이 양호하고 생활 편의시설 이용이 용이한 입지입니다.

권리관계는 비교적 명확하여 낙찰 후 대부분의 권리가 소멸될 것으로 보입니다.

다만, 지적상 맹지, 다수의 제시외 물건 포함, 건물 상태에 대한 간접 확인 등은 투자 시 고려해야 할 리스크 요소입니다.

주변 연립/다세대 시세와 비교 시 본건의 감정가는 상대적으로 높게 책정되어 있으나, 단독주택으로서의 가치 (넓은 토지, 주택 구조)를 반영한 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 안정적인 주거 입지

관공서, 근린생활시설, 학교 등이 인접하여 주거 환경이 안정적입니다.

8.2. 교통 편의성

예산역과 버스정류장과의 근접성으로 인해 지역 내외 이동이 용이합니다.

8.3. 토지 가치

단독주택으로서 비교적 넓은 토지(약 98.2평)를 확보하고 있어 향후 토지 자체의 활용 가치를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 기반

주변 연립/다세대 주택의 거래가(약 7천만원~9천만원대, 전용면적 76~84㎡)와 본건의 감정가(209,571,400원, 단독주택, 건물 143.73㎡ + 토지 324.60㎡)는 직접적인 비교가 어렵습니다. 단독주택의 경우 토지 가치가 중요하며, 본건 감정가는 토지 및 건물 가치를 종합적으로 평가한 금액으로 보입니다.

9.2. 리스크 요인 고려

지적상 맹지, 제시외 물건, 건물 상태 확인의 한계 등 잠재적 리스크를 고려하여, 감정가 대비 합리적인 수준에서의 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

9.3. 예상 입찰가

약 175,000,000원 (감정가의 약 83% 수준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.