나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503612 [1] 대전광역시 서구 도마동 180-2 효성타운 108동 8층803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이앤 · 평가일 2026.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 도마동 '버드내중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 각급학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 지층 지상13층 건물 내 제8층 제803호로서 (사용승인: 1997.9.30) 외벽: 시멘트 몰탈위 페인팅 등 마감. 창호: 새시창호 등임

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방, 화장실, 발코니 등)로 이용중임.(후첨 '내부구조도' 참고)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 단지 동측 및 북측으로 노폭 약 25m 내외, 서측으로 노폭 약 8m내외 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2015-04-03), 시가지경관지구(일반)(2019-06-12), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2019-06-12)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 재정비촉진지구(2025-09-03)(노후불량한 주거환경의 개선과 기반시설의 확충 및 도시기능 회복을 위한 도시 재생사업을 광역적으로 계획하고 체계적이고 효율적으로 추진하기 위하여 재정비촉진지구로 지정)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 재정비촉진지구(존치지역)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 철도보호지구(2020-12-08)<철도안전법>, 중점경관관리구역(하천 중점경관관리구역).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -현장조사시 이해관계인의 부재로 인해 내부구조 및 이용상황 등은 건축물대장상 건축물현황도 및 외부관찰·탐문 등에 의거 통상적인 관리상태를 상정하여 평가하였으나, 노후도에 따른 추가 보수·수선비용이 발생할 가능성이 있으므로 업무에 참고하시기 바람.

물건 비고

공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수신고후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 사항

사건번호: 대전지방법원 2025타경503612 (1)

소재지: 대전광역시 서구 도마동 180-2 효성타운 108동 8층803호

용도: 아파트

감정가: 145,000,000 원

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 33.13㎡ (약 10.02평)

토지지분: 21.08215008㎡ (약 6.38평)

건물면적: 73.26㎡ (약 22.16평)

건물지분: 46.622664㎡ (약 14.10평)

1.3. 아파트 정보

아파트명: 효성타운

동/호: 108동 8층803호

사용승인일: 1997년 9월 30일

전용면적: 73.26㎡ (약 22.16평)

단지 전체 면적: 81,795.17㎡ (이하, 건축물표제부 요약 참고)

동별 연면적 (108동): 4,863.84㎡ (이하, 건축물표제부 요약 참고)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 대전광역시 서구 도마동 '버드내중학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 단지 동측 및 북측으로는 노폭 약 25m 내외의 도로, 서측으로는 노폭 약 8m 내외의 도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m~30m) 및 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 재정비촉진지구, 철도보호지구, 중점경관관리구역(하천 중점경관관리구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 및 경매 구분

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

3.2. 주요 권리 분석

말소기준권리: 갑구 25번 신완순 지분강제경매 (이상훈, 2025-11-19 접수)

등기부상 주요 권리 내역:

* 갑구 1번: 소유권이전 (임주범, 1997-12-08)

* 갑구 12번: 신완순 지분가처분 (이재춘, 2025-08-22 접수) - 인수.

* 갑구 24번: 12번 신완순 지분가처분 (이재춘, 2025-08-22 접수) - 인수. (물건명세서상 매각 후 소멸되지 않는 최선순위 가처분)

* 갑구 25번: 12번 신완순 지분강제경매 (이상훈, 2025-11-19 접수) - 말소.

3.3. 인수되는 권리

본 물건은 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 있습니다.

* 갑구 24번 최선순위가처분 (공유물 분할청구권 보전을 위한 갑구 12번 신완순지분에 대한 가처분) 등기 (2025.8.22.자)는 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수됨.

이 가처분의 구체적인 내용 및 금액은 미상이나, 매수인에게 직접적인 부담으로 작용할 수 있습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상임.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 도마동 일대는 주거 지역으로서, 아파트 단지 및 주변의 근린생활시설, 각급 학교의 존재로 인해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 접근성이 양호합니다. 지역 기반 상권을 형성하고 있으며, 단지 내 상가 및 주변 상업 시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 대전 도시철도 1호선이 인근에 있으며, 다양한 시내버스 노선이 운행되는 버스정류장이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 이용 시 주요 도로 접근성이 좋습니다.

* 교육: 버드내중학교, 도마초등학교, 서대전여고 등 다수의 교육시설이 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 편의: 단지 내 상가 및 주변 상업 지역의 마트, 병원, 은행 등 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주변 환경 (혐오시설 등)

본 물건 주변 지역은 주거 및 교육 시설 위주로 구성되어 있으며, 일반적인 검색 결과 상 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 상세한 현장 조사 및 지역 주민 탐문을 통해 잠재적인 혐오시설 존재 여부를 추가적으로 확인하는 것이 권장됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본 물건은 토지 및 건물의 일부 지분으로 매각되므로, 공유자들과의 관계 및 향후 건물 관리, 처분 등에 있어 협의가 필수적입니다. 이는 소유권 행사에 제약을 초래할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자 중 1인이 최고가 매수신고액으로 해당 지분을 우선 매수할 권리가 있습니다. 공유자 우선매수 신고는 1회에 한하여 행사 가능하며, 매수보증금 미납 시 실효됩니다. 이는 입찰 참여 시 고려해야 할 중요한 요소입니다.

* 인수되는 가처분: 매각으로 소멸되지 않는 최선순위 가처분(갑구 24번)이 존재하며, 이는 매수인에게 인수됩니다. 해당 가처분의 내용 및 금액이 미상이므로, 잠재적 법적, 금전적 부담을 야기할 수 있습니다.

* 건물 노후도: 1997년 준공된 건물로, 노후화에 따른 수선 및 유지 보수 비용이 추가로 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전 서구 도마동의 효성타운 아파트 지분 경매 건입니다. 재정비촉진지구 지정으로 인한 향후 개발 가능성, 양호한 교통 및 생활 편의 시설 접근성 등의 긍정적인 요소를 갖추고 있습니다. 그러나 토지 및 건물 지분 매각이라는 점, 공유자 우선매수권 행사 가능성, 그리고 가장 중요하게는 매각 후에도 인수되는 가처분이라는 복합적인 권리 관계와 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 건물 노후도 또한 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 대전 서구 재정비촉진지구 내 위치하여 도시 재생 사업 등 개발 수혜 기대가 가능합니다.

* 감정가(145,000,000원) 대비 주변 아파트 실거래가(205,000,000원 ~ 227,000,000원)가 높게 형성되어 있어, 지분 및 인수되는 가처분 리스크를 감안할 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 인수되는 가처분의 실제 부담을 파악하고, 이를 바탕으로 신중하게 입찰가를 산정한다면 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 145,000,000 원

* 최근 실거래가 (유사 면적, 전체 매매 기준): 205,000,000 원 ~ 227,000,000 원 (73.26㎡ 기준)

본 건은 73.26㎡(약 22.16평)의 건물 지분 및 토지 지분으로 매각되며, 특히 매각으로 소멸되지 않고 인수되는 가처분(갑구 24번)이 존재합니다. 감정가 145,000,000원은 이러한 지분 매각 및 인수되는 권리 부담을 반영한 것으로 판단됩니다.

인수되는 가처분의 구체적인 내용과 그로 인한 잠재적 부담(금전적 가치 등)을 정확히 파악하는 것이 입찰가 산정에 가장 중요합니다. 인수되는 가처분의 내용이 명확하지 않은 상태에서는 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가를 기준으로 하되, 인수되는 가처분의 위험 요소를 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 145,000,000 원 ~ 160,000,000 원

이 예상가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 등기부등본 및 법원 문건의 추가 확인, 그리고 전문가와의 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.