나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600481 [1] 세종특별자치시 나성동 764 세종갤러리밸류시티 7층713호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세명 · 평가일 2026.03.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 세종특별자치시 나성동 소재 "국세청" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택(도시형생활주택), 근린생활시설 등이 소재하는 노선 상가지대로, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상8층 건물 중 제7층 제713호로서, (사용승인일: 2015.02.24) 외벽: 석재붙임 마감 및 시멘트몰탈위 페인트 마감 등임. 내벽: 일부 벽지 및 타일 마감 등임. 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트(도시형생활주택)로 이용 중임.

설비내역

대상물건은 위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 개별 난방설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 구비되어 있는 것으로 조사되었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건의 토지는 정방형의 평지로 "아파트(도시형생활주택) 및 근린생활시설 건부지" 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건은 서측으로 "광로3류" 및 동측으로 "중로2류"의 아스콘 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 대상물건의 소재지, 지번, 지목, 면적, 물건의 종류, 수량 등은 귀 제시목록 및 집합건축물대장, 등기사항전부증명서 등에 의거하였음. 나. 구분소유건물은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제20조의 규정에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 되므로 토지와 건물의 구분평가는 곤란하나, 대상부동산의 평가가액을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 "구분건물 감정평가명세표"상에 기재하였으니 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 다. 대상물건은 현장조사 시 이해관계인의 부재 등으로 정확한 내부확인이 불가능하여 집합건축물대장 상 건축물현황도, 외부관찰 및 탐문 등에 의거 작성되어 실제 내부구조와 차이가 있을 수 있는 바, 경매 진행 및 응찰 시 재확인하시기 바람. 라. 대상물건의 호별 위치확인은 현장에서 탐문조사된 사항 및 건축물현황도를 근거로 표시하였으며, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 마. 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600481 (1)

소재지: 세종특별자치시 나성동 764 세종갤러리밸류시티 7층713호

1.2. 건물 및 토지 정보

용도: 도시형생활주택

토지면적: 7.50㎡ (약 2.27평)

건물면적: 24.43㎡ (약 7.39평)

건물구조: 철근콘크리트구조

총층수: 지하 4층 / 지상 8층

해당층: 7층

사용승인일: 2015년 2월 24일

1.3. 매각 기본 정보

감정가: 106,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OO (신동민)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

대상 물건은 세종특별자치시 나성동 소재 "국세청" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 공동주택(도시형생활주택), 근린생활시설 등이 소재하는 상업지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 도로

대상 물건은 중심상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 내에 위치합니다. 서측으로 광로 3류, 동측으로 중로 2류의 도로와 접하고 있어 차량 소통이 원활합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 건은 선순위 임차권이 존재하며, 등기사항전부증명서상 '을4'구분으로 접수일자 2025년 7월 23일, 주택임차권 등기 금액 금105,000,000원, 말소기준권리인 '갑8'구분 강제경매 (접수일자 2026년 3월 23일)보다 선순위인 권리입니다.

3.2. 임차인 현황 및 대항력 분석

* 임차인: 신동민

* 보증금: 105,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 7월 16일

* 확정일자: 2021년 9월 14일

* 대항력: 있음 (2021년 7월 16일 전입으로 대항력 발생)

* 권리분석상 '인수'로 표시되어 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리는 대전지방법원의 강제경매개시결정 등기(2026타경600481)이며, 이보다 선순위인 주택임차권(신동민)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

3.4. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 105,000,000원입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 특성

대상 물건은 "국세청" 북측 인근에 위치하며, 공동주택과 근린생활시설이 혼재된 노선 상가지대로 형성되어 있습니다. 세종시의 중심 상업·업무 기능을 하는 2-4생활권에 속해 있어 향후 상권 발달 가능성이 높습니다.

4.2. 주거 편의시설

주변에 국세청 등 행정기관이 위치하며, 상가지대로에 해당하여 다양한 근린생활시설(상점, 식당 등) 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. 또한, 공동주택(도시형생활주택)과 근린생활시설이 복합된 건물로, 기본적인 주거 편의시설 이용이 용이합니다.

4.3. 주변 개발 계획

대상 물건이 속한 2-4생활권은 컨벤션센터, 백화점, 오피스텔 등이 집약될 중심상권으로 육성될 계획이며, 이는 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 대항력 있는 임차인의 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 신동민의 보증금 105,000,000원이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 물건의 총 실질 매입 비용 증가로 이어지며, 임차인의 배당 여부에 따라 인수 금액이 달라질 수 있습니다.

5.2. 내부 상태 및 기타 확인 필요 사항

현장 조사 시 이해관계인 부재 등으로 정확한 내부 확인이 불가능하여 집합건축물대장상 건축물현황도 및 외부 관찰, 탐문에 의거 작성되었으므로 실제 내부 구조와 차이가 있을 수 있습니다. 또한, 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 세종시 중심 상업지구에 위치한 도시형생활주택으로, 입지 조건은 양호하나 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 105,000,000원을 인수해야 하는 부담이 있습니다. 채권자(임차인)가 본 경매를 신청하였으므로, 매각으로 인해 본인의 보증금을 회수하는 것을 최우선으로 할 것으로 예상됩니다. 따라서 입찰 시 예상 낙찰가와 인수되는 임차 보증금을 합한 총 실질 매입 비용을 신중하게 고려해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 세종시 중심상업지구 핵심 입지

* 향후 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력

* 1인 가구 및 소형 투자에 적합한 면적

* 주변에 관공서 및 상업시설 밀집으로 인한 안정적 수요 예상

8. 예상 입찰가 산정

본 건의 감정가는 106,000,000원이며, 대항력 있는 임차인의 보증금은 105,000,000원입니다. 이는 실질적으로 매수인이 부담해야 할 금액이 감정가와 거의 동일하거나 초과할 수 있음을 시사합니다.

현재 주변 시세를 고려할 때, 유사 면적의 도시형생활주택의 매매가는 100,000,000원에서 120,000,000원 수준으로 파악됩니다.

인수되는 임차 보증금이 105,000,000원이므로, 매수인은 입찰가 외에 이 금액을 추가로 부담하게 됩니다. 따라서, 매수인이 부담할 총 실질 금액이 시세 범위를 크게 벗어나지 않도록 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때,

보증금 105,000,000원을 인수하는 점을 감안하여, 본 건의 예상 입찰가는 1,000,000원에서 5,000,000원 사이에서 결정될 수 있습니다. 입찰가 1,000,000원 시 총 실질 매입가는 106,000,000원이 되며, 이는 감정가와 유사한 수준입니다. 만약 입찰가가 5,000,000원이라면 총 실질 매입가는 110,000,000원이 되어 시장 시세 범위 내에서 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 개인의 자금 계획, 투자 성향, 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.