나이스옥션 법원경매 충주 2026타경30153 [1] 충청북도 충주시 대소원면 대소리 240-10 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 대소원면 대소리 소재 "대소원면행정복지센터" 남측 인근에 위치 하고 있는 부동산(제1종근린생활시설)이며, 주위는 주상용부동산, 상업용부동산,대소원면행 정복지센터,나지 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 토지(기호1,2)는 왕복2차선 도로에 접하고 있어 차량 접근 가능하며, 면소재지내에 소 재하여 교통상황 무난함

형태 및 이용상태

본건 기호1,2토지는 2필지 일단지로서 형태는 가장형이며, 근린생활시설(현황 주상용) 건물 부지로 이용하고 있음

인접 도로상태

본건 기호1,2토지는 2필지 일단지로서 북측으로 왕복2차선 도로와 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2토지: 도시지역,제2종일반주거지역,가축사육제한구역(전부제한구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률)

제시목록 외의 물건

없 음

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

"건물감정평가요항표" 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

※본건 건물(기호3)은 2022.10.14자로 사용승인되었으며,철근콘크리트구조 철근콘크리트 평 슬래브지붕 4층 제1종근린생활시설(현황 주상용)으로서 외벽: 몰탈위 페인트 등 마감. 내벽: 실내인테리어 및 몰탈위 페인트 등(1층 및 2층 근린생활시설) 및 벽지도배 등(3층 및 4층 주택) 마감. 창호: 샷시창

이용상태

본건 건물의 용도는 제1종근린생활시설이며, 일반건축물대장의 층별 용도는 1층 휴게음식점, 2층 사무소, 3층 및 4층 의원이며, 3층 및 4층의 용도가 "의원" 이나 현황은 "주택"으로 이 용하고 있음 1층: 카페,화장실,승강기,계단실 등 2층: 사무소,화장실,승강기,계단실 등 3층 및 4층: 일반건축물대장 용도 "의원" 이나 현황 주택으로 이용하고 있음 옥탑1층: 계단실,승강기기계실 ※첨부 "내부구조도" 참조

설비내역

본건 건물의 설비내역은 아래와 같음 1층 및 2층: 시스템냉난방설비(천정형) 위생설비,급배수설비,승강기설비 등 3층 및 4층: 시스템냉난방설비(천정형),바닥난방설비,위생설비,급배수설비,승강기설비 등

부합물 및 종물

㉠: 철재골조 및 샷시조 천막지붕,루프가든,약78.8㎡(옥상 소재)

공부와의 차이

본건 건물 3층 및 4층의 일반건축물대장 용도는 "의원" 이나 현황은 "주택"으로 이용하고 있음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전체 임대관계 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함.
- 목록 3. 3층 및 4층의 용도가 대장상 '의원'이나 현황 '주택'으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2026타경30153 (1)

소재지: 충청북도 충주시 대소원면 대소리 240-10

용도: 근린시설

감정가: 2,470,038,170원

토지면적: 886.00㎡ (약 268평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 883.93㎡ (약 267평)

건물 제시외면적: 78.80㎡ (약 24평) - 옥상 루프가든

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 충주축산업협동조합 (추정)

채무자/소유자: 서경춘 (등기부상)

2. 입지조건

본건은 충청북도 충주시 대소원면 대소리 소재 "대소원면행정복지센터" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 상가, 주택, 면사무소, 나지 등이 혼재된 지역입니다.

주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건 토지는 북측으로 왕복 2차선 도로에 접해 있어 차량 접근이 용이하며, 면 소재지 내에 위치하여 교통 상황은 무난한 편입니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역에 속합니다.

주변에 혐오시설에 대한 특별한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본건 부동산의 말소기준권리는 2022년 11월 8일자 충주축산업협동조합의 근저당권입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 물건명세서상 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 등기부에는 해당 권리가 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 사월다방: 전입/사업자등록일 2022.10.18, 대항력 있음. 보증금 및 차임 0원. (금액이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 주의 필요)

* 서정훈: 전입/사업자등록일 2025.08.16, 대항력 없음.

* 실버케어마스터주식회사: 전입/사업자등록일 2021.04.12, 대항력 있음. 보증금 및 차임 0원. (금액이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 주의 필요)

* 유케어간병협회: 전입/사업자등록일 2025.07.16, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

본건은 대소원면의 중심지 인근에 위치하고 있어 지역 주민들을 대상으로 하는 근린생활시설로서의 가치를 가집니다.

주변에 면행정복지센터, 상업용 부동산, 주상용 부동산 등이 혼재되어 있어 지역 상권의 기본적인 수요는 존재할 것으로 보입니다.

주변에 롯데주류 충주공장, 현대모비스 충주공장 등 산업 시설이 위치해 있어 직장인 배후 수요도 일부 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

본건 소재지인 대소원면은 대소원면행정복지센터 등 공공시설이 인근에 위치해 있어 행정 이용이 편리합니다.

주거 환경으로는 비교적 조용하고 채광이 좋은 편이라는 후기가 있으며, 주변에 아파트 단지(예: 충주지웰, 한영아파트 등)가 있어 지역 내 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

다만, 일부 후기에서는 주변 인프라 부족이 언급되기도 합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: '사월다방', '실버케어마스터주식회사'는 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 일반적인 임대차 계약과는 다른 특수한 상황일 수 있으므로, 임차인과의 관계 및 계약 내용에 대한 면밀한 확인이 필요하며, 인수되는 보증금은 없으나 명도 과정에서의 예상치 못한 이슈 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 용도 불일치: 건물 등기부상 용도는 제1종근린생활시설이나, 건축물대장상 3층 및 4층은 '의원'으로 표기되어 있으나 현황은 '주택'으로 이용 중입니다. 이는 향후 건축물 관련 법규 위반이나 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 소지가 있습니다.

* 제시외 건물: 옥상에 약 78.8㎡ 규모의 루프가든이 제시외 건물로 포함되어 있습니다. 이는 일괄 매각 대상이지만, 건축법규상 적법한 증축인지 여부 확인이 필요합니다.

* 미확인 권리: 물건명세서에 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 등기부상 확인되지 않아 인수 여부에 대한 최종 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년에 사용 승인된 비교적 신축 건물이지만, 임차인 현황 및 건축물 용도 불일치 등 여러 리스크 요소를 내포하고 있습니다.

대항력 있는 임차인이 존재하며, 용도 위반 사항으로 인해 행정적인 문제가 발생할 수 있습니다.

신중한 접근이 요구되는 물건으로, 인수해야 할 명확한 보증금은 없으나, 명도 및 행정적인 부분에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용 승인된 건물로 비교적 현대적인 상태입니다.

* 지역 중심지 위치: 대소원면 행정복지센터 인근으로 지역 내에서는 핵심적인 위치에 속합니다.

* 잠재적 개발 가능성: 본리, 완오리 일대에 충주 바이오 헬스 국가산업단지 개발 예정이 있어 향후 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가(2,470,038,170원), 총 채무액(2,040,000,000원), 임차인의 인수 보증금(0원), 그리고 앞서 언급된 잠재적 리스크(대항력 있는 임차인, 용도 불일치, 제시외 건물, 미확인 권리 등)를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

특히, 대항력 있는 임차인 및 용도 불일치 사항에 대한 명확한 해결 방안과 명도 가능성, 향후 건물 사용에 대한 법적 제약 등을 면밀히 분석한 후, 시장 조사 및 주변 시세 등을 참고하여 보수적으로 접근할 것을 권고합니다.

현재 제시된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 현장 조사와 법률 및 행정적 검토를 통해 위험 요소를 모두 해소했을 때의 가치를 기반으로 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.