나이스옥션 법원경매 충주 2026타경59 [1] 충청북도 충주시 대소원면 본리 1053 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 대소원면 본리 소재 "충주대소원초중학교" 남동쪽 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 다가구주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 지방도(599호선) 및 노선버스정류장이 소재하며, 버스정류장까지의 거리, 노선, 배차간격 등을 고려할 때 대중교통의 이용은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고 평탄한 정방형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남동쪽 및 북서쪽으로 왕복2차선 포장도로, 남서쪽으로 보행자전용도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(충주첨단지방산업단지(1구역)), 보행자전용도로(소로3-대소13)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(소로1-대소11)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-대소13)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 지방산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

본건 일련번호 1) 지상에 후첨 ‘사진용지’, ‘건물개황도’와 같이 소유자 미상의 제시외 물건 ㉠ ~ ㉦이 소재하여 그 면적을 개략적으로 실측하여 감정평가하였으며, 구조, 용재, 시공 및 관리상태 등을 고려하여 원가법(정액법)으로 감정평가하되, 감가수정은 현상 및 관리상태 등을 고려하여 관찰감가하였음. 본건 일련번호 1) 지상에 후첨 ‘사진용지’와 같이 소유자 미상의 화단 및 조경수가 소재하나 경제적 가치가 미미하여 토지에 포함하여 감정평가하였는 바, 경매 진행(입찰)시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물로 외벽: 석재 마감 등. 내벽: 벽지, 타일, 무늬코트, 인테리어 마감 등. 창호: 알루미늄 프레임의 창임.

이용상태

일련번호 2) : 근린생활시설(1층 음식점, 2층 및 3층 골프연습장, 4층 및 5층 고시원, 6층 기계실, 물탱크실, 계단실 등)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 시스템 냉난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 태양광발전설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 일련번호 2) 건물에 후첨 ‘사진용지’, ‘건물개황도’와 같이 소유자 미상의 제시외 물건 ㉠ ~ ㉦이 소재하여 그 면적을 개략적으로 실측하여 감정평가하였으며, 구조, 용재, 시공 및 관리상태 등을 고려하여 원가법(정액법)으로 감정평가하되, 감가수정은 현상 및 관리상태 등을 고려하여 관찰감가하였음.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

* 사건번호: 충주지원 2026타경59 (1)

* 소재지: 충청북도 충주시 대소원면 본리 1053

* 용도: 근린시설

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 토지 정보

* 토지 면적: 353.90㎡ (약 107.06평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

* 건물 면적: 1183.26㎡ (약 357.93평)

* 건물 제시외 면적: 20.00㎡ (약 6.05평)

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물

* 주요 이용 현황: 1층 음식점, 2층 및 3층 골프연습장, 4층 및 5층 고시원, 6층 기계실, 물탱크실, 계단실 등

1.4. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 2,067,132,240원

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 충청북도 충주시 대소원면 본리 소재 "충주대소원초중학교" 남동쪽 인근에 위치함.

* 주변은 아파트단지, 다가구주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 상황

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 지방도(599호선)가 소재함.

* 노선버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됨.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(충주첨단지방산업단지(1구역))으로 지정되어 있음.

* 접근 도로: 남동쪽 및 북서쪽 왕복 2차선 포장도로, 남서쪽 보행자전용도로와 접함.

* 그 외 가축사육제한구역, 지방산업단지 관련 규제 등 존재.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

* 최초 소유권 이전 이후 다수의 소유권 이전 등기가 이루어졌음.

* 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등 다수의 권리 등기 후 말소 처리되었음.

* 말소기준권리: 을13 (근저당권, 수안보농업협동조합, 2018-05-14 접수).

* 등기부채권 총액: 1,763,665,312원.

3.2. 등기부 현황 (건물)

* 최초 소유권 보존 등기 이후 근저당, 주택임차권, 가압류, 압류, 임의경매 등 다수의 권리 등기가 이루어졌으나 모두 말소 예정임.

* 말소기준권리: 을1 (근저당권, 수안보농업협동조합, 2018-05-14 접수).

* 등기부채권 총액: 1,828,665,312원.

3.3. 임차인 현황 및 분석

* 총 14명의 임차인이 등록되어 있으나, 모두 '대항력 없음'으로 기재되어 있음.

* 김 (보증금 25,000,000원, 확정일자 2026-04-14)

* 김 (보증금 0원, 전입일자 2026-01-19)

* 박 (보증금 0원, 전입일자 2025-12-22)

* 송 (보증금 0원, 전입일자 2023-08-31)

* 신 (보증금 0원, 전입일자 2024-07-01)

* 오 (보증금 20,000,000원, 확정일자 2024-07-01)

* 유 (보증금 0원, 전입일자 2025-08-18)

* 이 (보증금 0원, 전입일자 2023-01-20)

* 이 (보증금 25,000,000원, 확정일자 2021-09-17)

* 임 (보증금 0원, 전입일자 2024-10-24)

* 전 (보증금 20,000,000원, 차임 2,000,000원, 배당신고일자 2026-05-07)

* 진 (보증금 30,000,000원, 확정일자 2025-05-02)

* 현 (보증금 25,000,000원, 확정일자 2024-04-19)

* 황 (보증금 0원, 전입일자 2023-01-27)

* 모든 임차인의 대항력이 없으므로, 보증금 중 배당받지 못하는 금액이 있을 경우 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

3.4. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 말소될 예정이며, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨. (지상권 개요: 미상)

4. 상권분석

* 본 물건은 충주첨단지방산업단지 인근에 위치하여 산업단지 종사자들의 배후 수요가 예상됨.

* 주변에 아파트 단지, 다가구 주택 등 주거 시설이 분포하여 지역 주민을 대상으로 한 근린생활시설로서의 잠재력 보유.

* 1층 음식점, 2-3층 골프연습장, 4-5층 고시원 등 복합 용도로 활용되어 다양한 고객층 확보 가능.

5. 생활정보

* 주변에 충주대소원초중학교가 있어 교육 환경 접근성이 양호함.

* 지방도로 인접으로 차량 이동이 편리하며, 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용도 가능함.

* 주변에 주거, 상업, 산업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성은 보통 수준으로 평가됨.

6. 잠재적 리스크

* 건물 내부 용도가 다양하게 이용 중(음식점, 골프연습장, 고시원)으로, 각 업종별 운영 상태 및 법규 준수 여부 확인이 필요함.

* 건축물대장상 '제2종근린생활시설'로 표기되어 있으나, 실제 고시원 등 타 용도로 이용되는 부분에 대한 법규 위반 여부 검토 필요.

* 건물 외 제시외 건물(화단, 조경수 등)의 처리에 대한 명도 관련 이슈가 발생할 수 있음.

* 모든 임차인의 대항력은 없으나, 배당받지 못하는 임차인의 경우 명도 과정에서 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있음.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 충주첨단지방산업단지 인근이라는 입지적 장점을 가진 다층형 근린생활시설임.

* 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정으로 권리관계는 명확함.

* 다양한 업종으로 활용 가능한 건물 구조를 가지고 있어 잠재적 임대 수익률이 기대됨.

* 다만, 제시외 건물 및 복합 용도 운영에 따른 명도/행정적 리스크는 추가 확인 및 고려가 필요함.

8. 투자 포인트

* 충주첨단지방산업단지의 배후 수요 및 지역 커뮤니티 시설로서의 역할 기대.

* 건축물 활용도 증대 또는 리모델링을 통한 자산 가치 상승 가능성.

* 현재 제시된 감정가를 바탕으로 시세 조사 및 수익률 분석을 통해 합리적인 입찰가 산정 가능.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰 현황, 명도 비용, 추가적인 설비 투자 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함.

* 인수되는 보증금은 없는 것으로 분석됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.