나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600517 [1] 대전광역시 유성구 봉명동 549-1 사이언스타운주상복합 9층905호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 "유성온천역" 북동측 인근에 위치하는 "사이언스타운주상복합" 제9층 제905호로서, 주위는 근린생활시설, 상업·업무시설, 주상복합, 오피스텔 및 숙박시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 유성온천역 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 35층건 내 제9층 제905호로서, (사용승인일: 2013.09.24) 외벽: 석재붙임 등 마감 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호: 샷시창호 등.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전 및 화재탐지설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 주위로 중로 및 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[549-1번지] 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(봉명2지구 토지구획정리사업), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-607)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법>, 중점경관관리구역(유성). [549-23, 549-24번지] 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(봉명2지구 토지구획정리사업), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-607)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법>, 중점경관관리구역(유성).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 대전지방법원 2026타경600517 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 봉명동 549-1 사이언스타운주상복합 9층905호

용도: 오피스텔

건물명: 사이언스타운주상복합

층수: 9층 (총 35층)

사용승인일: 2013년 09월 24일

1.2. 건물 및 토지 정보

건물면적: 68.33㎡ (약 20.67평)

토지면적: 11.93㎡ (약 3.61평)

건물구조: 철근콘크리트구조 및 철골철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 35층건 내 제9층 제905호

토지이용상태: 주상용 건부지로 이용 중

1.3. 경매 정보

감정가: 201,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 "유성온천역" 북동측 인근에 위치하며, "사이언스타운주상복합" 내에 소재합니다. 주위는 근린생활시설, 상업·업무시설, 주상복합, 오피스텔 및 숙박시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 대전 1호선 유성온천역 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 소로1류, 중로2류, 관광특구, 온천원보호지구, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 광주지방법원 2025카단51297 가압류 (2025년 03월 12일 접수)

주요 권리 내역:

* 소유권보존: 동기종합건설주식회사 (2013-10-01 접수)

* 소유권이전: 주식회사동호 (2013-10-23 접수)

* 주택임차권: 김성립 (2025-01-24 접수, 보증금 162,750,000원) - 말소 예정이나 인수 조건

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026-03-18 접수) - 말소 예정

3.2. 임차인 현황

임차인: 김 (김성립)

보증금: 162,750,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 01월 19일

확정일자: 2023년 01월 19일

대항력: 있음

배당신고일자: 2025년 01월 24일

비고: 매각으로 인해 소멸되지 않는 선순위 임차권으로서, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 권리 분석 요약

본건은 선순위 임차인(김성립)의 주택임차권이 존재하며, 이는 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다. 임차인의 보증금 162,750,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업/업무 시설

본건이 위치한 유성온천역 인근은 유성온천지구의 중심 상업지역으로, 다양한 근린생활시설, 상업·업무시설, 숙박시설 등이 밀집해 있어 유동인구가 많고 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

대전 1호선 유성온천역 초역세권에 위치하며, 주변의 다양한 상업시설 및 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

5.2. 기타

본 건물은 2013년에 사용승인되어 비교적 신축에 속하며, 총 35층 높이의 주상복합 건물로, 9층에 위치하여 조망권이나 일조권이 양호할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 임차인 김성립 씨의 보증금 162,750,000원입니다. 이 금액이 경매 배당 절차에서 전액 회수되지 못할 경우, 매수인이 해당 금액의 잔액을 인수해야 하므로 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

6.2. 시장 및 기타 리스크

오피스텔 시장의 전반적인 수급 상황 및 금리 변동성 등 시장 위험이 존재할 수 있습니다. 현재까지 파악된 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 유성온천역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있으며, 건물 상태 및 주변 상권도 양호한 편입니다. 그러나 선순위 임차인의 보증금 인수 부담이 상당하여, 해당 리스크를 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 대전 1호선 유성온천역 초역세권의 뛰어난 입지.

* 다양한 상업, 업무, 편의시설 이용이 용이한 편리한 생활 환경.

* 건물 준공연도가 비교적 최근(2013년)으로 관리 상태 양호 예상.

* 임차인 보증금 인수 리스크를 상쇄할 수 있는 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 최근 유사 면적(68.329㎡) 오피스텔 매매가는 2025년 12월 10일 190,000,000원으로 확인되었습니다. 감정가(201,000,000원)와 유사한 수준의 시장가치를 고려할 때, 매수인이 인수해야 하는 임차인 보증금 162,750,000원을 제외한 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 27,250,000원 (190,000,000원 - 162,750,000원)

이는 유사 물건의 시장 가치에서 매수인이 인수해야 하는 임차인 보증금을 차감하여 산정한 보수적인 예상 입찰가입니다. 임차인이 배당 절차를 통해 보증금을 일부라도 회수할 경우, 입찰가는 상향 조정될 수 있습니다. 따라서 실제 입찰 시에는 낙찰 후 발생할 수 있는 추가 비용 및 제반 상황을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.