나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600368 [1] 대전광역시 동구 용운동 462-3 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창천 · 평가일 2026.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 용운동 소재 "용운동종합사회복지관"남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지(주공3단지아파트.삼정하이츠아파트등),교육시설(대룡초등학교,용운초중학교등),단독주택,근린생활시설등이 혼재하는 기존주택지대로서 제반입지여건은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층건 중 4층 401호로서 사용승인 : 1996.03.19 외 벽 : 적연와 치장쌓기등 내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감등 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본위생설비,급배수설비,난방설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 완경사지로서 주거용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 세로가의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(용운54)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 주거환경개선지구<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법> 중점경관관리구역(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 소개

* 본 물건은 대전광역시 동구 용운동 462-3, 4층 401호에 위치한 다세대주택입니다.

* 사건번호는 대전지방법원 2026타경600368 (1)이며, 부동산 임의경매 사건입니다.

* 토지면적은 54.01㎡ (약 16.34평)이며, 건물면적은 70.90㎡ (약 21.45평)입니다.

* 감정가는 82,000,000원입니다.

* 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

3. 입지조건

4. 위치 및 주변 환경

* 대전광역시 동구 용운동 소재 "용운동종합사회복지관" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트단지(주공3단지아파트, 삼정하이츠아파트 등), 교육시설(대룡초등학교, 용운초중학교 등), 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

* 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

5. 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 제반 교통 여건은 보통입니다.

6. 건물 구조 및 이용 상태

* 건물은 철근콘크리트조 평슬라브지붕 4층 건물 중 4층 401호이며, 1996년 3월 19일에 사용 승인되었습니다.

* 외벽은 적연와 치장 쌓기, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창호입니다.

* 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 기본 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

7. 토지 현황

* 토지는 부정형의 완경사지로 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 본건은 동측으로 폭 8m 미만의 포장도로와 접하고 있습니다.

8. 토지이용계획 및 제한사항

* 도시지역, 제2종일반주거지역에 속합니다.

* 소로3류(폭 8m 미만)(용운54)(접합) 구역입니다.

* 가축사육제한구역(전부제한지역)입니다.

* 주거환경개선지구로 지정되어 있습니다.

* 중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원)에 포함됩니다.

9. 주변 시설

* 일반적인 주택가 환경으로, 대형 혐오시설은 본건 주변에서 확인되지 않았습니다.

* 주거환경개선지구 지정은 향후 지역 개발 가능성을 시사합니다.

10. 권리분석

11. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 등기부상 지상권은 없으나, 별도 명시된 권리가 있을 수 있으므로 최종 확인 필요)

12. 말소기준권리

* 을7. 근저당권 (주식회사신우캐피탈대부, 2023-04-21 접수)이 말소기준권리입니다.

* 이보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

13. 임차인 현황

* 임차인: D (DIEP KIM DANG)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-04-14

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 있음

* 비고: 임대 관계는 미상이며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있는 임차인이 존재하므로 명도 시 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

14. 등기부 요약

* 집합건물 등기부상 여러 차례 소유권 이전 및 근저당권, 근저당권부 채권질권, 전세권 설정 이력이 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 말소되었습니다.

* 가장 최근 소유권 이전은 2026년 3월 10일 (상속)이며, 채권자(주식회사신우캐피탈대부)에 의한 임의경매 개시 결정 등기가 2026년 3월 18일 접수되었습니다.

* 등기부채권 총액은 50,000,000원입니다.

15. 상권분석

16. 주변 시세

* 본건과 유사한 연식(1995년~1996년)의 다세대주택 실거래 사례를 분석한 결과, 전용면적 66.05㎡(약 19.98평)의 물건이 2026년 3월 12일에 83,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 415만원)

* 전용면적 67.32㎡(약 20.36평)의 물건이 2026년 2월 28일에 103,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 506만원)

* 최근 매매 사례들을 볼 때, 본건 감정가(82,000,000원)는 시장가 대비 다소 보수적으로 책정된 것으로 보입니다.

17. 건물 연식

* 본 건물은 1996년에 사용 승인되어 약 30년 경과되었습니다.

18. 생활정보

19. 편의시설

* 인근에 복지관, 초중학교, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 있어 주거 편의성은 양호한 편입니다.

20. 교육시설

* 대룡초등학교, 용운초중학교 등 교육시설이 인접해 있어 교육 환경이 좋습니다.

21. 잠재적 리스크

22. 임차인 명도 리스크

* 보증금 및 차임이 0원으로 명시된 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 전입일자가 말소기준권리보다 앞서므로 법적으로 대항력이 인정됩니다.

* 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있으므로 철저한 사전 조사 및 대비가 필요합니다.

23. 주거환경개선지구 관련 리스크

* 주거환경개선지구로 지정된 지역은 향후 재개발 또는 정비 사업이 진행될 가능성이 있으나, 사업 진행 여부, 시기, 방식 등이 불확실하여 장기적인 관점에서 추가적인 검토가 필요합니다.

24. 노후 건물 리스크

* 건축된 지 약 30년이 경과하여 건물의 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

25. 종합 의견

26. 물건 평가

* 본건은 대전 동구 용운동의 일반 주택가에 위치한 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 보수적으로 책정된 것으로 보이며, 향후 지역 개발 가능성도 잠재하고 있습니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 주요한 리스크 요인이 될 수 있습니다. 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 이에 대한 면밀한 확인과 대비가 필수적입니다.

27. 투자 관점

* 적절한 낙찰가를 산정하고 명도 리스크를 성공적으로 관리한다면 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

* 주거환경개선지구 지정으로 인한 미래 가치 상승 가능성도 고려해볼 수 있습니다.

28. 투자 포인트

29. 합리적인 시세

* 감정가 대비 주변 실거래가 수준이 높아 잠재적 시세 상승 여력이 있습니다.

30. 역세권 및 생활 편의성

* 대중교통 이용이 편리하고, 학교 및 생활 편의시설이 인접해 있어 주거 선호도가 높을 수 있습니다.

31. 주거환경개선지구 잠재력

* 향후 정비 사업을 통한 자산 가치 상승 가능성이 존재합니다.

32. 예상 입찰가

33. 시세 분석 기반 예상가

* 본건의 감정가는 82,000,000원입니다.

* 유사한 조건의 최근 거래 사례(66.05㎡, 1995년식, 83,000,000원)를 고려할 때, 본건(70.90㎡)의 시장 가치는 대략 85,000,000원 ~ 95,000,000원 범위로 추정됩니다.

* 다만, 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 명도 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

34. 권장 입찰가

* 상기 분석을 종합적으로 고려하여, 임차인 명도 관련 비용 및 시간을 포함한 리스크를 감안할 때, 본건의 권장 입찰가는 85,000,000원 ~ 90,000,000원 선에서 결정하는 것이 합리적이라고 판단됩니다.

* 특히, 임차인과의 원만한 합의 및 명도 가능성을 높게 평가할 경우, 보수적으로 87,000,000원 내외를 첫 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다.

* 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 제외합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.