나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50527 [1] 경기도 광주시 목현동 57-2 이배재타운 에이동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대영 · 평가일 2026.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 목현동 소재 "목현1동마을회관" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 일부 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지상4층 건내 제4층 제401호로서, 외벽: 치장벽돌마감 등 창호: 알미늄샷시 창호임.

이용상태

본건은 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수/급탕설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지/경보설비 등 기본설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남동측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2026타경50527 (1)

소재지: 경기도 광주시 목현동 57-2 이배재타운 에이동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 310,000,000원

토지 면적: 67.00㎡ (약 20.27평)

건물 면적: 57.50㎡ (약 17.39평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행

특이사항: 별도 등기

건물명: 이배재 town (A동)

준공년도: 2019년

1.1. 입지조건

위치: 경기도 광주시 목현동 소재 "목현1동 마을회관" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경: 주변은 다세대주택, 단독주택, 일부 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

도로: 본건 토지는 남동측으로 노폭 약 4~5미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 4월 24일 접수된 농협은행주식회사 근저당 (256,800,000원)입니다.

경매 개시 결정: 2026년 3월 16일 접수된 농협은행주식회사 임의경매 (201,445,533원)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리인 근저당 및 임의경매개시결정 등기 외, 을구에 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 별도 확인이 필요합니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 대항력 있는 임차인은 인수 사항이 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

지역 특성: 본건은 계획관리지역 및 성장관리구역(주거형)으로 지정된 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 일부 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 기능이 갖추어져 있습니다.

배후 수요: 주변의 다세대주택 및 단독주택 거주자들을 배후 수요로 하고 있습니다.

향후 전망: 지역 발전 계획구역으로 지정되어 있어 향후 점진적인 지역 성장이 기대되나, 대규모 개발보다는 주거 환경 개선 위주의 발달이 예상됩니다.

1.4. 생활정보

주거 환경: 다세대주택 및 단독주택이 혼재된 지역으로, 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

편의시설: 단지 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 목현초등학교, 광주중학교, 광주고등학교 등이 차량 접근 가능한 거리에 위치하여 교육 환경은 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등 다양한 토지이용계획 및 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 건물 증축, 개축, 용도 변경 시 제약이 될 수 있으며, 환경 관련 규제는 잠재적 불편 요인이 될 수 있습니다.

별도 등기: 등기부등본상 별도 등기가 있다는 점은 추가적인 권리 관계나 의무가 발생할 수 있음을 시사합니다. 정확한 내용을 파악하기 위해 등기부등본 상세 확인 및 필요 시 현장 조사가 반드시 선행되어야 합니다.

감정가 대비 시세: 현재 감정가 310,000,000원과 비교했을 때, 최근 실거래가 시세가 현저히 낮은 수준으로 형성되어 있습니다. 이는 입찰 시 높은 가격에 낙찰될 경우 시세 대비 손실을 볼 위험이 있음을 나타내므로, 철저한 시세 조사를 통한 보수적인 접근이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 목현동에 위치한 이배재타운 에이동 4층 401호 다세대주택입니다. 2019년에 준공되어 비교적 최신 건물에 해당하므로 내부 상태 및 외부 마감 등은 양호할 것으로 예상됩니다.

주변 편의시설 및 교통은 보통 수준이며, 권리 관계 또한 농협은행의 근저당을 말소기준으로 하여 임차인 인수 사항 없이 비교적 깨끗한 편입니다.

다만, 다수의 토지이용계획상 규제 사항과 함께, 가장 큰 리스크 요인은 현재 감정가(310,000,000원) 대비 최근 실거래가 시세가 현저히 낮게 형성되어 있다는 점입니다. 따라서 감정가보다는 최근 시세를 기준으로 보수적인 시각으로 접근하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 연식: 2019년 준공으로 건물의 노후화가 적고 하자 발생 가능성이 낮아 초기 관리 비용 부담이 적습니다.

권리 안전성: 임차인 인수 보증금이 없고, 말소기준 권리 외 인수할 권리가 없어 권리 관계가 명확하고 안전한 취득이 가능합니다.

잠재적 시세 차익: 현재 시세가 감정가 대비 낮게 형성되어 있어, 향후 시장 상황이 개선되거나 가치 상승이 이루어질 경우 높은 투자 수익률을 기대해 볼 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (단, 이는 시장 상황 및 감정가와의 괴리 해소 여부에 따라 달라집니다.)

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(57.50㎡) 및 연식(2019년)의 다세대주택 시세는 약 1억 8천만원에서 2억 2천만원 수준으로 추정됩니다.

최근 2026년 5월 거래된 유사 면적(57.96㎡)의 물건이 1억 5천만원에 거래된 사례가 있으나, 본건은 더 높은 층수(4층) 및 최신 준공 연식(2019년)을 고려할 때 이보다 높은 가치를 가질 것으로 판단됩니다.

또한, 2019년 준공된 유사 면적의 다른 사례를 고려했을 때, 1㎡당 약 370만원 ~ 430만원 수준의 가격이 형성되어 있음을 알 수 있습니다. 이를 본건 면적(57.50㎡)에 적용하면 약 2억 1천만원 ~ 2억 5천만원 범위의 가치를 산출할 수 있습니다.

감정가(3억 1천만원)와 시장 시세 간의 큰 괴리를 고려하여, 보수적인 관점에서 시장 가치 하단부보다 약간 높은 수준인 2억 1천만원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.