나이스옥션 법원경매 평택 2026타경89 [1] 경기도 평택시 청북읍 옥길리 1163-1 골드테라스3 2층205호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 글 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 청북읍 옥길리 소재 "청옥초등학교" 남동측 인근에 위치하며 인근에는 근린생활시설, 아파트 단지 등이 소재하는 지역임.

교통상황

인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층, 지상5층 건 내 제2층 제205호로서, 외벽 : 타일붙임 등 마감, 내벽 : 내부인테리어 등 마감, 창호 : 샷시창호 등 마감임.

이용상태

현황 공실상태로, 건축물 대장 상 용도는 일반음식점임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비 및 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 가장형의 토지로, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약18m, 서측 및 동측으로 각각 약12m, 약14m에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

옥길리 1163-1 :준주거지역, 지구단위계획구역(청북택지), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 평택지원 2026타경89 (1)

소재지: 경기도 평택시 청북읍 옥길리 1163-1 골드테라스3 2층205호

용도: 근린상가 (건축물대장상 제2종근린생활시설)

감정가: 523,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 새중앙새마을금고

1.2. 면적 정보

토지면적: 82.75㎡ (약 25.03평)

토지지분: 82.752㎡ (약 25.03평)

건물면적: 179.56㎡ (약 54.32평)

건물지분: 179.56㎡ (약 54.32평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 입지

본건은 경기도 평택시 청북읍 옥길리 소재 "청옥초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 인근에는 근린생활시설 및 아파트 단지 등이 소재하여 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 북측으로 약 18m, 서측으로 약 12m, 동측으로 약 14m 도로에 접하고 있어 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 가장형의 토지로, 현재 상업용 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(청북택지), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로, 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한해 2026년 8월 25일까지 허가를 받아야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2017년 7월 21일 접수된 새중앙새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 등기부상 권리 현황

등기부 채권 총액은 2,574,000,000원으로 확인됩니다. 경매 절차를 통해 말소될 것으로 예상되는 권리들은 다음과 같습니다.

* 근저당권: 새중앙새마을금고 (2017-07-21, 390,000,000원)

* 근저당권: 아이비케이저축은행 (2019-06-03, 600,000,000원)

* 근저당권: 예주종합건설주식회사 (2019-06-03, 1,584,000,000원)

* 임의경매개시결정: 새중앙새마을금고 (2026-03-16, 362,513,120원)

* 압류: 평택시 (2026-09-14)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 별도의 개요는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 청북읍 옥길리는 근린생활시설과 아파트 단지가 혼재된 지역으로, 일상생활에 필요한 기본적인 상업 시설이 분포하고 있습니다. "청옥초등학교"가 인근에 위치하고 있어 학생 및 학부모를 대상으로 하는 상권 형성 가능성이 있습니다.

4.2. 건물 용도 및 현황

건축물대장 상 용도는 제2종근린생활시설이며, 본건 호실(205호)은 일반음식점으로 등재되어 있습니다. 현재는 공실 상태입니다.

4.3. 혐오시설 및 유해시설 유무

주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 특별히 혐오시설이나 유해시설이 집중적으로 분포하는 지역은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 "청옥초등학교"가 위치하여 교육 환경이 비교적 양호합니다. 또한, 주변에 다수의 아파트 단지가 있어 배후 수요가 확보될 수 있는 입지입니다.

5.2. 교통 및 편의시설

대중교통 이용은 인근 버스정류장을 통해 가능하며, 자가용 이용 시에는 북측 18m, 서측 12m, 동측 14m 도로를 통해 접근할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 리스크

현재 본건은 공실 상태이므로, 빠른 시일 내 임차인 확보를 통한 임대 수익 발생을 위해서는 적극적인 마케팅 및 관리가 필요합니다.

6.2. 토지이용계획 상 제한

외국인 주택 취득 시 토지거래 허가 구역으로 지정되어 있어, 향후 외국인 투자자 유치에 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 지정이 있다는 점도 참고해야 합니다.

6.3. 높은 채권 총액

등기부채권 총액이 25억 원 이상으로 상당히 높아, 경매 낙찰가율에 영향을 줄 수 있으며, 낙찰 후 채무 변제 관련 이슈 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.4. 명도 가능성

임차인 현황상 인수되는 보증금은 없으나, 공실 상태이므로 인도 명령 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 청북읍에 위치한 근린상가 건물로, "청옥초등학교" 인근 아파트 단지 배후지에 자리하고 있습니다. 건축물대장상 제2종근린생활시설이며, 현황은 공실 상태입니다. 말소기준권리보다 후순위의 다수 근저당권 및 압류가 존재하며, 이들은 경매로 소멸될 예정입니다. 임차인 인수 보증금은 없으나, 높은 등기부채권 총액과 현재 공실 상태는 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다. 평택시의 개발 계획 및 지역적 특성을 고려할 때, 향후 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 평택시의 지속적인 개발 사업 추진에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 준주거지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전에 따른 수혜 예상.

* 인근 아파트 단지 및 근린생활시설의 배후 수요를 활용한 상권 활성화 가능성.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정 시에는 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 감정가: 523,000,000원

* 건물면적: 179.56㎡ (약 54.32평)

* 현황: 공실 상태

* 임차인 인수 보증금: 0원 (따라서 입찰가에서 임차 보증금을 제외할 필요 없음)

* 주변 유사 물건의 실거래가 및 임대 수익률 분석

* 향후 예상되는 공실 해소 기간 및 임대료 수준

* 물건의 하자 및 법적 제한 사항 (토지거래허가구역 등)

구체적인 예상 입찰가는 이러한 시장 조사 및 분석을 기반으로 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.