나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50518 [1] 경기도 성남시 수정구 신흥동 183-4 6층602호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이유 · 평가일 2026.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 수정구 소재 "성남북초등학교" 남서측 인근에 위치하는 다세대주택으로서, 주위는 다세대주택 및 아파트,소규모근생시설 등이 혼재하고 있는 지역임

교통상황

본 건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 전철역이 소재하여 대중교통 편의성은 보통 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 6층 건물내 제6층 제602호로서 외벽 : 석재 붙임 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호임

이용상태

다세대주택으로 이용중임(후면 내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 위생및 급배수설비, 개별난방설비, 주차장시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로 다세대주택의 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 12m, 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로가 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경기도성남교육지원청 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 성남지원 2026타경50518 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 성남시 수정구 신흥동 183-4 6층602호

건물용도: 다세대주택

토지이용상태: 장방형 토지로 다세대주택의 건부지로 이용 중

건축년도: 2002년 5월 (사용승인일 기준)

건물구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 6층 건물 중 6층 602호

건물마감: 외벽 석재 붙임, 내벽 벽지도배 및 일부 타일, 창호 샷시

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 420,000,000원

토지면적: 20.56㎡ (약 6.22평)

토지지분: 20.56㎡ (약 6.22평)

건물면적: 64.50㎡ (약 19.51평)

건물지분: 64.5㎡ (약 19.51평)

1.4. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 성남시 수정구 소재 "성남북초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하고 있는 지역임.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 전철역이 소재하여 대중교통 편의성은 보통 수준임.

2.3. 도로 및 접근성

남동측으로 노폭 약 12m, 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로가 각각 접하고 있어 접근성이 양호함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2023년 7월 4일 접수된 한국스탠다드차타드은행의 근저당권 (채권최고액 123,750,000원)임.

3.2. 인수 및 소멸 권리

말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

다만, 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인이 필요함.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 본 건과 관련하여 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됨.

* 임대관계는 미상임.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

감정가는 420,000,000원이며, 건물 전용면적 64.50㎡ (약 19.51평) 기준 감정가는 평당 약 21,527,000원 수준임.

4.2. 최근 매매 동향

최근 인근 지역의 다세대 주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 정보가 확인됨.

* 2026년 5월 3일, 74.44㎡ 면적의 다세대 주택이 400,000,000원에 거래되었음 (평당 약 17,761,545원). 이는 본 건의 감정가 대비 평당가가 다소 낮은 수준임.

* 2026년 5월 13일, 70.94㎡ 면적의 다세대 주택이 975,000,000원에 거래되었음 (평당 약 45,433,364원). 이는 본 건의 감정가 대비 평당가가 상당히 높은 수준임.

* 2026년 5월 1일, 24.48㎡ 면적의 다세대 주택이 590,000,000원에 거래되었음 (평당 약 79,636,000원). 이는 매우 작은 면적임에도 불구하고 높은 평당가로 거래된 사례임.

* 제공된 매매 정보 중 400,000,000원에 거래된 사례(74.44㎡)가 면적과 가격 면에서 본건과 유사한 조건으로 비교 가능하며, 평당가가 본건 감정가 대비 낮은 수준으로 분석됨.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

* 건물명: (없음, 신흥동 183-4번지)

* 주 용도: 다세대주택 (제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설 포함)

* 총 층수: 지하 1층, 지상 6층

* 총 세대수: 8세대

* 주요 설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 주차장 시설.

5.2. 편의시설

* 인근에 성남북초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호함.

* 주변에 다세대, 아파트, 소규모 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

5.3. 지역 정보

* 지역 지구: 도시지역, 준주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획상 제약

* 상대보호구역, 비행안전제6구역 등 일부 제한사항이 존재하며, 상대보호구역 관련 상세 내용은 경기도성남교육지원청 확인이 필요함.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 (이미 만료), 그리고 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지임. 현재 시점(2026년 9월 5일)에서는 후자의 허가구역 지정 기간이 유효하므로, 매수 시 관련 허가 절차가 필요할 수 있음.

6.2. 특이사항 및 주의사항

* 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용과 실제 권리 관계는 별도 확인이 필요함. 이는 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 될 수 있음.

* 임대관계는 미상으로, 실제 점유 관계 및 명도 관련 사항은 별도 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본건은 성남시 수정구 신흥동 소재의 다세대주택으로, 성남북초등학교 인근에 위치하여 입지조건이 양호한 편임. 교통편의성 또한 보통 수준으로 평가되며, 기본적인 편의시설 이용이 가능함. 권리분석상 인수되는 임차보증금은 없으며, 말소기준권리 이하 권리는 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 권리 관계를 가지고 있음. 다만, 토지이용계획상의 일부 제한사항과 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)에 대한 추가 확인이 필요함. 최근 주변 시세 분석 결과, 본 건의 감정가(4.2억)와 유사하거나 소폭 낮은 가격대의 거래 사례가 존재하며, 이를 고려할 때 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 있을 것으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 성남시 수정구 중심 지역 내 입지: 성남북초등학교 인근으로 학군 및 주거 환경이 양호함.

* 권리관계 명확: 인수되는 임차보증금이 없어 명도 부담이 적음.

* 시세 대비 합리적인 감정가: 주변 유사 물건 대비 감정가가 경쟁력 있는 수준으로 판단됨.

* 부동산 강제경매: 채무자의 재산에 대한 강제 집행 절차로, 경매 절차 진행에 따른 투명성이 확보됨.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 420,000,000원임.

* 주변 유사 물건 거래 사례 분석 결과, 평당 약 1,780만원 ~ 4,500만원 수준의 시세가 형성되어 있음.

* 본 건의 건물 면적(19.51평)에 대입하면, 평당 2,150만원 수준의 감정가는 합리적인 수준으로 판단됨.

* 가장 유사한 조건의 거래 사례(74.44㎡, 400,000,000원)를 고려할 때, 평당 약 1,780만원 수준으로 계산 시 약 346,000,000원 수준이 됨.

* 감정가 대비 약간의 하락을 고려하고, 소멸되지 않는 권리(지상권) 및 임대관계 미상 등의 리스크를 감안하여 입찰가를 산정함.

* 따라서, 350,000,000원 ~ 390,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.