나이스옥션 법원경매 평택 2026타경50443 [1] 경기도 평택시 지산동 231-1 쓰리세븐빌딩 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새로 · 평가일 2026.03.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 지산동 소재 '송탄중학교' 동측 근거리에 위치하는 부동산으로 주위는 근린생활시설, 공장 및 농경지 등이 소재하는 도로변 상업지대로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량 진?출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지방도(지산로 및 삼남로) 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

인접지 및 접면도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 ‘주상용’ 부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약 20m 내외, 동측으로 노폭 약 6m 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(2) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한 500m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56m-140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.

제시목록 외의 물건

본건 일련번호(1) 옥탑층에 제시외 건물(ㄱ)이 소재함. - (ㄱ) : 일련번호(1) 옥탑층 소재 철근콘크리트구조 평스라브지붕 (계단실 및 창고) 약 68.32㎡

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(1)은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층, 지상4층 건물로서, 외벽 : 석재타일 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 타일붙임 및 내부 인테리어 마감 등, 바닥 : 강화마루 및 타일깔기 등, 창호 : 알루미늄 프레임의 창호 등임.

이용상태

공부상 ‘골프연습장’으로 표기되어 있으며, 현황 ‘근린생활시설, 운동시설 및 주택 등’으로 이용 중인 것으로 조사 되었음. [건축물대장 현황도면상 표기내용] - 일련번호(1) 1층 : 근린생활시설 - 일련번호(1) 2, 3층 : 운동시설(골프연습장) - 일련번호(1) 4층 : 주택 10개호 등

설비내역

개별 냉·난방설비 및 기본적인 위생 및 급배수시설, CCTV 설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

‘토지감정평가요항표’상 제시목록 외의 물건 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물[옥탑층 소재 철근콘크리트구조 평스라브지붕(계단실 및 창고) 약 68.32㎡ ]포함
2. 공부상 '골프연습장'으로 표기되어 있으며, 현황 '근린생활시설, 운동시설 및 주택'으로 이용중인 것으로 조사됨.
3. 지산동에 소재하는 4층 골프연습장 건물 및 그 부지로, 골프연습장 건물1층은 3개의 상가로, 2층,3층은 스크린골프장, 4층은 주택10개호실로 구성되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 평택시 지산동 231-1번지에 소재하는 쓰리세븐빌딩으로, 사건번호는 평택지원 2026타경50443(1)입니다. 본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의 경매 물건이며, 감정가는 7,542,627,600원입니다. 건물의 용도는 근린주택으로, 토지 면적은 2,904.00㎡ (약 878.5평), 건물 면적은 2,272.65㎡ (약 687.5평)입니다. 제시외 건물(옥탑층 약 68.32㎡)도 포함하여 매각됩니다. 채권자는 국OOO이며, 유동화물건 및 대항력 있는 임차인 등 특이사항이 존재합니다.

1.1. 토지 정보

* 소재지: 경기도 평택시 지산동 231-1

* 토지 면적: 2,904.00㎡ (약 878.5평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 토지 이용계획: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 주택 취득 시)

1.2. 건물 정보

* 건물명: 쓰리세븐빌딩

* 건물 면적: 2,272.65㎡ (약 687.5평)

* 건물 제시외 면적: 68.32㎡ (옥탑층 계단실 및 창고)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지하 1층, 지상 4층

* 건축년도: 2020년 4월 신축 허가, 2021년 1월 사용승인

* 용도 현황: 공부상 '골프연습장'으로 표기, 현황 '근린생활시설, 운동시설 및 주택'으로 이용 중 (1층: 근린생활시설, 2-3층: 스크린골프장, 4층: 주택 10개호실)

1.3. 매각 정보

* 사건번호: 평택지원 2026타경50443 (1)

* 매각구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 감정가: 7,542,627,600원

2. 입지조건

본 물건은 경기도 평택시 지산동 소재 '송탄중학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 공장, 농경지가 혼재된 도로변 상업지대입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지산로, 삼남로 등 주요 지방도가 있어 교통 여건은 양호한 편입니다. 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형으로, 주거 및 상업 용도로 이용 중에 있습니다. 북동측으로는 약 20m, 동측으로는 약 6m의 도로와 접해 있어 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2023년 9월 26일 접수된 국민은행 근저당(을8, 건물 을4)이며, 채권액은 5,742,000,000원입니다. 본 경매개시결정은 2026년 3월 17일 접수된 국민은행의 임의경매(갑8, 건물 갑5, 채권액 4,902,753,784원)입니다. 이 외 다수의 근저당권(김정복, 김남일)이 존재하나, 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 토지 등기부요약:

* 말소기준권리: 국민은행 근저당 (2023.09.26. 접수, 5,742,000,000원)

* 후순위 권리: 국민은행 근저당 (2024.07.16. 접수), 김정복 근저당 (2024.07.16. 접수), 김남일 근저당 (2024.07.16. 접수). 이들 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 임의경매: 국민은행 (2026.03.17. 접수, 4,902,753,784원)

* 건물 등기부요약:

* 말소기준권리: 국민은행 근저당 (2023.09.26. 접수, 5,742,000,000원)

* 후순위 권리: 국민은행 근저당 (2024.07.16. 접수), 김정복 근저당 (2024.07.16. 접수), 김남일 근저당 (2024.07.16. 접수). 이들 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 임의경매: 국민은행 (2026.03.17. 접수, 4,902,753,784원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (관련 정보는 제공되지 않으나, 명시적으로 언급되어 있음)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 김승섭: 전입 2024-06-25, 대항력 없음.

* 김종택: 전입 2025-09-26, 대항력 없음.

* 박민수: 보증금 10,000,000원, 차임 1,100,000원, 전입 2004-07-02, 확정 2025-10-14, 대항력 있음.

* 방지원: 전입 2021-10-22, 대항력 있음. (보증금 및 차임 미상으로, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.)

* 소민화: 보증금 20,000,000원, 차임 2,000,000원, 전입 2022-10-24, 대항력 있음.

* 이두현: 보증금 10,000,000원, 차임 1,100,000원, 전입 2023-10-05, 대항력 없음.

* 이재석: 전입 2024-08-02, 대항력 없음.

* 조상욱: 보증금 30,000,000원, 차임 600,000원, 전입 2021-07-06, 확정 2021-07-07, 대항력 있음.

4. 상권분석

본 물건은 경기도 평택시 지산동의 도로변 상업지대에 위치하며, 송탄중학교와 인접해 있어 배후 수요가 기대됩니다. 1층에 3개의 상가가 있고, 2-3층은 스크린골프장, 4층은 주택 10개 호실로 구성된 복합 건물입니다. 이러한 복합 용도는 다양한 수익 창출이 가능함을 시사합니다. 주변에 공장 및 농경지가 혼재되어 있으나, 상업지대라는 점은 긍정적입니다. 평택시는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 노선버스정류장 및 지방도(지산로, 삼남로) 이용이 편리합니다. 차량을 통한 진출입이 용이합니다.

* 편의시설: 송탄중학교가 인근에 위치하며, 상업지대에 속해 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 주거환경: 주변은 근린생활시설, 공장, 농경지가 혼재된 지역으로, 상업 활동과 더불어 다소 한적한 환경이 공존합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 총 4명의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 중 방지원 임차인의 보증금 및 차임이 미상입니다. 비록 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 추가적인 시간이나 비용이 발생할 수 있는 잠재적 리스크 요인입니다.

* 복합 용도: 상가, 운동시설, 주택 등 다양한 용도로 활용되고 있어, 각 용도별 임차인 관리 및 운영에 복잡성이 따를 수 있습니다.

* 토지 이용계획: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2021년 사용승인)에 해당하는 복합 용도의 상업·주택 건물로서, 토지 면적이 넓고 활용도가 높습니다. 감정가 대비 높은 가치를 지니고 있으며, 유동화 물건이라는 점은 투자 기회를 제공할 수 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재, 특히 보증금 및 차임이 미상인 임차인의 존재는 명도 및 투자 수익률 산정에 신중한 검토가 필요합니다. 입지 조건은 양호하나, 주변 지역의 개발 상황 및 상권 변화 추이를 면밀히 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 다양한 수익 창출 가능성: 1층 상가, 2-3층 골프연습장, 4층 주택 등 복합 용도를 통해 임대 수익을 극대화할 수 있습니다.

* 신축 건물: 건물 연식이 짧아 즉각적인 대규모 수선 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 넓은 토지 면적: 2,904㎡에 달하는 넓은 토지는 향후 개발 또는 증축 시 잠재적 가치를 높일 수 있습니다.

* 평택시 개발 호재: 지속적인 개발이 이루어지고 있는 평택시의 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 7,542,627,600원(약 75.4억원)으로, 대항력 있는 임차인(특히 보증금 미상 임차인)의 존재와 토지 이용 제한 등 일부 리스크 요인을 고려해야 합니다. 또한, "인수 보증금 합계: 0원"이라는 점은 명도 시 즉각적인 보증금 지급 부담이 없다는 긍정적인 요소입니다.

주변 유사 건물 매매 사례가 직접적으로 제시되지 않아 정확한 시세 분석에는 한계가 있으나, 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다. 일반적인 경매 투자 전략을 고려하여, 본 물건의 감정가를 기준으로 약 75% ~ 85% 수준의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 55억원 ~ 65억원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 임차인과의 협상 결과, 명도 비용 예상치, 현장 조사 결과 및 본인의 투자 성향에 따라 조정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.