나이스옥션 법원경매 평택 2026타경94 [1] 경기도 평택시 청북읍 옥길리 1163-1 골드테라스3 3층305호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이 · 평가일 2026.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 청북읍 옥길리 소재 "청옥중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린상가 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 중 제3층 305호로서 2017.06.27 사용승인 되었으며 외벽 : 석재붙임 등 마감. 내벽 : 세면몰탈위 페인팅 마감 및 내부 인테리어 마감. 창호 : 샷시 창호 마감임.

이용상태

근린생활시설로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급.배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형의 토지로 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약20m내외의 도로에 접하며, 동측으로 노폭 약15m내외, 서측으로 노폭 약12m내의 도에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

옥길리 1163-1 :준주거지역, 지구단위계획구역(청북택지), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기준시점 현재(목안확인) "주식회사 스타물류"가 입점해 있는 것으로 확인되었으나 계약관계등에 관한 사항은 재확인이 필요하므로 업무에 참고 바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 평택지원 2026타경94 (1)

소재지: 경기도 평택시 청북읍 옥길리 1163-1 골드테라스3 3층305호

용도: 근린상가

감정가: 445,000,000원

토지면적: 82.75㎡ (약 25.03평)

토지지분: 82.752㎡ (약 25.03평)

건물면적: 179.56㎡ (약 54.31평)

건물지분: 179.56㎡ (약 54.31평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 새중앙새마을금고

2. 입지조건

본건은 경기도 평택시 청북읍 옥길리 소재 "청옥중학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트단지, 다세대주택, 근린상가 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

본건은 북측 약 20m, 동측 약 15m, 서측 약 12m 내외의 도로에 각각 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

본건 토지는 인접 필지와 등고평탄한 가장형의 토지로 상업용 건부지로 이용 중입니다.

해당 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(청북택지), 중로1류, 중로2류, 중로3류에 접하며, 택지개발지구 내에 위치합니다.

가축사육제한구역(일부 제한) 및 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 취득 시)에 해당합니다.

3. 권리분석

본건 경매 사건의 말소기준권리는 2017년 7월 21일 접수된 새중앙새마을금고의 근저당권입니다.

등기부등본상 을구의 모든 권리(근저당권)는 말소 예정이거나 말소되었습니다.

또한, 갑구의 임의경매개시결정(2026타경94) 및 압류(평택시) 또한 말소로 기재되어 있어, 매각으로 인해 위 권리들은 소멸될 것으로 보입니다.

인수될 보증금 합계는 0원입니다.

임차인 현황:

* 임기순

보증금: 20,000,000원

차임: 1,200,000원

전입일자: 2026년 1월 22일

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고:

* 주식회사 스타물류

보증금: 5,000,000원

차임: 1,000,000원

사업일자: 2023년 1월 10일

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고:

기타 참고사항으로, 기준시점 현재 "주식회사 스타물류"가 입점해 있는 것으로 확인되었으나, 계약 관계 등은 재확인이 필요합니다. 임차인 모두 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 청북읍 옥길리 일대는 택지개발지구로 지정되어 계획적인 도시 개발이 이루어지고 있는 지역입니다.

인근에 다수의 아파트 단지가 배후 수요로 존재하며, 이에 따른 근린상가의 수요가 뒷받침될 것으로 예상됩니다.

"골드테라스Ⅲ" 건물 자체는 1, 2종 근린생활시설로 이용 가능하도록 건축되었으며, 본건 호실 역시 근린생활시설로 이용 중입니다.

주변에 경쟁 점포들이 존재할 수 있으나, 택지개발지구의 지속적인 발전과 인구 유입에 따라 안정적인 상권 형성이 기대됩니다.

5. 생활정보

단지 북동측 인근에 청옥중학교, 청북고등학교, 청북초등학교 등 다수의 교육시설이 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

주변에 아파트 단지들이 있어 주거 밀집 지역의 편의 시설을 이용하기 편리합니다.

차량으로 이동 시 평택시내 및 인근 지역으로의 접근성이 용이하며, 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

주위로 상가, 주택 등이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 현재 "주식회사 스타물류"가 점유 중인 것으로 확인되었으나, 임대차 계약 관계 및 실제 점유 여부에 대한 최종 확인이 필요합니다.

비록 임차인들의 대항력이 없는 것으로 분석되나, 명도 진행 시 예상치 못한 협상 또는 법적 절차가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에는 허가가 필요하지만, 본건은 근린상가이므로 직접적인 영향은 없을 것으로 보입니다.

택지개발지구 내 토지이용계획 및 제반 법규의 변경 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합의견

본건은 평택시 청북읍의 택지개발지구 내에 위치한 근린상가로, 주변 아파트 단지 및 주택가의 배후 수요를 기반으로 안정적인 영업이 가능한 물건입니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 2017년 사용승인을 받아 비교적 신축에 속하며, 관리 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

권리분석상 낙찰로 인해 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 현재 점유 중인 임차인과의 명도 협상이 주요 과제가 될 수 있습니다.

8. 투자포인트

개발 잠재력이 높은 평택시 청북 택지개발지구 내 상가라는 점이 매력적입니다.

다수의 교육시설 및 주거 단지가 인접하여 고정적인 고객 확보에 유리합니다.

일괄매각으로 토지와 건물을 함께 취득하여 향후 시세차익을 기대할 수 있습니다.

권리관계가 깨끗하여 명확한 권리 확보가 가능합니다.

9. 예상입찰가

본건의 감정가는 445,000,000원입니다.

예상 입찰가는 본건의 입지, 주변 시세, 건물 상태, 임대 현황, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

명도 비용, 세금, 중개 수수료 등 부대 비용을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

통상적으로 감정가의 70~90% 수준에서 낙찰가가 형성되는 경우가 많으나, 본 건의 경쟁률 및 현장 분위기에 따라 변동될 수 있습니다.

따라서, 본 건의 적정 예상 입찰가는 310,000,000원에서 400,000,000원 사이에서 검토해 볼 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.