나이스옥션 법원경매 수원 2026타경51233 [1] 경기도 수원시 영통구 영통동 1113 루벤하임에이 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영현 · 평가일 2026.03.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 영통동 소재 "망포역" 남동측 에 위치한 부동산으로서 주위는 중.소규모의 공동주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하고, 인근에 망포역, 버스정류장 이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 내 제3층 제303호로서, 외벽 : 석재붙임 등 마감 내벽 : 벽지도배, 일부 타일마감 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.(후면‘내부구조도’ 참조)

설비내역

위생, 급배수, 승강기설비, 난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 10미터 내외의 포장도로 개설되어 있으며, 인접도로 상태 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대주택),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/허가지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권과 임차권등기 채권은 동일함. 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력 포기와 임차권말소에 동의한다는 인수조건변경 확약서가 2026. 4. 8.자에 제출됨에 따라 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2026타경51233 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 영통구 영통동 1113 루벤하임에이 3층303호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 257,000,000원

* 토지 면적: 23.03㎡ (약 7.0평)

* 건물 면적: 32.51㎡ (약 9.8평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

* 특이사항: 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인 존재. 신청채권자와 임차권등기 채권은 동일하며, 신청채권자의 인수조건 변경 확약서 제출로 인해 잔존 임대차 보증금은 매수인이 인수하지 않음.

1.1. 입지조건

* 주변 환경:

본건은 경기도 수원시 영통구 영통동 소재 "망포역" 남동측에 위치하며, 주위는 중.소규모의 공동주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 및 접근성:

차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 1호선 망포역과 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 남측으로 10미터 내외의 포장도로가 개설되어 있어 도로 접근성이 양호합니다.

* 토지 이용 계획:

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권 보존 등기: 2021-08-06 (주향섭 외 1명)

* 소유권 이전 (매매): 2022-02-21 (권민지)

* 말소 기준 권리: 2023-07-12 (주택도시보증공사, 가압류 20,000,000원)

* 현재 경매 신청 채권: 2026-03-19 (주택도시보증공사, 강제경매 260,000,000원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 경

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2025-09-03

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 김

보증금: 260,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2021-10-18

확정일자: 2021-09-23

배당신고일자: 2023-07-12

대항력: 있음

권리분석: 말소기준권리보다 선순위 임차인으로, 주택임차권 등기 (을4) 되어 있습니다.

* 임차인: 임

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2024-03-01

대항력: 있음

권리분석: 선순위 대항력 있는 임차인입니다.

* 인수 및 소멸 관계:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (제시외 물건 없음)

* 인수 조건:

신청채권(주택도시보증공사)과 임차권등기 채권(김홍기)은 동일 채권으로 확인됩니다.

신청채권자는 우선변제권만 주장하며, 대항력 포기 및 임차권 말소에 동의하는 인수조건 변경 확약서를 2026년 4월 8일 제출하였습니다.

이에 따라, 신청채권자가 배당받지 못하는 잔존 임대차보증금에 대해 매수인은 인수하지 않습니다.

즉, 김홍 임차인의 260,000,000원 보증금 중 경매 배당으로 충당되지 않는 금액은 매수인이 인수하지 않아도 됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 건물 현황:

본 건물은 루벤하임 A동으로, 도시형생활주택(단지형 다세대 주택)으로 이용 중입니다. 건물은 총 5층 중 3층에 위치하며, 철근콘크리트 구조로 외벽은 석재 붙임, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 새시창호로 되어 있습니다. 위생, 급배수, 승강기, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 인근 시세 동향:

인근 "노블클래스" (동일 건물 또는 인접 건물로 추정, 지번 1122)의 최근 매매 사례를 보면,

* 2026년 4월 5일 거래: 46.7㎡, 3층, 363,000,000원

* 2026년 5월 27일 거래: 49.3㎡, 2층, 369,000,000원

* 2026년 5월 2일 거래: 46.7㎡, 5층, 362,000,000원

상기 거래 사례들은 본건(32.51㎡)보다 면적이 넓은 경우이며, 평당 약 777만원 ~ 748만원 수준으로 거래되었습니다. 본건의 감정가는 257,000,000원으로, 면적을 고려한 환산 시세는 약 244,000,000원 ~ 253,000,000원 수준으로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

* 건축물 현황:

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 5층 중 3층

* 외벽: 석재붙임 등 마감

* 내벽: 벽지도배, 일부 타일마감 등

* 창호: 새시창호 등

* 설비: 위생, 급배수, 승강기, 난방 설비 등 구비

* 주변 편의시설:

망포역 인근 상업지역 및 주거지역에 위치하여 병원, 은행, 마트, 식당 등 다양한 근린생활시설 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 권리 관련:

김홍 임차인의 경우 대항력이 있으며 보증금 260,000,000원이 등기되어 있습니다. 비록 신청채권자의 확약서로 인해 매수인이 잔존 보증금을 인수하지 않아도 되도록 조건이 변경되었으나, 경매 절차상의 배당 결과에 따라 법리적 해석의 여지가 발생할 수 있습니다.

* 임차인 임 관련 주의:

임차인 임 의 경우, 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 특이사항으로 주의가 필요합니다. 일반적인 임대차 관계와 상이하므로, 실제 점유 및 사용 관계에 대한 추가 확인이 요구됩니다.

* 토지 이용 제한:

비행안전제6구역, 토지거래계약허가구역 등 다수의 공법상 제한이 존재합니다.

* 건물 준공 연도:

건축물대장상 본건 건물은 2021년 사용승인을 받았으나, 인근 시세 정보에서는 2026년 준공된 건물도 언급되어 있어, 시점 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시 영통구 망포역 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 역세권의 편리한 교통과 주변의 풍부한 생활 인프라를 누릴 수 있는 장점이 있습니다. 감정가는 257,000,000원이지만, 면적을 고려한 시세는 감정가와 유사하거나 소폭 낮은 수준으로 분석됩니다.

가장 중요한 권리 관계는, 대항력 있는 선순위 임차인 김홍 의 보증금 260,000,000원에 대한 매수인의 인수 부담이 신청채권자의 확약서로 인해 소멸된 점입니다. 이로 인해 주요 리스크가 해소되어 투자 부담이 크게 줄어들었습니다.

다만, 임차인 임 의 0원 보증금/차임 대항력 있는 권리 관계는 유의 깊게 살펴보아야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 망포역 도보권으로 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 권리 인수 부담 최소화: 선순위 임차인의 보증금 중 잔여 금액에 대한 매수인의 인수 의무가 소멸되었습니다.

* 시세 대비 합리적 감정가: 면적 대비 시세 분석 결과, 감정가가 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 주거용 부동산으로서 안정성: 도시형생활주택으로서 꾸준한 수요가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 분석 및 권리 관계, 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 260,000,000원으로 제시합니다.

이는 감정가(257,000,000원)를 상회하는 수준으로, 인근 유사 면적 주택의 환산 시세(약 244,000,000원~253,000,000원) 및 경쟁 강도, 그리고 권리 인수 부담이 거의 없는 점을 감안한 보수적인 예측가입니다.

실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시세 변동 추이를 추가로 반영하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.