나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50536 [1] 경기도 하남시 망월동 1079-2 성산타워 15층1519호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연신 · 평가일 2026.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 '하남종합운동장' 서측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 오피스텔, 업무 및 오피스텔, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철(미사역)이 소재하여 대중교통여건은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층건 내 제15층 제1519호로서, 외벽 : 인조석치장붙임 및 콘크리트면처리후 수성페인팅 등 내벽 : 벽지도배 및 일부타일붙임 등 마감 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔임. [후첨 "건물개황도" 참조]

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 화쟈ㅐ탐지 및 옥내소화전설비, 지하주차장 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남측으로 폭약 20미터의 포장도로와 동측으로 보행자 전용도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 소로1류(폭 10m~12m)(보행자 전용도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-10-14)(접합), 가축사육제한구역(전부 제한지역), 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8. 25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독,다가구, 아파트,연립,다세대))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

오피스텔로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2026타경50536 (1)

소재지: 경기도 하남시 망월동 1079-2 성산타워 15층1519호

용도: 오피스텔

감정가: 358,000,000원

토지면적: 9.09㎡ (약 2.75평)

토지지분: 9.0852㎡ (약 2.75평)

건물면적: 51.72㎡ (약 15.65평)

건물지분: 51.7248㎡ (약 15.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한국주택금융공사

특이사항: 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인 존재

주의사항: 오피스텔로 이용 중임

특수물건정보: 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인 존재

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 '하남종합운동장' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 업무 및 오피스텔, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하고 있습니다.

* 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철(미사역)이 소재하여 대중교통 여건은 양호합니다.

* 건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 15층 건물 내 제15층 제1519호이며, 외벽은 인조석치장붙임 및 콘크리트면처리 후 수성페인팅, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서 주상용 건물 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

본건의 남측으로 폭 약 20미터의 포장도로와 동측으로 보행자 전용도로와 각각 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 소로1류(폭 10m~12m)(보행자 전용도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-10-14)(접합), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31. 허가대상: 하남시 전역 아파트 용도 한정), 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 허가대상: 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대))입니다.

* 공부와의 차이

해당사항 없습니다.

1.3. 권리분석

* 임차인 현황

임차인: 남궁경석

보증금: 400,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-07-01

확정일자: 2022-05-23

배당신고일자: 2024-07-18

대항력: 있음

비고: (매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 1번 주택임차권등기 있음. 임차보증금 400,000,000원, 주민등록일자 2022.07.01, 점유개시일자 2022.07.01, 확정일자 2022.05.23.)

임차인에 대한 인수 보증금: 400,000,000원 (배당에서 전액 배당받지 못할 경우 매수인이 인수)

* 등기부 요약

- 갑구 8번: 한국주택금융공사, 강제경매 (말소기준권리)

- 을구 1번: 남궁경석, 주택임차권 (접수일자 2024-07-18, 권리금액 400,000,000원, 말소: 인수)

* 권리분석 종합

본건에는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인은 대항력이 있어 임차보증금 400,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 배당에서 임차보증금 전액이 변제되지 않는 경우에 해당합니다. 인수해야 할 보증금은 400,000,000원입니다.

1.4. 상권분석

* 위치 및 주위환경

본건이 위치한 하남시 망월동 일대는 아파트 단지와 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. '하남종합운동장' 인근에 위치하며, 지하철 5호선 미사역을 이용할 수 있어 교통이 편리하고 편의시설 이용도 용이합니다.

* 건물 특성

성산타워 오피스텔은 2018년에 준공되어 비교적 신축에 속하며, 총 230세대로 구성되어 있습니다. 15층 건물에 해당 호실은 15층에 위치하고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통

지하철 5호선 미사역과 인접해 있어 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다. 또한, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설

주변에 상가 시설이 발달해 있어 생활에 필요한 다양한 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 주변 시설

'하남종합운동장'이 인근에 위치하여 체육활동이나 여가 활동을 즐기기 좋습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 임차보증금 400,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 하므로 총 투자 비용이 증가할 수 있습니다.

* 토지거래 허가구역

본건 토지는 지정기간(2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.) 동안 토지거래 허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 관련 허가를 받아야 할 수 있습니다. (외국인 등 대상 허가구역은 별도 확인 필요)

* 혐오시설 여부

주변 검색 결과, 하남시 유니온파크(쓰레기 처리 시설, 전망타워 등 복합시설)가 인근에 위치하나, 주민 편의시설과 함께 운영되며 악취 등 관련 민원은 적은 것으로 파악됩니다. (이 시설이 직접적인 혐오시설로 간주되지 않을 수 있습니다.)

1.7. 종합 의견

본 물건은 미사역 역세권에 위치한 오피스텔로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 하지만 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차보증금 400,000,000원을 인수해야 할 가능성이 있다는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. 감정가(358,000,000원) 및 최근 실거래가(약 342,000,000원)를 고려할 때, 임차인 인수 금액을 합산하면 총 매입 비용이 시장 가치를 초과할 위험이 있습니다. 따라서 신중한 접근이 필요하며, 임차인의 배당 현황 및 실제 인수 부담액을 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 미사역을 도보로 이용 가능하여 출퇴근 및 교통이 편리합니다.

* 신축급 오피스텔: 2018년 준공된 건물로 비교적 신축에 속합니다.

* 주변 인프라: 상업시설, 공원, 종합운동장 등 생활 편의시설 및 여가 시설이 잘 갖춰져 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 시세 분석

최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(52.5375㎡)의 15층 오피스텔이 2026년 3월 22일에 342,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 전용 면적은 51.72㎡ (약 15.65평)으로, 이를 기준으로 환산한 시장 가치는 약 336,589,000원 (342,000,000원 / 52.5375㎡ * 51.72㎡)으로 추정됩니다. 감정가는 358,000,000원입니다.

* 예상 입찰가 산정

본 물건은 선순위 대항력 있는 임차인이 400,000,000원의 보증금을 가지고 있으며, 해당 금액이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 매우 높은 인수 부담으로 작용하여, 실제 총 매입 비용이 시장 가치를 크게 초과할 위험이 있습니다. 따라서, 이러한 위험 요소를 충분히 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

예상 입찰가: 250,000,000원

상기 예상 입찰가는 현재 파악된 시장가치와 경매 물건의 위험 요소를 고려하여 산정한 금액이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리관계 재확인, 임차인과의 협의 등을 통해 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.