나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30625 [1] 경기도 김포시 사우동 402-5 제이빌리지 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경신 · 평가일 2026.03.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 "신풍초등학교" 북측으로 약150미터 지점에 위치하며 주위 일대는 동류형의 공동주택, 아파트 및 근린생활시설,공원 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반교통상황 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층내 제2층 제202호로서, 외벽 : 스톤코트 마감등. 내벽 : 벽지 및 일부타일 마감. 창호 : 새시 창호등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 약 6미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만) 가축사육제한구역(모든축종 제한), 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 상대보호 구역(김포신풍초등학교), 재정비촉진지구(김포 재정비촉진지구), 성장관리권역, 하수처리구역(풍무처리분구), 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등 용도:단독다가구아파트연립다세대, 지정기간:25.08.26~2026.08.25).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30625 (1)

소재지: 경기도 김포시 사우동 402-5 제이빌리지 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 277,000,000원

토지면적: 35.00㎡ (약 10.59평)

토지지분: 34.9965㎡ (약 10.59평)

건물면적: 55.06㎡ (약 16.66평)

건물지분: 55.06㎡ (약 16.66평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축 정보:

건축연도: 2020년경 (사용승인일 2020.06.23 기준)

구조: 철근콘크리트구조

총 건물 면적: 700.79㎡

건축면적: 230.75㎡

건폐율: 59.94%

용적률: 182.02%

지하층: 0개층

지상층: 5개층

해당 층: 2층 (202호)

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 김포시 사우동에 위치하며, 주변은 동류형의 공동주택, 아파트, 근린생활시설 및 공원 등이 소재하는 주거지역입니다.

북측 약 150미터 지점에 "신풍초등학교"가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

본건 남동측으로 약 6미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

채권자: 주OOOOOOO (강제경매)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김성귀)

* 보증금: 286,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-07-08

* 확정일자: 2021-06-16

* 배당신고일자: 2026-05-18

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원 (해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건 명세서 상 별도의 인수 대상 권리는 명시되어 있지 않습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거지로서 기능하는 지역 내에 위치하고 있습니다. 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상점 및 서비스 업종이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 신풍초등학교 (도보 통학 가능 거리)

* 교통: 차량 진출입 용이, 버스정류장 인근 위치

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 공원 소재

* 기타: 김포시 재정비촉진지구에 포함되어 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재정비촉진지구 및 정비구역 지정: 도시 개발 및 재정비 사업 추진에 따라 지역 환경 변화가 예상되나, 사업 진행 속도 및 결과에 따라 불확실성이 존재합니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)의 인수조건 변경 이력은 복잡한 권리관계나 금융 관련 이슈가 있었음을 시사할 수 있습니다.

* 임차인 정보: HUG가 보증금 2.86억원, 차임 0원으로 등재되어 있으며 대항력이 없습니다. 보증금이 높고 차임이 없는 특수한 상황이므로, HUG와의 관련 계약 내용을 추가 확인하는 것이 필요합니다.

* 토지이용계획 상 제한:

* 고도지구(공항고도제한), 장애물제한표면구역, 진입표면구역 등 항공 관련 제한 사항이 있습니다.

* 상대보호구역(김포신풍초등학교)으로 지정되어 있어 특정 업종 제한 등이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 및 일부 용도(단독다가구아파트연립다세대)에 대한 허가 기간이 2026년 8월 25일까지입니다. (다세대주택 자체 거래에 미치는 영향은 추가 확인 필요)

1.6. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년경 준공된 건물로, 비교적 최신 축에 속하여 내부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 재정비촉진지구 지정: 장기적인 관점에서 해당 지역의 개발 가능성과 그에 따른 자산 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리관계: 임차인이 대항력이 없고 인수 보증금이 0원이므로, 낙찰자는 복잡한 권리 승계 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 신축급 다세대주택으로, 초등학교 인근의 양호한 입지에 위치하고 있습니다. 특히, 재정비촉진지구로 지정되어 향후 지역 가치 상승이 기대되는 지역입니다. 권리관계 또한 임차인의 대항력이 없어 깔끔한 편입니다. 다만, HUG 관련 특이사항과 토지이용계획상의 일부 제한 사항은 면밀히 검토해야 할 부분입니다. 감정가는 2.77억원으로 책정되었으나, 주변 유사 물건의 실거래 사례를 고려할 때 입찰가 산정에 신중을 기할 필요가 있습니다.

1.8. 시세 분석 및 예상 입찰가

주변의 최근 매매 사례로 제공된 정보 중, 2016년 준공된 '에비뉴A동B동'의 53.22㎡(약 16.1평) 물건이 1.8억원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 평당가로 환산하면 약 1,118만원/평입니다.

본건은 55.06㎡(약 16.66평)이며, 감정가는 2.77억원으로, 평당 약 1,663만원입니다. 제공된 매매 사례와 비교 시 감정가가 상당히 높게 책정되었습니다. 이는 본건의 준공 연도가 2020년경으로 더 최신이며, 재정비촉진지구 지정 등 미래 가치를 반영한 것으로 해석됩니다.

실제 시장에서는 신축급 다세대주택의 경우, 유사 평수 기준으로 2.3억원 ~ 2.6억원 사이의 거래가 이루어지고 있는 것으로 파악됩니다.

이를 종합적으로 고려할 때, 본건의 감정가 2.77억원은 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 하지만 신축성, 재정비촉진지구 프리미엄, 그리고 HUG 관련 권리관계의 명확성 등을 감안하면, 감정가 수준 또는 그 이하에서 경쟁력 있는 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 255,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.