나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30636 [1] 경기도 김포시 감정동 685 푸른마을 127동 OO OOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성실 · 평가일 2026.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 감정동 소재, '감정중학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 다세대주택, 공원, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 경사지붕 15층 건내 1층 105호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급,배수설비, 도시가스설비,난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 4필 일단의 장방형형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로가 외곽공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

(1) 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접 합), 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상 대보호구역(감정4초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(감정중학교)<교육환 경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(신안유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구 역(신안유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구 역(걸포처리분구)<하수도법> 본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지 거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다. 토지거래계약에관한 허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.) 토지정보과문의) (2) 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접 합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경 보존지역( 문화예술과 협의)<경기도문화재보호조례>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입 표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(감정4초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호 구역(감정중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(신안유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(감정4초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(신안 유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화예술과 문의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(걸포처리분구) <하수도법> 본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구 등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다. 토지거래계약에관한허가구역((대상자 :외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의) (3) 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(감정 4초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(감정중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(신안유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계 획법>, 하수처리구역(걸포처리분구)<하수도법> 본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있 으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다. 토 지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25. 8.26.~26.8.25.)토지정보과문의) (4) 도시지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)< 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공 항시설법>, 상대보호구역(감정4초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(감정중 학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(신안유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(감정4초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법 >, 하수처리구역(걸포처리분구)<하수도법> 본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니 인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다. 토지거 래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26 .~26.8.25.)토지정보과문의)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30636 (1)

소재지: 경기도 김포시 감정동 685 푸른마을 127동 1층 105호

용도: 아파트

감정가: 258,000,000원

토지면적: 39.72㎡ (약 12.01평)

건물면적: 68.93㎡ (약 20.85평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 김포시 감정동 소재, '감정중학교' 남측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지 및 다세대주택, 공원, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접지 대비 등고평탄한 4필 일단의 장방형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 단지 내 포장도로가 외곽 공도와 연결되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 본 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속합니다.

* 공항고도제한구역 (해발 112.86m~371.43m 미만)에 해당합니다.

* 대로3류(25m~30m), 중로2류(15m~20m), 중로3류(12m~15m), 소로2류(8m~10m) 등 다양한 폭의 도로에 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한), 장애물제한표면구역, 진입표면구역 (공항시설법 관련)에 포함됩니다.

* 감정4초등학교, 감정중학교, 신안유치원 관련 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 성장관리권역에 해당하며, 걸포처리분구 하수처리구역입니다.

* 일부 토지에는 역사문화환경 보존지역 (문화예술과 협의)이 지정되어 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독/다가구/아파트/연립/다세대).

* 주의사항: 본 증명은 간혹 전산 오류로 인해 사실과 다를 수 있으므로, 인허가나 토지 거래 전 반드시 관계 부서에 확인하시기 바랍니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 말소기준권리: 2022년 7월 14일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (을21)입니다.

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 을21 근저당권, 을22 근저당권, 갑11 압류, 갑15 압류, 갑17 임의경매 (채권자: 한국주택금융공사) 등 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 272,510,000원 (202,510,000원 + 70,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요는 명시되지 않음).

* 임차인 현황:

* 임차인: 이영준

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 7월 30일

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 미상이나, 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 다만, 실제 점유 관계 및 상세 계약 내용은 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 단지 내 및 주변에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

* 다수의 아파트 단지가 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트명: 푸른마을신안실크벨리1차

* 주소: 경기도 김포시 감정동 685

* 사용승인일: 2001년 4월 25일 (건축 연차 약 25년)

* 단지 규모: 총 27개동, 1786세대

* 면적 정보:

* 전용면적: 68.931㎡ (약 20.85평)

* 단지 내 총면적: 151,560.071㎡

* 단지 내 대지면적: 193,740.94㎡

* 주차: 총 718대 (지상 4대, 지하 60대), 세대당 약 0.4대. 지하 전기차충전기 7대.

* 건물 최고층: 15층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 관리사무소 연락처: 031-988-1067

1.5. 잠재적 리스크

* 공항고도제한구역: 공항 관련 시설(장애물 제한 표면, 진입 표면)에 포함되어 있어 향후 건축 행위 등에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 복잡한 토지이용계획: 다수의 도시관리계획 및 제한사항이 존재하므로, 토지 이용 관련 상세 내용은 반드시 관계 기관을 통해 재확인해야 합니다. 특히 외국인 토지거래 허가구역 지정 기간 및 대상에 유의해야 합니다.

* 건축 연차: 2001년 준공으로 노후화가 진행됨에 따라 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주차 공간: 세대당 0.4대의 주차 공간은 다소 부족한 편으로, 입주민의 불편을 야기할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 해당 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 감정동에 위치한 아파트로, 아파트 단지와 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 자리하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 접근이 용이합니다. 교통망 또한 차량 및 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

권리분석 결과, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 특별한 권리나 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 공항 고도 제한 구역에 포함되어 있어 건축 행위에 제약이 있을 수 있으며, 복잡한 토지이용계획 및 제한 사항에 대한 면밀한 사전 확인이 필요합니다. 또한, 25년차 아파트라는 점을 감안하여 향후 관리비 및 유지보수 비용을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계가 매우 깨끗하여 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 김포시의 지속적인 개발 가능성과 안정적인 주거 수요 기반을 가지고 있습니다.

* '푸른마을신안실크벨리1차'는 해당 지역 내에서 인지도가 있는 대규모 아파트 단지입니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 258,000,000원

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 5월 8일 거래: 68.93㎡, 10층 - 265,000,000원

* 2026년 5월 9일 거래: 68.93㎡, 12층 - 239,000,000원

* 2026년 5월 2일 거래: 84.88㎡, 3층 - 310,000,000원 (참고용, 면적 차이)

* 본건은 1층이며, 최근 68.93㎡ 면적의 거래가는 2억 3천 9백만원에서 2억 6천 5백만원 사이에 형성되어 있습니다.

* 최근 전월세 사례 분석 (보증금 기준):

* 2026년 5월 19일 거래: 68.93㎡, 1층 - 보증금 18,900,000원 (차임 0원)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 시세 고려: 감정가(258,000,000원) 대비 최근 실거래 하단(239,000,000원)과 상단(265,000,000원)을 고려할 때, 본건이 1층이라는 점을 감안하여 시세 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 유리합니다.

* 예상 입찰가 범위: 감정가의 90% ~ 100% 수준으로, 약 240,000,000원 ~ 260,000,000원을 고려해 볼 수 있습니다.

* 최종 입찰가 결정 시에는 물건 현황, 법원 감정가의 적정성, 경매 참여자 추이 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.