나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30578 [1] 경기도 김포시 운양동 1307-6 노블팰리스 5층533호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동서 · 평가일 2026.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 운양동 소재 '운양역' 남동측 인근에 위치하며 부근은 아파트단지, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 제차량 진·출입 무난하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(김포골드라인 운양역) 이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 5층 533호로서, 외벽: 화강석 붙임 마감. 창호: 하이샷시 창호입니다.

이용상태

'오피스텔' 입니다.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 난방설비 등을 갖추고 있습 니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지를 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북동측 및 남동측으로 각 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 제1종지구단위계 획구역(김포한강신도시), 소로3류(폭 8m 미만)(2014-11-27)(특수도로)(접합), 가축사육제한 구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설 법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(하늘빛중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(하늘빛초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획 법>, 철도보호지구(2019-07-26)(철도과)<철도안전법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발) <택지개발촉진법>, 하수처리구역(운양처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한 지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래 계약에 관한 허가구역((대상자: 외국인 등 용도: 단독다가구아파트연립다세대, 지정기간:25. 8.26.~ 26.8.25.) 토지정보과 문의)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상처리하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경30578 (1)

소재지: 경기도 김포시 운양동 1307-6 노블팰리스 5층533호

용도: 오피스텔 (업무시설, 제1,2종 근린생활시설)

감정가: 230,000,000원

건물규모: 2018년 준공, 5층 중 5층

면적:

* 토지: 24.69㎡ (7.47평)

* 건물: 52.00㎡ (15.73평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 전OO

1.1. 입지조건

위치: 경기도 김포시 운양동 1307-6 노블팰리스 5층533호.

주변 환경: 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역.

교통: 김포골드라인 운양역 남동측 인근에 위치하며, 차량 진출입이 원활함. 인근 버스정류장 이용 편리.

도로: 북동측 및 남동측으로 포장도로와 접함.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 전OO입니다.

말소기준권리는 2026년 3월 16일 접수된 전성희 명의의 강제경매(130,000,000원)입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 임선옥 (임 )

* 보증금: 185,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2026-01-05

* 확정일자: 2025-11-19

* 배당신고일자: 2026-03-30

* 대항력: 있음

* 임차인: 주택도시보증공사

* 보증금: 185,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2026-01-05

* 확정일자: 2025-11-19

* 배당신고일자: 2026-05-08

* 대항력: 있음

주의사항: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 총 보증금은 370,000,000원입니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하거나 임차인에게 변제해야 할 가능성이 매우 높으므로, 이에 대한 철저한 사전 조사 및 리스크 관리가 필수적입니다.

1.3. 상권분석

위치: 김포골드라인 운양역 인근으로, 오피스텔 및 근린생활시설 밀집 지역에 해당합니다.

유형: 업무시설 및 제1,2종 근린생활시설로 복합적인 용도 사용이 가능합니다.

수요: 주변 아파트 단지 및 다른 오피스텔 거주민을 대상으로 하는 상업 시설 및 소규모 사무실 수요가 예상됩니다.

경쟁: 해당 지역 내 유사 오피스텔 및 상가와의 경쟁이 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주거환경: 아파트 단지와 오피스텔이 밀집한 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

교통: 운양역을 통한 서울 및 수도권 접근성이 양호하며, 광역버스 등 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 단지 내외 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

교육환경: 하늘빛초등학교, 하늘빛중학교가 인근에 위치합니다.

1.5. 잠재적리스크

대항력 있는 임차인: 총 370,000,000원의 보증금을 가진 임차인이 존재하며, 낙찰자가 인수해야 할 경우 상당한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 상충하므로, 법률 전문가와 상담하여 정확한 인수 여부를 파악해야 합니다.

공항 제한 구역: 장애물 제한 표면 구역, 진입 표면 구역 등에 해당하여 향후 증축이나 대수선 시 제한이 있을 수 있습니다.

토지 이용 계획: 고도지구, 철도보호지구, 택지개발지구 등 다양한 도시계획시설 및 제한 구역에 속해 있어 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역 검색 결과, 본 물건지와 직접적으로 연관된 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합의견

본건은 김포시 운양동의 역세권 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 우수하며 건물 연식도 비교적 신축에 속합니다.

그러나 대항력 있는 임차인 3.7억 원의 보증금과 '인수 보증금 합계 0원'이라는 상반된 정보는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 이 부분에 대한 명확한 법적 판단 없이 입찰에 참여하는 것은 매우 위험합니다.

이 리스크를 제외하면, 준수한 시세와 개발 잠재력을 가진 물건으로 평가할 수 있습니다.

1.7. 투자포인트

역세권 입지: 운양역 도보 거리의 편리한 교통망.

신축 건물: 2018년 준공으로 관리 상태 양호 기대.

다목적 활용: 오피스텔, 사무실, 근린생활시설 등으로 활용 가능.

지역 개발: 김포한강신도시 개발에 따른 미래 가치 상승 기대.

1.8. 예상입찰가

최근 시세 분석:

* 본건 건물 면적 52.00㎡ (15.73평) 기준, 인근 유사 면적 오피스텔의 최근 거래가를 환산하면 약 217,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가: 230,000,000원.

리스크 고려:

* 대항력 있는 임차인의 보증금 370,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 경우, 이는 곧바로 물건 가치에서 차감되어야 합니다.

* '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보가 법적으로 유효하다는 전제 하에서도, 명도 과정에서 시간 및 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

입찰가 산정:

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성을 매우 높게 보고, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 만약 보증금 370,000,000원을 전액 인수해야 한다면, 본건의 실제 인수가치는 감정가 및 시세보다 현저히 낮아집니다.

* 따라서, 160,000,000원 ~ 190,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권고합니다. (이 가격대는 최근 시세 하단부이자, 대항력 있는 임차인의 보증금 부담을 고려한 보수적인 수준입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.