나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502220 [1] 인천광역시 서구 검암동 600-9 검암동퍼스트월드 비동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라인 · 평가일 2026.03.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "검암119안전센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 주상용건물, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 인천2호선 및 공항철도 "검암역" 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 지상5층 건내 제4층 제401호로서, (사용승인일: 2011-7-28) 외벽: 드라이비트 마감등임. 내벽: 벽지 및 일부타일 마감등임. 창호: 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서 공동(다세대)주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(검암1지구) , 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))에 해당함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -내부구조는 이해관계인의 부재로 건축물대장상 현황도와 이웃의 탐문조사 등을 참고하여 작성하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502220 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 600-9 검암동퍼스트월드 비동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 157,000,000원

토지면적: 27.60㎡ (약 8.35평)

건물면적: 48.01㎡ (약 14.52평)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 지상5층 건물 내 제4층 제401호

사용승인일: 2011년 7월 28일

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

입지조건

주변 환경:

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "검암119안전센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 주상용 건물, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통 여건:

차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재함. 지하철 인천2호선 및 공항철도 "검암역"이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

도로 접근성:

본건 서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지 이용 계획 및 제한사항:

본건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 도로(접합), 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당함. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)에 해당하였으나, 해당 기간(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)은 본 경매 시점 기준으로 만료되었거나 만료 예정임.

3. 권리분석

권리분석

말소기준권리:

말소기준권리는 2024년 8월 19일에 접수된 남동세무서장의 압류(갑10)임.

등기부현황:

소유권 이전 내역이 다수 존재하며, 2024년 8월 21일에 주택임차권(을5, 강영호, 149,000,000원)이 등기되었으나, 말소 예정임. 2024년 8월 19일 남동세무서장의 압류(갑10)와 2026년 3월 19일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑11)이 말소될 예정임.

인수되는 권리:

등기부 채권 총액은 149,000,000원이며, 채권자(주택도시보증공사)의 강제경매로 진행됨. 물건명세서 상 을구 순위 5번 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정임. 따라서 인수되는 보증금은 없음 (인수 보증금 합계: 0원).

임차인 현황:

임차인: 주택도시보증공사(강영호)

보증금: 149,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022년 7월 29일

확정일자: 2022년 6월 27일

배당신고일자: 2024년 8월 21일

대항력: 없음

비고: 임차인 강영호는 대항력이 없으며, 보증금 전액이 말소될 예정임.

4. 상권분석

상권분석

주변 건물 유형:

주위는 다세대주택, 연립주택, 주상용 건물, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역임.

최근 매매 사례 분석:

* "풀하우스101동" (인천 서구 검암동 636-12): 2026년 1월 7일, 30.72㎡ (약 9.3평) 거래 완료, 93,000,000원 (약 3,027,344원/㎡)

* "몽베르타운하우스2차645-5" (인천 서구 검암동 645-5): 2026년 1월 5일, 72.87㎡ (약 22.0평) 거래 완료, 183,000,000원 (약 2,511,321원/㎡)

* "뉴베스트(616-1)" (인천 서구 검암동 616-1): 2026년 1월 9일, 62.67㎡ (약 18.9평) 거래 완료, 179,000,000원 (약 2,856,231원/㎡)

시장 가격 대비 평가:

본건의 건물면적은 48.01㎡ (약 14.52평)이며, 감정가는 157,000,000원임. 최근 유사 면적 및 지역의 다세대주택 매매 사례 평균가격을 고려할 때, 본건의 감정가는 다소 높게 형성된 것으로 판단됨. 유사 면적의 거래 사례가 적지만, 주변 유사 건물의 평당 매매가격을 환산하면 약 250만원~300만원 수준임. 이를 본건 면적에 적용 시 약 1억 2천만원 ~ 1억 4천만원 수준의 시세가 추정됨.

5. 생활정보

생활정보

주변 편의시설:

인천2호선 및 공항철도 검암역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 상업시설 및 근린생활시설 이용이 용이할 것으로 예상됨. 구체적인 편의시설 정보는 외부 지도 검색 등을 통해 확인 필요.

주변 교육시설:

검암동 일대는 다수의 초, 중, 고등학교 및 유치원이 분포하는 주거 지역으로, 교육 환경은 양호할 것으로 추정됨. 구체적인 학군 정보는 외부 지도 검색 등을 통해 확인 필요.

혐오시설:

제공된 정보 및 일반적인 지역 분석으로는 인근에 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않음. 다만, 정확한 혐오시설 유무는 현장 방문 및 상세 지도 확인이 필요함.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 외국인 주택 취득에 한해 허가구역이었으나, 해당 기간이 만료되었거나 만료 예정으로 외국인 구매자에게는 추가적인 확인 필요.

* HUG 인수조건 변경: HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용이 명시되지 않아 추가 확인이 필요할 수 있음.

* 선순위임차권: 등기부 상 선순위 임차권이 존재했으나, 대항력은 없으며 매각으로 소멸 예정임.

* 임대관계 미상: 현재 임대 관계는 미상으로, 명도시점을 정확히 파악하기 어려울 수 있음.

7. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 인천 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 검암역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고 주거 환경이 양호함. 감정가는 1억 5천 7백만원이나, 주변 시세 분석 결과 약 1억 2천만원~1억 4천만원 수준으로 추정되어 감정가 대비 시세 차익 확보 가능성이 있음. 권리관계는 말소기준권리 하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전하며, 인수되는 권리나 보증금은 없음. 다만, 토지거래허가구역 관련 사항과 HUG 인수조건 변경에 대한 명확한 확인이 필요함.

8. 투자 포인트

투자 포인트

* 안정적인 권리관계: 말소되는 권리가 많아 낙찰 후 추가적인 권리 인수 부담이 적음.

* 역세권 입지: 검암역을 통한 서울 및 수도권 접근성이 우수함.

* 시세 차익 가능성: 감정가 대비 주변 시세가 낮아 낙찰 후 시세 상승 기대 가능.

* 신축 건물: 2011년 준공으로 비교적 신축에 속하여 즉시 거주 또는 임대가 용이함.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

감정가: 157,000,000원

주변 시세 분석 결과, 본건의 적정 시세는 약 1억 2천만원 ~ 1억 4천만원으로 추정됨.

권리 분석 결과 인수되는 보증금이 없으므로, 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가 산정.

본 물건의 잠재적 가치와 시세 차익 가능성을 고려하여, 예상 입찰가는 130,000,000원 ~ 140,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안함.

최종 예상 입찰가: 135,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.