나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502248 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 51-4 블루하임 14층1401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전국 · 평가일 2026.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "석암초등학교" 북측 인근 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역이 소재하는 등 제반 대중 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상14층 건물 내 제14층 제1401호로서, (사용승인일 : 2016.09.23) 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등으로 추정됨. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 "오피스텔"로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기 설비 등이 되어있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 2필 일단의 사다리형 토지로서 현재 "업무시설 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 15m내외의 도로, 남측으로 폭 약 6m내외의 도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

공히 일반상업지역(2025-12-08) , 방화지구(2022-06-13),가축사육제한구역(인천광역시 미추 홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상 대보호구역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>등임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502248 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 51-4 블루하임 14층1401호

용도: 오피스텔

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상14층 건물 중 제14층 제1401호

사용승인일: 2016년 09월 23일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 10.56㎡ (약 3.2평)

토지지분: 10.56㎡ (약 3.2평)

건물면적: 76.17㎡ (약 23.04평)

건물지분: 76.17㎡ (약 23.04평)

전용면적 (추정, JSON 기반): 72.183㎡ (약 21.83평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가

감정가: 209,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "석암초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 통행이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장과 지하철 1호선 주안역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 주안역까지 도보로 약 8분 거리입니다.

2.3. 지역 지구 및 용도

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

2.4. 주변 시설 (혐오시설 포함)

* 교육시설: 석암초등학교, 인천주안남초등학교 등 초등학교가 인근에 있으며, 다수의 사설 학원들이 밀집해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 생활편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설, 식당, 카페 등이 있어 생활 편의성이 높습니다. 주안스포츠문화센터와 같은 체육 시설 및 주민 편의시설도 위치하고 있습니다.

* 혐오시설: 인근 지역에 유흥주점(노래방, 바 등)이 다수 있고, 배달 오토바이 소음이 빈번할 수 있다는 정보가 있어 소음에 민감한 분들에게는 단점으로 작용할 수 있습니다. 다만, 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 등기부등본 상 소유권보존, 소유권이전, 주택임차권, 압류, 강제경매 등 다수의 권리 내역이 존재합니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부상 을구 순위 3번의 주택임차권(채권자: 김선호, 보증금: 304,000,000원)이 있으나, "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 "(다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨)"이라는 명시와 함께, "권리분석" 항목에 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있습니다. 이는 본 물건의 매각으로 인해 임차인의 권리가 소멸되며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 해석됩니다.

3.3. 특이사항 분석 (HUG 관련)

본 물건은 "HUG 인수조건 변경" 및 "선순위임차권"이라는 특이사항이 있습니다. HUG(주택도시보증공사)는 채권자이자 임차인(김선호)의 보증금 채무를 보증한 기관으로 보입니다. 주택임차권은 말소 예정이나, HUG의 인수조건 변경 내용은 경매 절차 진행 및 낙찰 후 잔금 납부 시 HUG와의 추가 협의 또는 확인이 필요할 수 있음을 시사합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 주안동은 인천 미추홀구의 중심 상업 및 주거 복합 지역 중 하나입니다. 오피스텔, 아파트, 다세대주택 등 주거 시설과 함께 다양한 상업 시설이 공존하여 기본적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

4.2. 잠재적 상업 가치

일반상업지역에 위치하여 오피스텔로서의 기능을 유지하며, 교통의 편리성과 주변 편의시설 등을 고려할 때 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

단지 인근에 초등학교가 있고, 다양한 편의시설 및 교통망이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

5.2. 교육 환경

석암초등학교, 인천주안남초등학교 등이 인접해 있으며, 다수의 사설 학원들이 밀집해 있어 교육 여건이 비교적 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

주택임차권이 말소되는 것으로 보이나, HUG 관련 특이사항("HUG 인수조건 변경")은 낙찰 후 잔금 납부 과정에서 추가적인 확인이나 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

인근 유흥업소 밀집 가능성 및 이로 인한 소음 등은 주거 쾌적성에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동의 편리한 교통망과 생활 인프라를 갖춘 오피스텔입니다. 최근 실거래가 및 감정가를 고려할 때 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다. 다만, HUG 관련 특이사항 및 임차권 말소 여부에 대한 명확한 이해가 필요하며, 주변 유흥가로 인한 소음 가능성은 고려해야 합니다. 임차 보증금 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 주안역 도보 약 8분 거리로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 잘 갖춰진 생활 인프라: 주변에 초등학교, 상업시설, 스포츠센터 등이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 인수 부담 없음: 임차 보증금 인수 부담이 없어 투자 리스크가 낮습니다.

* 감정가 대비 시세: 최근 실거래가(2025년 5월, 2억원) 및 감정가(2.09억원)를 고려할 때, 시세 기반의 합리적인 투자 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가(2025년 5월, 200,000,000원) 및 감정가(209,000,000원)를 종합적으로 고려하여, 본 물건의 전용면적(약 21.83평)과 14층이라는 이점을 감안할 때, 210,000,000원 ~ 220,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 희망 입찰가는 215,000,000원 으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.