나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502260 [1] 인천광역시 미추홀구 학익동 668-4 제이스빌2차 제2동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인이 · 평가일 2026.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 "백학초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 다세대주택, 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서, 주거지로서의 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 5층 501호로서, 외벽 : 미장스톤 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, "다세대주택 2개동 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 로폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-09-25), 지구단위계획구역(2014-01-13)(학익지구(자세한 사항은 도시창생과 문의)) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경502260 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 668-4 제이스빌2차 제2동 5층501호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 166,000,000원

* 토지면적: 36.60㎡ (약 11.07평)

* 토지지분: 36.5966㎡ (약 11.07평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 61.84㎡ (약 18.71평)

* 건물지분: 61.835㎡ (약 18.71평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

* 건축물 정보:

* 건축년도: 2014년 (준공)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물

* 총 동수: 2동

* 총 세대수: 16세대

* 주차대수: 16대

* 해당층: 5층 (총 5층 중)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 본 물건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 "백학초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 다세대주택, 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로, 주거지로서의 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

* 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

* 인접 도로상태

* 본 건 북동측으로 로폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

* 롯데카드주식회사 가압류 (2022.07.22.)

* 인수되는 권리

* 없음 (단, 물건명세서상 을구 3번 주택임차권등기 관련 주의 필요 - 아래 잠재적 리스크 참고)

* 소멸되는 권리

* 상기 말소기준권리보다 선순위인 권리 및 후순위의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부상 갑구의 소유권이전, 신탁등기말소, 이기형 소유권이전, 허성준 소유권이전, 롯데카드주식회사 가압류, KB국민카드 가압류, 서민금융진흥원 가압류, 한국주택금융공사 가압류, 우리은행 가압류, 국민건강보험공단 압류 등은 소멸됩니다.

* 을구의 주택임차권 (조승희, 185,000,000원)은 등기부상 말소되어 소멸될 것으로 보이나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있어 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황

* * 주택도시보증공사 (조승희)

* 보증금: 185,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-17

* 확정일자: 2021-05-13

* 배당신고일자: 2023-07-24

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 말소 기재. 그러나 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 기재되어 있어 낙찰자 인수 여부 확인 필수. (HUG 인수조건 변경 관련)

4. 상권분석

* 본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 다세대주택, 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 주거지로서의 기능이 강한 지역입니다.

* 최근 2026년 5월 거래 사례를 보면,

* 35.86㎡ (약 10.8평, 1997년식) 물건이 4,000만원에 거래되었습니다.

* 54.85㎡ (약 16.6평, 1995년식) 물건이 9,000만원에 거래되었습니다.

* 41.06㎡ (약 12.4평, 2002년식) 물건이 6,650만원에 거래되었습니다.

* 본 물건의 면적(61.84㎡ / 18.71평)과 감정가(166,000,000원)는 평당 약 887만원 수준으로, 최근 거래된 비교 물건들(평당 약 370만~542만원)에 비해 감정가가 높은 편입니다.

* 건축 연도(2014년)는 비교 대상 물건들보다 최신이지만, 면적 대비 가격 추이는 추가적인 시세 조사가 필요합니다.

* 인근 지역의 전반적인 부동산 시장 동향 및 유사 물건의 실거래가를 면밀히 분석하여 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

5. 생활정보

* 주변 생활 편의시설

* "백학초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통

* 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 임차권 인수 가능성

* 본 물건의 가장 큰 리스크는 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차권입니다.

* 해당 임차인은 보증금 1억 8,500만원을 가지고 있으나, 대항력이 없고 등기부상 말소된 것으로 확인됩니다.

* 하지만, 경매 절차의 핵심 문서인 '물건명세서'에는 해당 임차권이 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 것을 시사합니다.

* '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'이라는 비고는, HUG 측에서 말소에 동의하였으나 법적 효력이나 인수 여부에 대한 최종 판단은 낙찰자가 부담해야 할 수 있음을 의미합니다.

* 따라서, 입찰 전 법률 전문가와 반드시 상담하여 해당 임차 보증금 1억 8,500만원의 인수 여부를 명확히 확인해야 합니다. 만약 인수해야 한다면, 이는 입찰가 산정에 결정적인 영향을 미칩니다.

* 높은 감정가

* 최근 실거래가 대비 본 물건의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천 미추홀구 학익동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 최신 건축 연도를 갖추고 있습니다.

* 그러나 권리 분석 상 대항력 없는 임차인의 보증금 1억 8,500만원이 등기부상 말소되었음에도 불구하고, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있어 낙찰자가 인수할 위험이 존재합니다. 이 부분은 본건의 가장 큰 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 소명자료 확인 및 법률 자문을 통해 인수 여부를 명확히 파악해야 합니다.

* 또한, 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 점을 감안하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 최신 건축 연도 (2014년 준공)

* 주거지로서 양호한 입지 및 교통 편의성

* 인근 학교 및 편의시설 접근 용이

9. 예상 입찰가

* 감정가: 166,000,000원

* 최근 실거래가 분석:

* 35.86㎡ (약 10.8평, 1997년식): 4,000만원 (평당 약 370만원)

* 54.85㎡ (약 16.6평, 1995년식): 9,000만원 (평당 약 542만원)

* 41.06㎡ (약 12.4평, 2002년식): 6,650만원 (평당 약 536만원)

* 본 물건 면적(61.84㎡ / 18.71평)의 감정가는 166,000,000원 (평당 약 887만원)으로, 비교 물건들의 시세 대비 상당히 높은 수준입니다.

* 가장 중요한 고려사항: 임차인 현황에서 대항력 없는 임차인의 보증금 1억 8,500만원이 등기부상 말소되었으나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있어 낙찰자 인수 가능성이 높습니다.

* 시나리오 1: 임차 보증금 1억 8,500만원 인수 시

* 총 예상 부담액 = 낙찰가 + 185,000,000원

* 이 경우, 본 물건의 감정가 1억 6,600만원은 매우 높으며, 낙찰가는 감정가 이하, 심지어 1억원 이하로도 고려될 수 있습니다.

* 평당가 400만원을 적용 시: 18.71평 * 400만원/평 = 약 74,840,000원.

* 이는 낙찰가 7,500만원 내외를 의미하며, 총 부담액은 약 2억 6,000만원이 됩니다. 이는 감정가 1억 6,600만원을 훨씬 초과합니다.

* 시나리오 2: 임차 보증금 인수 부담 없음 (법적으로 확정 시)

* 이 경우, 감정가 자체는 높지만, 건물의 최신 연식(2014년)과 입지 조건을 고려하여 보수적으로 접근합니다.

* 평당가 550만원을 적용 시: 18.71평 * 550만원/평 = 약 102,905,000원.

* 보수적인 예상 입찰가 범위 (인수 부담 없을 시): 10,000만원 ~ 12,000만원

* 결론: 해당 물건의 가장 큰 변수는 임차 보증금 인수 여부입니다. 입찰 전 반드시 물건명세서, 임차인의 말소동의 확약서 등을 면밀히 검토하고, 법률 전문가의 자문을 받아 인수 여부를 확정해야 합니다.

* 만약 임차 보증금을 인수해야 한다면, 입찰 참여에 신중해야 하며, 인수하지 않는다고 확정되었을 경우에도 감정가 대비 시세 조사를 철저히 하여 합리적인 입찰가를 산정해야 합니다.

* 최종 권고: 본 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 매우 어렵습니다. 법률 전문가와 함께 임차권 인수 여부를 명확히 하고, 현장 방문을 통해 건물의 상태 및 주변 시세 변동 가능성을 확인한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.