나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502233 [1] 인천광역시 서구 검암동 655-11 첼시타운 5층504호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태산 · 평가일 2026.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "서인천고등학교" 남측 인근에 위치하고, 본건 주위는 다세대주택 등의 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(인천2호선 검바위역) 등 의 대중교통시설이 소재함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물내 5층 504호로서, 외벽: 치장타일 등 마감. 창호: 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 도시형생활주택(단지형연립주택)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형연립주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 서측, 남측, 동측의 3면으로 소로폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05- 20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-12-03)(서인천고등학교[문의 : 서부교육지원청 평생교육건강과(032-560-6662)])<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구 역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀 억제권역)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502233 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 655-11 첼시타운 5층504호

물건종별: 연립주택 (집합건축물대장상 도시형생활주택 - 단지형연립주택)

건물면적: 50.14㎡ (약 15.17평)

토지면적: 30.52㎡ (약 9.23평)

감정가: 202,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "서인천고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등의 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역임.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 인천2호선 검바위역 등 대중교통시설이 소재하여 교통 편리성이 양호함.

* 도로: 본건의 서측, 남측, 동측으로 소로폭의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1지구), 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2026년 3월 19일 인천지방법원의 강제경매개시결정 (주택도시보증공사, 215,000,000원).

* 말소 예상되는 권리:

* 을구 3번 주택임차권 (정서린, 215,000,000원): 말소 예정. 등기부상 말소 대상이며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었으므로 낙찰자가 인수하지 않는 보증금은 0원임.

* 인수되는 권리: 없음.

* 총 채권액 (말소기준권리 포함): 215,000,000원.

* 총 인수 보증금: 0원.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보는 2026년 1월에 거래된 다세대 주택 사례들임.

* "풀하우스101동" (30.72㎡, 약 9.3평) 2026년 1월 매매가 9,300만원.

* "몽베르타운하우스2차" (72.87㎡, 약 22.0평) 2026년 1월 매매가 1억 8,300만원.

* "뉴베스트" (62.67㎡, 약 18.9평) 2026년 1월 매매가 1억 7,900만원.

* 본건 물건은 50.14㎡ (약 15.17평)임. 제공된 사례 중 가장 작은 면적인 "풀하우스101동"(30.72㎡)과 비교 시, 본건은 면적이 더 크나 가격 책정에는 다른 요소들이 복합적으로 작용할 수 있음.

* "풀하우스101동"의 평당 가격(약 997만원/평)과 비교하면, 본건 감정가 2억 2백만원 (약 15.17평)의 평당 단가(약 1,331만원/평)는 다소 높은 수준으로 보임.

* 다른 사례들의 평당 단가를 적용해도 본건 감정가는 현재 시세 대비 높게 책정되었을 가능성이 있음. 이는 제공된 매매 사례가 본건(연립주택)과 다른 유형(다세대주택)이거나, 단지 규모, 층수, 향, 내부 상태 등의 차이로 인한 것으로 보임.

* 정확한 시세 파악을 위해서는 동일 단지 혹은 유사한 연립주택의 최신 실거래가 확인이 반드시 필요함.

* 주변 임대 정보: 제공된 JSON 데이터에는 임대 정보가 명확히 구분되어 있지 않음.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 단지 주변 근린생활시설 및 상업시설 이용이 가능함.

* 교육시설: 서인천고등학교가 인근에 소재하며, 교육 환경 보호구역으로 지정되어 있음.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않음. 다만, 도시 개발 진행에 따라 주변 환경 변화 가능성은 항상 존재함.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역에 해당하며, 해당 구역 내 토지 거래 시 허가를 받아야 함. (외국인 주택용도 취득 한정, 2025. 8. 26.~2026. 8. 25. 유효). 일반 매수자에게는 큰 영향이 없을 수 있으나, 관련 법규 변동 가능성을 고려해야 함.

* HUG 인수조건 변경: 채권자인 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 인수조건 변경 사항이 있는 것으로 파악됨. 구체적인 변경 내용에 대한 확인이 필요함. HUG가 채권자이자 임차인으로도 등록된 점은 복잡한 이해관계가 있었음을 시사함.

* 임대차 관계: 감정평가서상 임대 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 등기부상 주택임차권이 말소 예정이며 인수 보증금이 없는 것으로 보아 명도는 비교적 원활할 것으로 예상됨.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 서구 검암동에 위치한 연립주택으로, 인천2호선 검바위역 인근에 있어 교통이 편리하며 주변에 학교와 편의시설이 잘 갖추어져 있음. 권리관계는 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자가 인수해야 할 법적 부담은 없어 보임. 그러나 감정가(2억 2백만원) 대비 제공된 주변 다세대 주택의 최근 매매가(9,300만원 ~ 1억 8,300만원) 사이에 큰 차이를 보여, 정확한 시세 조사와 현장 확인을 통한 가치 평가가 필수적임. 토지거래허가구역 및 HUG 관련 특이사항은 추가적인 확인이 필요한 부분임.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 명도 및 권리 인수 부담이 적음.

* 교통 및 입지: 인천2호선 검바위역 접근 용이, 생활 편의시설 및 학교 인접.

* 주거 환경: 단지형 연립주택 밀집 지역으로 주거 편의성 확보.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원.

* 감정가: 202,000,000원.

* 시세 분석을 통한 예상 입찰가:

* 제공된 JSON 데이터를 바탕으로 면적당 단가를 계산해보면, "풀하우스101동"(30.72㎡, 9,300만원)의 평당 단가는 약 997만원/평임. 본건(15.17평)에 이를 적용하면 약 1억 5,120만원이 산출됨.

* 다른 사례들의 평균 평당 단가를 고려하더라도, 본건의 감정가 2억 2백만원은 시세 대비 높은 수준으로 판단됨.

* 따라서, 권리상 인수 부담이 없고 주변 시세를 고려할 때, 감정가의 70~80% 선에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있음.

* 예상 입찰가 범위 : 140,000,000원 ~ 160,000,000원.

* 정확한 투자 결정을 위해서는 해당 물건지의 내부 상태, 관리 상태, 인근 실거래가 추이, 향후 지역 개발 계획 등을 종합적으로 고려한 면밀한 현장 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.