나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502280 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 346-35 더존아파트 3층304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '숭의로터리' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 아파트단지, 주상용부동산, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반입지여건은 보통임.

교통상황

인근에 버스정류장 및 숭의역(수인분당)이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 및 지상14층 건내 제3층 제304호로서, (사용승인일 : 2018.03.02) 외벽 : 몰탈위페인팅 및 일부 석재타일 등 마감. 내벽 : 벽지도배 등 마감. 창호 : 하이새시창호 등 마감.

이용상태

기준시점 현재 '오피스텔'로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생/급배수 설비, 개별난방설비, 옥내 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형 평지로서, 기준시점 현재 '공동주택 및 업무시설' 의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약6미터의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502280 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 346-35 더존아파트 3층304호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 공동주택, 업무시설)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상14층 건물 내 제3층 제304호

사용승인일: 2018년 03월 02일

1.3. 면적 정보

토지면적: 13.48㎡ (약 4.08평)

건물면적: 73.85㎡ (약 22.34평)

토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가

감정가: 221,000,000원 (2억 2천1백만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '숭의로터리' 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 아파트단지, 주상용부동산, 업무시설 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

인근에 버스정류장이 있으며, 수인분당선 숭의역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 6미터의 도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

부산지방법원 2023카단107754 (가압류, 주택도시보증공사, 2023년 12월 27일 접수)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 모든 권리가 소멸될 예정이며, 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다. (을구 순위 3번 주택임차권 등기가 있었으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 소멸 대상임)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(강지영)

보증금: 290,000,000원

전입일자: 2022-12-14

확정일자: 2022-11-30

배당신고일자: 2025-01-07

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 관련 사항 확인 필요.

* 임차인: 방

보증금: 0원

전입일자: 2026-03-27

대항력: 없음

* 임차인: 양

보증금: 0원

전입일자: 2026-03-27

대항력: 없음

3.4. 등기부요약

등기부채권 총액은 약 8억 1천 9백 3십만원 (가압류 5억 2천 9백 3십만원 + 강제경매 2억 9천만원)입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

물건지 주변은 다세대주택, 아파트단지, 상가, 업무시설 등이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다. 숭의로터리 인근으로 지역 내 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

4.2. 주변 편의시설

숭의역(수인분당선) 역세권으로 교통이 편리하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 주변으로 상업 및 업무시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 보통 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인천숭의초등학교, 인천남중학교, 인화여고 등 교육시설이 인근에 위치하고 있습니다.

5.2. 편의시설

홈플러스 인천숭의점, GS더프레시 미추홀구청점 등 쇼핑시설이 근거리에 있습니다.

5.3. 기타

숭의역을 중심으로 한 교통망과 주변 상업시설 접근성이 생활 편의성을 더합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

본건 채권자인 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. HUG가 채권자이면서 과거 임차권 설정에도 관여되어 있어, 매각 과정 및 이후 인수 조건에 변동 가능성이 있습니다.

6.2. 토지거래계약 허가구역

2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자의 경우 거래 시 허가를 받아야 합니다.

6.3. 혐오시설

주변 지역에 직접적으로 인접한 혐오시설은 검색 결과상 확인되지 않았습니다. 다만, 숭의동 일대에서 장례식장 신축/증축 관련 주민 반발 사례가 보고된 바 있어, 잠재적인 지역 주민 민원 발생 가능성은 배제할 수 없습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 역세권 입지

수인분당선 숭의역 역세권에 위치하여 직장인 및 학생 등 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

7.2. 건물 상태

2018년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 내부 시설 및 구조가 양호할 것으로 기대됩니다.

7.3. 일괄매각

토지와 건물이 일괄 매각되어 안정적인 소유권 확보가 가능합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 숭의동의 역세권 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호합니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수할 권리가 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 채권자인 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 사항 및 토지거래허가구역 지정 여부를 계약 전 반드시 확인해야 합니다. 주변 유사 면적 오피스텔 시세를 고려할 때, 감정가는 적정 수준으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

주변 유사 면적(73.85㎡ / 약 22.34평) 오피스텔의 최근 실거래가 및 매물 가격을 고려할 때, 1억 4천만원대에서 2억 3천만원대까지 분포하고 있습니다. 감정가는 2억 2천 1백만원으로, 이는 중간 정도의 가격대에 해당합니다.

9.2. 예상 입찰가 범위

인수되는 보증금이 없는 점, 건물의 연식 및 입지 조건을 종합적으로 고려하여, 감정가 2억 2천 1백만원을 기준으로 보수적으로 접근 시 2억 1천만원 ~ 2억 3천만원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 단, 입찰 당시의 시장 상황 및 경쟁 물건과의 관계를 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.