나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502243 [1] 인천광역시 계양구 귤현동 492-3 씨밀레7차 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나무 · 평가일 2026.04.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 계양구 귤현동 소재 "인천귤현초등학교" 북측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택 등이 소재하는 주거지대로서 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 용이하며 인근에 지하철 인천1호선 "귤현역" 및 노선 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 내 제4층 제402호로서, 외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등, 내벽: 내부 인테리어 마감 등, 창호: 샷시창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수 설비 등의 설비가 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(귤현(구획정리)) 가축사육제한구역(2026-04-02)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천북부교육지원청(510-5491))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천북부교육지원청(510-5491))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의032-450-5594)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경502243 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

감정가: 144,000,000원

1.2. 건물 상세 정보

소재지: 인천광역시 계양구 귤현동 492-3, 씨밀레7차 4층 402호

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 5층 건물 중 4층 402호

주요구조: 외벽 - 치장벽돌쌓기 마감 등, 내벽 - 내부 인테리어 마감 등, 창호 - 샷시창호 마감 등

사용승인일: 2009년 9월 21일

용도: 다세대주택

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 34.20㎡ (약 10.3평)

토지 지분: 34.2㎡ (약 10.3평)

건물면적: 44.96㎡ (약 13.6평)

건물 지분: 44.96㎡ (약 13.6평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지 및 주변 환경

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 인천광역시 계양구 귤현동 소재 "인천귤현초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 다가구주택 등이 소재하는 전형적인 주거지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 인천1호선 "귤현역" 및 다수의 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부상 권리 분석

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 부천시의 압류(접수일자 2022-07-06)입니다. 이후 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정(접수일자 2026-03-20)이 등기되었으며, 강서세무서장의 압류(접수일자 2026-05-12) 등도 등기되었으나 모두 말소 예정입니다. 을구 순위 5번의 주택임차권(권리자: 박경실, 금액: 162,000,000원)이 등기되어 있었으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인 현황에 따르면, 주택도시보증공사(박경실)가 보증금 162,000,000원, 차임 0원으로 등재되어 있습니다. 전입일자는 2022-06-15, 확정일자는 2022-05-12이며, 배당신고일자는 2023-07-24입니다. 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 권리 인수 여부

본 경매 물건은 일괄 매각이며, 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 특히, 주택임차권은 말소 동의 확약서 제출로 인해 소멸되므로, 낙찰자가 별도의 보증금을 인수할 위험은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권 및 생활 편의 시설

4.1. 주변 상권 및 주거 환경

대상 물건은 주거지대에 위치하며, 주변에 다세대 및 다가구 주택이 밀집해 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다.

4.2. 편의 시설 및 교육 시설

인천귤현초등학교가 북측 인근에 위치하고 있으며, 귤현역을 중심으로 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 시장 분석 및 시세

5.1. 주변 유사 물건 거래 사례

최근 유사 물건 거래 사례 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 인천광역시 계양구 귤현동 497-4 (2015년 건축, 39.6㎡) - 2026년 7월 15일 13,000만원 거래

* 인천광역시 계양구 귤현동 498-11 (2011년 건축, 47.8㎡) - 2026년 7월 13일 13,500만원 거래

* 인천광역시 계양구 귤현동 510-3 (2010년 건축, 53.26㎡) - 2026년 7월 2일 15,900만원 거래

5.2. 시세 분석

본건 물건의 전용면적은 44.96㎡입니다. 위 유사 물건들의 면적당 거래가격을 분석한 결과, 약 282,000원/㎡ ~ 328,000원/㎡ 수준입니다. 이를 바탕으로 본건의 시세를 추정하면, 44.96㎡ 기준으로 약 13,625만원 (44.96㎡ * 303,081원/㎡) 수준으로 분석됩니다. 이는 감정가 14,400만원 대비 소폭 낮은 수준입니다.

6. 잠재적 리스크 및 제약사항

6.1. 법적/행정적 제한

* 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(귤현(구획정리))

* 가축사육제한구역

* 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>: 공항 인근으로 비행 경로에 따른 수평 표면 제한이 있을 수 있습니다.

* 상대보호구역, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>: 학교 주변으로 교육 관련 법규 적용을 받습니다.

* 과밀억제권역

* 중점경관관리구역

* 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26 지정 종료): 과거 외국인 등의 주택용도 취득에 대한 허가 구역이었으나, 현재는 지정 기간이 종료되었습니다.

6.2. 기타 특이사항

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 사항이 있습니다. 이는 HUG의 채권 관리 및 처분 방식과 관련이 있을 수 있습니다.

* 본건 물건지 주변에서 통상적인 의미의 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 계양구 귤현역 인근의 다세대주택으로, 기본적인 주거 환경 및 교통 여건이 양호합니다. 권리 분석 상 인수할 임차 보증금은 없으며, 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 공항시설법, 교육환경법 등 여러 법규에 따른 제한 사항과 HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 존재하므로, 입찰 전 꼼꼼한 확인이 필요합니다. 주변 시세 대비 감정가가 약간 높게 책정된 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 인천1호선 귤현역 역세권으로 교통 편리

* 주거 지역 내 위치로 안정적인 수요 기대

* 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 명도 용이성 예상

9. 예상 입찰가

감정가: 144,000,000원

추정 시세: 약 136,250,000원

권리 인수 부담: 0원

상기 정보를 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 예상 입찰가는 138,000,000원 수준으로 제안합니다. 이는 추정 시세보다 높지만 감정가 범위 내에 있으며, 물건의 입지 및 향후 가치를 고려한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.