나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502227 [1] 인천광역시 서구 경서동 743-17 아람빌리지 4층404호 다세대주택 경매

인천광역시 서해구 경서로45번길 8-11 아람빌리지, 4층404호 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2026타경502227(인천지방법원 경매20계). 감정가 100,000,000원, 최저가 70,000,000원. 매각기일은 2026-11-09입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2026 타경 502227 [1]
소재지	인천광역시 서구 경서동 743-17 아람빌리지 4층404호
도로명주소	인천광역시 서해구 경서로45번길 8-11 아람빌리지, 4층404호
용도	집합건물
매각기일	2026.11.09
관할법원	인천지방법원 경매20계 (032)860-1620(구내:1620))
이용제한	과밀억제권역, 가축사육제한구역, 토지거래계약에관한허가구역, 제2종일반주거지역, (접함)소로2류(폭 8m~10m), 지구단위계획구역, (저촉)상대보호구역, 상대보호구역

인천광역시 서구 경서동 743-17 아람빌리지 4층404호 다세대주택 경매 물건 이미지

면적

토지면적	24.86㎡ (7.52평)
건물면적	41.59㎡ (12.58평)

금액

감정가	100,000,000원
최저가	70,000,000원 (감정가 대비 70%)
입찰보증금	7,000,000원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.10.01	100,000,000원	유찰
2차	2026.11.09	70,000,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2026.03.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 &quot;경서초등학교&quot; 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서, 제반 주위 환경은 대체로 양호한 편임.
교통상황: 본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 무난한 편임.
건물의 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 지상4층 건물 내 제4층 제404호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등 창호 : 샷시 창호임.
이용상태: 본건은 다세대주택으로 이용중임.(구조는 후첨 &quot;내부구조도&quot; 참조.)
설비내역: 기본 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.
토지의 형상 및 이용상태: 인접 필지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공동(다세대)주택 건부지로 이용중임.
인접 도로상태등: 본건은 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해있음.
토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2025 -05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-04-16)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-05-07)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등 의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).
공부와의 차이: 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): - 임대사항 미상이나, 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있으며, 그 내역은 아래와 같은 바, 경매 참여시 참고하시기 바람. 임차보증금 : 금94,500,000원 범 위 : 제4층 제404호 41.59㎡ 전부 임대차계약일자 : 2022년1월22일 주민등록일자 : 2022년2월22일 점유개시일자 : 2022년2월20일 확정일자 : 2022년2월22일 임차권자 : 박**

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경502227 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 경서동 743-17 아람빌리지 4층 404호

용도: 다세대주택

감정가: 100,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 지분

토지면적: 24.86㎡ (약 7.52평)

토지지분: 24.864㎡ (약 7.52평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 41.59㎡ (약 12.58평)

건물지분: 41.59㎡ (약 12.58평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 인천광역시 서구 경서동 소재 "경서초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대 주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

2.3. 주변 시설

본 물건 인근에는 경서초등학교가 위치해 있으며, 반경 2km 내에 인천경서초등학교 외 다수의 아파트 단지가 소재하고 있습니다.

2.4. 잠재적 혐오시설 정보

인천 서구 경서동 일대에는 공공 열분해시설 건립과 관련하여 주민 반대가 지속되고 있다는 뉴스가 있습니다. 해당 시설이 주거지역과 가까워 환경권 침해 우려가 제기되고 있습니다. 본 물건 소재지인 경서동 743-17과는 직접적인 인접성이 확인되지 않으나, 해당 지역의 환경 민감성을 인지할 필요가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

등기사항전부증명서상 말소기준권리인 압류(동수원세무서장, 2023.08.04.) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음. (다만, 물건명세서 상 주택임차권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되었으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 인수 보증금은 없는 것으로 보입니다.)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(박미진)

* 보증금: 94,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-02-22

* 확정일자: 2022-02-22

* 배당신고일자: 2024-03-19

* 대항력: 없음

주택임차권이 설정되어 있으나, '대항력 없음'으로 확인되며, '말소동의 확약서'가 제출되어 매수인이 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 되는 것으로 판단됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.4. 집합건물 등기부 요약

* 소유권 이전: 김명근(2011.02.17), 심상희(2012.01.18), 조석훈(2022.03.30)

* 주택임차권: 박미진 (을7, 2024.03.19 접수, 말소 예정)

* 압류: 동수원세무서장 (갑10, 2023.08.04 접수, 말소 기준 권리), 서구(인천광역시) (갑11, 2024.12.23 접수, 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (갑12, 2026.03.19 접수, 말소)

4. 상권분석

4.1. 주거 지역 특성

본 물건은 다세대 및 연립주택, 근린생활시설이 혼재된 주거지역 내에 위치합니다. 인근에 경서초등학교가 있어 주거 환경으로서의 기본적인 인프라를 갖추고 있습니다.

4.2. 잠재적 개발 가능성

경서동은 청라국제도시와 검암 생활권 사이에 위치하여 두 지역의 인프라를 공유할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 경사지붕 지상 4층 건물 내 4층 404호로, 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 내부에는 기본 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에 학교, 근린생활시설 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 차량 이동 시 청라국제도시의 대형 마트, 병원, 상업시설 등을 이용할 수 있습니다.

5.3. 교육 환경

물건 소재지 동측 인근에 경서초등학교가 위치해 있어 도보 통학이 가능한 학군입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 물건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 다만, 외국인 등의 주택용도 취득에 한하여 허가가 필요하며, 내국인 거래에는 해당되지 않을 것으로 보입니다. (허가기간: 2025.08.26 ~ 2026.08.25)

6.2. 선순위 임차권 및 HUG 인수조건

등기부등본 상 주택임차권이 존재하나, '대항력 없음'으로 기재되어 있으며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 임차보증금을 인수하지 않아도 됩니다. 따라서 실질적인 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

6.3. 주변 환경 요인

인천 서구 경서동 일대에 공공 열분해시설 건립 추진과 관련하여 주민 반대가 있고, 혐오시설 집단화에 대한 우려가 제기되고 있습니다. 비록 본 물건과의 직접적인 인접성은 확인되지 않으나, 지역 내 환경 문제에 대한 주민들의 민감성을 인지할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 경서동에 위치한 다세대주택으로, 경서초등학교 인근에 자리하여 기본적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 교통 접근성은 무난하며, 인근에 교육 시설이 위치해 있습니다. 권리 분석 결과, 임차인의 보증금 인수 부담이 없는 것으로 판단되어 비교적 안전하게 입찰에 참여할 수 있습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 주변 지역의 환경 시설 추진 이슈는 추가적인 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 주거 선호 지역 내 위치: 경서초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 속합니다.

* 권리관계 명확: 임차인 보증금 인수 부담이 없어 권리 분석이 비교적 명확합니다.

* 잠재적 생활 편의시설 접근성: 차량 이용 시 청라국제도시 인프라 활용 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 100,000,000원입니다. 최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 비슷한 시기에 거래된 인근 다세대주택의 경우, 면적 및 층수에 따라 76,000,000원에서 90,000,000원 사이에서 거래가 이루어졌습니다. 본 물건은 건물면적 41.59㎡ (약 12.58평)에 4층에 위치하고 있습니다.

인근 다세대주택의 평당 거래가격을 고려했을 때, 본 물건의 면적과 층수, 그리고 현재 시장 상황을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다. 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적인 요소입니다.

감정가와 실거래가 추이를 고려할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 약 88,000,000원 ~ 92,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직해 보입니다.

단, 이는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 현장 답사 결과 및 권리관계 변동 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.1. 물건 기본정보