나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502296 [1] 인천광역시 서구 검암동 531-5 시크릿가든5차 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 서구 검암동 소재 '인천은지초등학교' 북서측 인근에 위치하며 주변은 다세대주택, 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 성숙중인 주택지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본 건 소재 건물까지의 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 인천지하철2호선 '검암역 및 검바위역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트(경사지붕) 5층 건물 내 제3층 제301호로서, 외벽 : 드라이비트 등 마감. 창호 : 새시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로서 다세대주택 부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 서측의 '검암로'를 통하여 인근지역과의 연계가 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암2지구), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2024-06-10)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법> 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본 건 현관에 별첨 '사진용지'와 같이 '전기공급 제한(전류제한) 알림'안내문이 있으니 경매 참여 및 진행 시 재확인하시기 바람. - 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 본건 현관에 '전기공급 제한(전류제한) 알림' 안내문이 있으니 경매 참여시 재확인하시기 바람(감정서의 별첨 사진용지 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502296 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 서구 검암동 531-5, 시크릿가든5차 3층301호

건축물 현황:

* 건물 명칭: 시크릿가든5차

* 신축 주소: 인천광역시 서구 검암로10번길 14 (검암동)

* 사용승인일: 2012년 05월 23일

* 총 층수: 5층

* 본건 위치: 3층 301호

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 29.50㎡ (약 8.92평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

* 건물면적: 52.39㎡ (약 15.85평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

* 토지/건물: 일괄매각

1.4. 감정가

감정가: 1억 6천 4백만원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 인천광역시 서구 검암동에 위치하며, 인천은지초등학교 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 인천지하철 2호선 검암역 및 검바위역이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 본 건 서측의 검암로를 통해 지역 내외로의 이동이 가능합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 제1종일반주거지역

* 기타 지역/지구: 지구단위계획구역(검암2지구), 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역

* 특이사항: 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25. 유효)

2.4. 주변 환경 분석

별도의 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았으나, 인천 서구 지역에서는 과거 소각시설, 열분해시설 등의 입지 논란이 있었던 사례가 있어 입찰 전 주변 개발 계획 및 민원 사항을 추가적으로 확인할 필요가 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각 대상 권리

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 경기신용보증재단의 가압류(2024. 2. 28. 접수)입니다.

3.2. 등기부 현황 요약

* 소유권 관련: 박귀덕 외 1명, 박기수, 이장군 명의로 소유권보존, 공유자전원지분전부이전, 소유권이전 등기가 순차적으로 이루어졌습니다.

* 부담/제한 권리:

* 경기신용보증재단 가압류 (말소기준권리)

* 주식회사국민행복기금 가압류

* 국민건강보험공단 압류

* 주택도시보증공사 강제경매 (본건 경매 개시 결정)

* 기타 권리:

* 주택임차권 (을7): 우정은 (보증금 1억 6,200만원, 전입 2022.06.07, 확정 2022.05.17)

* 비고: 본 임차권은 말소 예정이며, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되어 인수되지 않습니다. 대항력도 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (주택임차권 을7은 말소 예정)

* 인수 보증금 합계: 0원

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (우정은)

* 보증금: 162,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-06-07

* 확정일자: 2022-05-17

* 배당신고일자: 2024-07-24

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보, HUG 말소동의 확약서 제출로 보증금 인수 없음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 검암동 일대는 다세대주택, 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다. 성숙된 택지지구로 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 최근 매매 및 임대 동향

제공된 주변 시세 데이터 분석 결과, 동일 단지가 아니지만 검암동 일대 다세대주택의 최근 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 1월 거래:

* 건물명: 풀하우스101동 (면적: 30.72㎡) - 거래가: 9,300만원

* 건물명: 몽베르타운하우스2차 (면적: 72.87㎡) - 거래가: 18,300만원

* 건물명: 뉴베스트 (면적: 62.67㎡) - 거래가: 17,900만원

본 건의 전용면적(52.39㎡)과 유사한 면적대(62.67㎡)의 거래 사례(17,900만원)를 기준으로 볼 때, 본 건의 감정가(16,400만원)는 시장 시세와 유사하거나 약간 높은 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

인천은지초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설 및 교통

인천지하철 2호선 검암역 및 검바위역을 이용할 수 있으며, 대중교통 및 도로 접근성이 좋습니다. 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.3. 기타

주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 보증금을 보증하고 있으며, 본 건은 HUG 인수조건 변경 및 말소동의 확약서 제출로 인해 임차인 관련 보증금 인수 부담은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 전기 공급 제한 안내

본 건 현관에 '전기공급 제한(전류제한) 알림' 안내문이 부착되어 있어, 경매 참여 시 반드시 현장 방문하여 정확한 상황을 재확인해야 합니다. 관련 수리 또는 개선 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지거래허가구역

본 건은 외국인 등의 주택용도 취득에 한해 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25. 유효). 외국인 투자자에게는 별도의 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 지역적 이슈

인천 서구 지역에서 과거 소각시설, 열분해시설 등 혐오 시설 유치 관련 주민 반발 사례가 다수 보도되었습니다. 비록 본건 물건지 자체와 직접적인 관련은 없으나, 입찰 전 해당 지역의 개발 계획 및 주민 민원 동향을 추가적으로 파악하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 임차인 정보가 명확하고 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다. 그러나 '전기공급 제한 안내문' 부착, 토지거래허가구역 지정(외국인 대상), 그리고 주변 지역의 잠재적인 환경 이슈 가능성 등은 신중한 검토가 필요합니다. 감정가는 1억 6천 4백만원으로, 주변 유사 면적의 다세대주택 거래 사례를 고려할 때 시장 시세와 유사한 수준입니다.

8. 투자 포인트

* 인천지하철 2호선 역세권 (검암역, 검바위역) 인근으로 교통 편의성이 우수합니다.

* 인천은지초등학교가 인접하여 교육 환경이 양호합니다.

* 임차인이 대항력이 없고, HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 아파트 대비 상대적으로 저렴한 가격으로 주거 공간 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1억 6천 4백만원입니다. 제공된 주변 시세 데이터를 분석한 결과, 유사 면적의 거래 사례를 바탕으로 산정한 예상 시세는 약 1억 4천 7백만원 ~ 1억 5천만원 수준입니다. 현재 임차인의 보증금 인수 부담이 없고, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, '전기공급 제한 안내문'과 토지거래허가구역 지정 등 추가 확인 및 고려 사항이 있습니다.

이를 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 대비 110% ~ 120% 수준인 1억 8천만원 ~ 1억 9천 6백만원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다. 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 경쟁 상황, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.