나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502222 [1] 인천광역시 미추홀구 학익동 695-4 3층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 르메종 · 평가일 2026.03.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 '학산초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통 임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며, 인근에 노선버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보 통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 경량철골구조 (철근)콘크리트, 기타지붕 5층 건 내 제3층 제201호로서, (사용승인일 : 2008.10.22) 외벽 : 드라이비트 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 공부상 '다세대주택'으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동향 완경사 지대 내 평탄 조성된 2필 일단의 가장형 토지로서, 공동주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지 기호 (1, 2) 공히 제2종일반주거지역(2023-09-25) , 지구단위계획구역(2014-01-13 )(학익지구(자세한 사항은 도시창생과 문의)), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축 사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역( 남부교육청평생교육과-1927)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임. ② 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502222 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 695-4 3층201호

용도: 다세대주택

토지 면적/지분: 21.73㎡ (약 6.57평)

건물 면적/지분: 53.08㎡ (약 16.06평)

감정가: 113,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

사용승인일: 2008년 10월 22일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 학익동 소재 '학산초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리하여 전반적인 교통상황은 보통 수준임.

토지 현황: 동향의 완경사 지대 내 평탄하게 조성된 2필 일단의 가장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

1.2. 권리분석

매각물건 명세: 본건은 인천지방법원 2026타경502222호 사건으로 진행되는 부동산강제경매 물건임. 채권자는 주택도시보증공사이며, 토지와 건물이 일괄 매각됨.

말소기준권리: 등기부등본 상 말소기준권리는 2023년 11월 20일 접수된 구리세무서장의 압류(갑4)임.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(염지윤)

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 08월 17일

* 확정일자: 2022년 06월 20일

* 배당신고일자: 2024년 09월 04일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수 조건으로, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정임. 염 씨의 경우, 보증금 130,000,000원, 차임 0원으로 명확히 기재되어 있음.

인수되는 권리: 인수 보증금 합계 0원이며, 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정임. 다만, 물건명세서 상 을구 순위 5번 주택임차권 등기가 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 소멸 예정임.

등기부 요약: 본건 건물등기부 상 소유권 보존, 이전, 압류, 강제경매 개시결정 등기 등이 기재되어 있으며, 채권 총액은 130,000,000원임.

1.3. 상권분석

주변 개발 현황: 본건이 위치한 학익동 일대는 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 지역으로, 택지개발 및 도시개발 사업이 진행되고 있어 지속적인 지역 발전이 기대됨.

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 5월 9일 거래된 광림빌라(학익동 306-128)는 전용면적 35.86㎡가 40,000,000원에 거래되었으며, 평당 약 1,115,450원 수준임.

* 2026년 5월 4일 거래된 촌마을빌라B동(학익동 679-4)은 전용면적 54.85㎡가 90,000,000원에 거래되었으며, 평당 약 1,640,857원 수준임.

* 2026년 5월 2일 거래된 부흥빌라트B동(학익동 710-4)은 전용면적 41.06㎡가 66,500,000원에 거래되었으며, 평당 약 1,619,581원 수준임.

* 본건(전용면적 약 53.08㎡)의 감정가는 113,000,000원으로, 최근 매매 사례의 평당 가격과 비교 시 다소 높게 책정되었음. 그러나 건물의 신축연도(2008년)가 비교적 신축에 속하고, 주변 지역 개발 계획 등을 고려할 때 시장 조정을 통해 적정 가격 형성 가능성이 있음.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 단지 인근으로 소규모 상가 및 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

교육시설: '학산초등학교'가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능한 거리에 있음.

혐오시설: 본건 주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 경매를 신청함에 따라, HUG 관련 인수조건이나 처리 절차에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음.

임차권 관련 사항: 을구 5번 주택임차권(염 씨)이 등기부상 존재하나, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정임. 다만, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

토지이용계획 상 제한사항: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(학익지구), 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있으며, 특히 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있었음. (본건 작성일 기준 허가구역 지정 기간이 만료되었으므로, 입찰자격 확인 시 별도 제한은 없을 것으로 예상됨.)

1.6. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 학익동에 위치한 다세대주택으로, 학산초등학교 인근의 주거 지역에 자리하고 있어 교육 환경 및 생활 편의성이 양호한 편임. 건물 자체의 신축 연도가 비교적 신축에 속하나, 최근 매매 사례 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점과 HUG 관련 임차권 문제가 잠재적 리스크로 작용할 수 있음. 그러나 이러한 요소들이 적절히 해소될 경우, 안정적인 투자 가치를 기대해볼 수 있는 물건임.

1.7. 투자 포인트

최신 건축물: 2008년 사용승인된 건물로, 비교적 신축에 해당하여 유지보수 비용 절감 및 주거 만족도 향상 기대.

우수한 교육 환경: 학산초등학교가 인접하여 자녀가 있는 가구의 선호도 높음.

지역 내 개발 잠재력: 학익지구 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성 있음.

명확한 권리관계: HUG의 말소 동의로 임차권 문제가 정리될 예정이며, 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 취득 가능.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례의 평당 가격(약 1,115,450원 ~ 1,640,857원)과 본건 건물 면적(53.08㎡)을 고려할 때, 적정 시세는 약 6천만 원에서 9천만 원 수준으로 분석됨. 감정가 113,000,000원 대비 시장 가치가 낮게 형성된 점, HUG 관련 변수 등을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있음.

따라서, 감정가의 80~90% 수준인 90,000,000원에서 100,000,000원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적이라 판단됨.

최종 예상 입찰가: 95,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.