나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502288 [1] 인천광역시 서구 당하동 1087-2 라온하우스6차 비동 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 "인천백석초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 다세대주택 및 근린생활시설 등이 주를 이루는 정비된주택지대로서 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 인천2호선(완정역, 독정역) 등이 소재하여 전반적인 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사스라브지붕 지상5층 건물 내 제2층 제201호로서, (사용승인일 : 2012.03.26) 외벽: 미장스톤 마감 등, 창호: 샤시창호 마감 등임.

이용상태

공부상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 개별난방설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근지 대비 등고평탄한 자루형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지의 북동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2012-05-31), 지구단위계획구역(당하지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-03-10)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(기타 자세한 사항은 서부교육지원청 학생건강안전과에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2025-03-10)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(기타 자세한 사항은 서부교육지원청 학생건강안전과에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- ‘도시형생활주택(단지형다세대주택)’으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건 기본 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경502288 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 인천광역시 서구 당하동 1087-2, 라온하우스6차 비동 2층201호

* 건물명: 라온하우스 6차

* 용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

* 사용승인일: 2012년 03월 26일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사스라브 지상 5층 건물 중 제2층 제201호

* 외벽: 미장스톤 마감 등

* 창호: 샤시창호 마감 등

* 토지 및 건물 면적

* 토지 면적: 24.73㎡ (약 7.48평)

* 토지 지분: 24.732724602203184㎡ (약 7.48평)

* 건물 면적: 31.26㎡ (약 9.45평)

* 건물 지분: 31.26㎡ (약 9.45평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 120,000,000원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

* 주변 환경

* 본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 "인천백석초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 다세대주택 및 근린생활시설 등이 주를 이루는 정비된 주택지대임.

* 제반 입지 여건은 보통임.

* 교통 상황

* 본건까지 차량 진출입이 가능함.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 인천2호선 완정역 및 독정역이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통임.

* 인접 도로 상태

* 본건 토지의 북동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

3. 권리분석

* 채권자 및 경매 종류

* 채권자: 주택도시보증공사

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 임차인 현황

* 임차인: 김기영

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-11-10

* 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사(이동현)

* 보증금: 142,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-20

* 확정일자: 2022-06-14

* 배당신고일자: 2024-08-19

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 관련 (후술)

* 등기부 현황 및 말소기준권리

* 말소기준권리: 수원지방법원 2023카단508599 (경기신용보증재단, 가압류, 2023-11-03 접수)

* 등기부상 모든 권리(갑구의 가압류, 을구의 주택임차권 등)는 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

* 을구 순위 5번 주택임차권 등기(권리자: 이동현, 금액: 142,000,000원)는 말소 기재되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 것으로 확인됨.

* 인수 및 소멸 권리

* 본 건은 말소기준권리보다 후순위 권리가 존재하므로, 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 보임.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 주변 상업 시설

* 본건 주위는 동유형의 다세대주택 및 근린생활시설 등이 주를 이루는 정비된 주택지대로서, 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 가능함.

5. 생활정보

* 교육 시설

* 인천백석초등학교가 인근에 소재하여 교육 환경이 양호함.

* 편의 시설

* 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 접근이 용이함.

* 기타 생활 편의

* 대중교통 이용이 편리하여 인천 시내 및 주요 지역으로의 이동이 용이함.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역

* 본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로, 외국인 등의 주택용도 취득에 한하여 허가 대상임 (2025. 8. 26.~2026. 8. 25.). 일반적인 국내 거주자 매수 시에는 직접적인 영향이 적으나, 관련 규정을 사전에 확인해야 함.

* HUG 인수조건 변경

* HUG 인수조건 변경에 대한 특이사항이 명시되어 있으며, 이는 주택도시보증공사와 관련된 계약 조건의 변경을 의미할 수 있음. 인수 시 세부 조건을 반드시 확인해야 함.

* 기타 참고사항

* 임대 관계는 현재 미상으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 분석됨.

7. 시세 분석 및 예상 입찰가

* 주변 유사 물건 시세 비교

* 본건은 2012년 건축된 도시형생활주택(다세대주택)으로, 전용면적 31.26㎡ (약 9.45평) 규모임.

* 최근 유사 지역 시세 비교:

* 그랜드비스타 (2011년 건축, 34.942㎡): 2026년 7월 6일, 179,000,000원 거래됨. (약 1,550,000원/평)

* 멤버스힐 (2017년 건축, 31.548㎡): 2026년 7월 3일, 133,000,000원 거래됨. (약 1,275,000원/평)

* 본건의 감정가는 120,000,000원 (약 1,161,000원/평)으로, 유사 물건의 최근 매매가(133,000,000원 ~ 179,000,000원) 대비 낮은 수준임. 특히 멤버스힐과의 면적 및 거래 시기가 유사한 점을 고려할 때, 시세 대비 저평가된 것으로 판단됨.

* 예상 입찰가 산정

* 본건의 감정가는 120,000,000원임.

* 유사 면적 물건의 최근 최저가 거래액은 133,000,000원임.

* 인수되는 보증금은 없으며, 권리 분석상 인수할 권리가 없는 것으로 판단됨.

* 이에 따라, 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 135,000,000원을 예상 입찰가로 제안함.

8. 투자 포인트

* 감정가 대비 높은 주변 시세 형성: 유사 면적의 최근 거래가 대비 감정가가 낮아 시세차익 가능성이 높음.

* 우량한 권리 상태: 말소기준권리보다 후순위 권리들이므로, 매각으로 모든 권리가 소멸되어 안전하게 취득 가능.

* 편리한 교통 및 생활 환경: 인천2호선 역세권, 인근 학교 및 편의시설 접근성이 좋음.

* 도시형생활주택 공급: 수요 대비 공급이 꾸준한 주거 형태임.

9. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 당하동에 위치한 도시형생활주택으로, 감정가는 1억 2천만원이나 주변 유사 물건의 시세는 1억 3천만원대 이상으로 형성되어 있어 시세 대비 저평가된 매물로 판단됩니다. 권리 분석상 낙찰로 인해 모든 등기부상 권리가 소멸될 것으로 예상되어 인수 부담이 없습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 기간 및 HUG 인수조건 변경 사항에 대한 추가 확인이 필요하며, 이러한 부분들을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가를 산정할 필요가 있습니다. 현재 제시된 예상 입찰가 1억 3천 5백만원은 시세와의 격차를 고려한 합리적인 수준으로 보입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.