나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502245 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 568-19 이지빌 에이동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도시 · 평가일 2026.03.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '용현2동행정복지센터' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린시설 등으로 형성된 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(숭의역-수인분당선)이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물내 4층 402호로서, (사용승인일: 2002.11.30) 외벽: 드라이비트 및 페인트 등 마감, 창호: 하이새시 창호임.

이용상태

'다세대주택'으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평탄한 토지로서, 현황 '공동주택' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로를 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.] )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03 .07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허 가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기 간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)임.

공부와의 차이

본건 4층 402호(공부면적: 59.99㎡)와 인근 호수 4층 401호(공부면적: 59.99㎡)는 집합건축 물대장상 건축물현황도와 실제현황(출입문 호수인식표)의 호별배치가 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-이 사건 매각대상물건은 출입문 표시상 '402호'이나 건축물대장의 건축물현황도상 '401호'로 공부와 현황이 불일치한 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502245 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 568-19 이지빌 에이동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 137,000,000원

토지면적: 32.04㎡ (약 9.69평)

건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 '용현2동행정복지센터' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 근린시설 등으로 형성된 지대임.

건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 숭의역(수인분당선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

건물은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 4층에 위치하며, 2002년 11월 30일 사용승인되었음.

토지는 가장형의 평탄한 토지로서, 현황 '공동주택' 건부지로 이용 중임.

남동측으로 노폭 약 4미터의 포장도로를 이용 중임.

토지이용계획상 준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역(외국인 등, 2025.08.26. ~ 2026.08.25.)에 해당함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 갑6 압류 (잠실세무서장, 2022-12-30)

매각으로 소멸되는 권리:

* 갑7 압류 (잠실세무서장)

* 갑8 가압류 (주택도시보증공사)

* 갑9 강제경매 (주택도시보증공사) - 본건

* 갑10 압류 (강서세무서장)

* 을5 주택임차권 (민강희, 보증금 155,000,000원) - 등기부상 '말소'로 기재되어 있으나, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있어 HUG의 말소 동의 여부에 따라 인수 여부 결정될 수 있음. (단, 채권자가 HUG이며, 대항력이 없는 임차인이므로 매각으로 소멸될 가능성이 높음. 최종 확인 필요)

인수되는 권리: 상기 을5 주택임차권이 소멸된다는 전제 하에 없음.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (이름: 민 )

* 보증금: 155,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-14

* 확정일자: 2022-05-04

* 배당신고일자: 2023-08-29

* 대항력: 없음

1.3. 상권분석

주위는 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

숭의역(수인분당선)이 인근에 위치하여 역세권의 이점을 누릴 수 있으며, 대중교통 접근성이 양호함.

최근 다세대주택 매매 사례 분석 결과:

* 면적 32.76㎡(약 9.91평)이 6,690만원에 거래되어 3.3㎡당 약 679만원 (㎡당 약 204만원) 수준이었음.

* 면적 38.67㎡(약 11.70평)이 6,000만원에, 면적 69.25㎡(약 20.95평)이 11,000만원에 거래되어 3.3㎡당 약 490만원 ~ 525만원 (㎡당 약 155만원 ~ 159만원) 수준으로 분석됨.

본건의 건물면적 59.99㎡(약 18.15평)와 비교 시, 면적별 가격 편차가 존재함. 가장 높은 ㎡당 단가(약 204만원)를 적용하면 시세는 약 12,250만원으로 추정됨.

본건의 감정가는 13,700만원으로, ㎡당 약 228만원 수준임.

1.4. 생활정보

교통: 숭의역(수인분당선) 인근, 다수의 버스 노선 운행, 차량 접근 용이.

편의시설: 인근 근린시설 이용 가능.

교육시설: 상대보호구역 지정으로 인한 인근 교육시설 접근성 확인 필요 (구체적인 학교 정보는 제공되지 않음).

주거환경: 다세대주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경을 제공함.

1.5. 잠재적 리스크

공부와 현황의 불일치: 출입문 표시상 '402호'이나 건축물대장상 '401호'로 호수 표기가 상이하여, 계약 및 등기 진행 시 확인이 필요함.

임차권 인수 가능성: 을구 5번 주택임차권(155,000,000원)이 등기부상 말소되었으나, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있어 HUG의 말소 동의 여부에 따라 인수 가능성이 있음. (단, 채권자가 HUG이므로 매각 처리될 가능성 높음. 최종 확인 필수)

감정가와 채권액: 본건 감정가(13,700만원)가 경매 신청 채권액(155,000,000원)보다 낮음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 용현동의 숭의역 역세권에 위치한 다세대주택임.

건물 노후도는 있으나 철근콘크리트 구조로 내구성이 확보되어 있으며, 기본적인 생활 설비는 갖추어져 있음.

권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 임차권의 인수 여부는 HUG의 말소 동의 확약서 제출 여부에 따라 결정될 중요한 변수임.

공부와 현황의 호수 불일치는 명확한 소명 및 확인이 필요함.

주변 시세 분석 결과, 본건의 감정가(13,700만원)가 일부 거래 사례의 ㎡당 단가(약 204만원)를 적용한 추정 시세(약 12,250만원)보다 높은 편임.

1.7. 투자 포인트

숭의역 역세권 입지로 향후 교통 및 생활 편의성 증대에 따른 시세 상승 기대.

다세대주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 수요 확보 가능.

HUG 인수조건 변경 및 임차권 인수 여부 최종 확인 시 권리 관계 명확화 가능.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 13,700만원입니다.

최근 유사 면적 거래 사례 중 가장 높은 ㎡당 단가(약 204만원)를 본건 건물면적(59.99㎡)에 적용 시, 약 12,250만원의 시세가 추정됩니다.

권리 관계의 잠재적 불확실성(임차권 인수 가능성), 공부와 현황의 차이, 그리고 감정가가 채권액보다 낮은 점을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 본건의 예상 입찰가는 최근 시장 시세를 반영하여 약 125,000,000원 ~ 132,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

본 입찰가 산정 시 '인수 보증금 합계'는 0원이므로 별도 부담은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.